衢州发展：2025年年度报告

公司代码：600208 衢州信安发展股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人林俊波、主管会计工作负责人杨天及会计机构负责人（会计主管人员）胡倩倩声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境、融资环境，并结合公司盈利规模、现金流状况、资金需求等因素，为了保障公司的经营能力和偿债能力，公司拟保有更加充裕的用于发展的资金，经董事会决议，公司2025年度利润分配方案为:不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成对公司投资者的实质性承诺，请投资者注意风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否十、重大风险提示无 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................8第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................42第五节重要事项............................................................................................................................57第六节股份变动及股东情况........................................................................................................65第七节债券相关情况....................................................................................................................73第八节财务报告............................................................................................................................78 备查文件目录载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正文及公告原件 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 □适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用(三)境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十二、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十三、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司主营业务为地产和投资。 地产：期内，国内宏观经济处于趋稳的复苏阶段，房地产业延续调整态势，行业整体面临需求偏弱、库存高企、盈利收窄等多种压力，公司始终坚持审慎稳健、守正创新、品牌优先的经营策略，以现金流安全为生命线，主动顺应行业发展的新模式，精准把握政策导向与市场节奏，积极优化业务结构与资产布局，实现经营韧性与发展质量的动态平衡，为公司推进战略转型奠定坚实基础。 投资：期内，科技投资领域持续火热，尤其是与新质生产力相关的赛道表现亮眼。公司前瞻性布局硬科技赛道，重点覆盖区块链、新材料、人工智能、大数据、高端制造等战略性产业，已构建“投资—培育—协同—退出”的全周期产业投资生态，实现了投资收益的持续增长与公司价值的稳步提升。同时，公司坚持战略转型方向，期内拟通过发行股份方式购买先导电子科技股份有限公司（以下简称“先导电科”）股份并募集配套资金。公司将坚定战略转型目标，培育新的增长点。 公司对经营情况等进行了分析论述，详见本报告“经营情况的讨论与分析”。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告2012[31]号），公司所处行业为房地产业（代码K70）。 （一）所处行业基本情况 2025年，国内房地产市场延续深度调整态势，行业进入筑底企稳、结构重构、模式重塑的关键转型周期。从宏观与市场环境看，在国民经济温和复苏背景下，居民购房预期与消费信心逐步修复，市场整体呈现核心城市韧性凸显、非核心区域持续承压的结构性分化，成交规模降幅较上年有所收窄，行业告别规模扩张，转向以质取胜的发展轨道。 当前行业整体环境仍偏严峻，房企仍面临存量去化压力、投资意愿审慎、盈利空间收窄等挑战，行业出清与格局优化持续深化，央国企及稳健经营的优质房企凭借信用与资源优势巩固市场地位，抗风险能力相对较弱的中小型房企加速出清，行业集中度进一步提升。 从全年核心运行指标来看，2025年全国商品房销售仍处于调整下行通道。全年商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，商品房销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%；百强房企销售金额同比下降19.8%。开发投资端仍显疲软，全年房地产开发投资总额同比下降17.2%。随着行业进入调整期，房企逐步从规模扩张转向品质提升与稳健经营。 （二）新公布法律、行政法规、部门规章、行业政策对所处行业的重大影响 2025年全年房地产政策坚持稳字当头，聚焦“控增量、去库存、优供给”，推进“好房子”建设，落地房票制度、优化公积金使用等举措，因城施策精准发力，同时加快风险化解与长效机制建设，引导行业向高质量发展转型。 1月，政策开启宽松序幕，国常会将城市更新定义为扩大内需的重要抓手，明确其四大改造范围及“用地+资金”双要素保障，同时一线城市非核心区域放宽限购、降低外地户籍社保年限，广州取消120㎡以上住宅限购，首套房商贷利率、首付比例同步下调，多地落地购房契税优惠政策。 3月，“好房子”首次写入政府工作报告，明确推动建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅，为行业品质转型定调。 4月，个人住房满2年免征增值税政策落地，进一步降低二手房交易成本，同时二套房商贷首付比例下调至25%。 5月，中央印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确城市更新八大任务，推动其进入常态化实施阶段。 8月，党中央、国务院印发意见，系统推进“好房子”建设，各地同步出台配套政策优化住宅品质。 9月，《住房租赁条例》正式施行，深化租购同权，保障租房者合法权益。 全年政策始终围绕“稳市场、惠民生、防风险、促转型”发力，因城施策精准调控，同时推进存量资产盘活、房企债务重组及保交楼长效化建设，构建短期纾困与长期转型并重的政策体系。 三、经营情况讨论与分析 2025年，全球宏观环境复杂多变，国内经济与内外需求格局持续调整，地产行业仍处于深度调整与出清阶段。面对严峻的外部挑战，公司始终锚定高质量发展方向，保持战略定力，不断夯实核心业务基础，加快转型与新质生产力培育，主动对冲外部不确定性冲击，实现了稳健经营与长期价值的协同发展。 （一）财务状况整体保持稳健 1、盈利与收益情况。公司经营业绩扎实稳健，期内，实现营业收入35.89亿元，同比下降78.23%；实现净利润1.42亿元，同比下降92.93%；归属于上市公司股东的净利润2.61亿元，同比下降74.29%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润5.76亿元，同比下降67.14%；主要系因项目结算周期影响，本期结算项目较少。 2、资本与资产规模。期末，公司总资产931.66亿元，比年初减少3.98%，主要系地产项目交付导致存货减少所致；归属于上市公司股东的净资产413.14亿元，比年初下降1.39%，主要系本期中信银行可转债转股导致公司的持股比例下降，减少资本公积3.83亿元所致。 3、资本结构与偿债能力。公司资本结构得到了较好改善，期末账面资产负债率55.30%，同比下降0.96个百分点；合同负债45.58亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.00%，负债率 继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率60.21%，较期初上升约2.61个百分点，处于行业低位。 （二）负债与融资管理持续向好 总体来看，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，在企业融资环境整体较为严峻的行业背景下，确保了资金安全，维护了良好的市场信用和资本市场口碑，充分体现了公司的担当与作为。 1、负债结构持续优化。期末，有息负债合计306.29亿元，占总资产的32.88%，同比减少2.71亿元。有息负债中，一年内到期的有息负债合计139.45亿元，占比45.53%，一年以上有息负债166.84亿元，占比54.47%；按融资机构分：银行借款占比61.20%，直接债务融资工具占比5.46%，其他类型借款占比33.34%。 2、融资成本与主体信用。期内，公司融资渠道通畅稳定。衢州工业集团变更成公司实际控制人后较好地提升了公司的信用和融资渠道。期内加权平均融资成本5.76%（其中银行借款加权平均融资成本4.64%）；期末加权平均融资成本5.69%（其中银行借款期末加权平均融资成本4.47%），较上年末下降0.33个百分点