建发股份：建发股份2025年年度报告

公司代码：600153 厦门建发股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、容诚会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人林茂、主管会计工作负责人魏卓及会计机构负责人（会计主管人员）卢瀚舟声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 鉴于： 1.公司在2024年第二次临时股东大会通过的《关于交易完成后增强股东回报规划的议案》中，承诺2025年度每股现金分红不低于0.7元。 2.公司于2026年2月11日实施了2025年度的中期分红，每10股派发了现金红利2元（含税）。 综合考虑上述2025年度现金分红承诺、2025年度的中期分红实施情况以及公司业务可持续发展等因素，公司2025年度利润分配方案如下： （1）本次利润分配方案（不含2025年度中期分红） 公司本次拟向全体股东每10股派发现金红利5元（含税）。截至2025年12月31日，公司总股本2,899,538,551股，以此计算合计拟派发现金红利1,449,769,275.50元（含税）。 （2）2025年度利润分配方案（包含2025年度中期分红） 综上，2025年度公司的现金分红（包括上述2025年度中期已分配的现金红利）总方案为每10股派发现金红利7元（含税），现金红利总额为2,029,676,985.70元（含税）。本公司2025年度不进行资本公积金转增及送股。 如在实施权益分派的股权登记日前公司总股本发生变动，公司拟维持每股分配金额不变，相应调整分配总额。 上述利润分配方案尚需提交本公司股东会审议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 □适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否十、重大风险提示无十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................5第三节管理层讨论与分析............................................................................................................17第四节公司治理、环境和社会..................................................................................................105第五节重要事项..........................................................................................................................133第六节股份变动及股东情况......................................................................................................155第七节债券相关情况..................................................................................................................163第八节财务报告..........................................................................................................................197 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 1.本期“归属于上市公司股东的净利润”下降主要原因说明： 公司2025年归母净利润同比减少137.61亿元，主要系房地产业务子公司联发集团年内结算利润为负、存货跌价准备计提增加，以及家居商场运营业务子公司美凯龙投资性房地产公允价值变动损失、各类减值准备计提增加所致，供应链运营业务继续保持稳健盈利。 2.公司财务数据分板块情况 公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，公司各业务分部的主要财务数据如下： 1.供应链运营业务分部 2025年，供应链运营业务实现营业收入5,083.42亿元，同比下降0.12%；实现归母净利润32.62亿元，同比下降6.95%。 2.房地产业务分部 2025年，房地产业务分部实现营业收入1,563.59亿元，同比下降15.29%；实现归母净利润-69.42亿元，同比减少72.85亿元。其中： （1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提41.50亿元存货跌价准备，实现归母净利润33.33亿元，剔除永续债利息并综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为19.65亿元，同比减少0.56亿元； （2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提71.18亿元存货跌价准备，其房地产业务的归母净利润为-93.34亿元，综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为-89.07亿元，同比减少71.35亿元。联发集团归母净利润为负，主要系联发集团地产项目2025年结转收入规模同比 下降，叠加前期高地价项目集中结转的影响，整体结算利润为负；同时受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团计提的存货跌价准备大幅增加，导致业绩进一步承压。 3.家居商场运营业务分部（美凯龙） 2025年，美凯龙亏损主要系投资性房地产公允价值变动和相关减值损失所致。受房地产市场持续低迷、家居零售市场需求减弱影响，美凯龙持续通过减免租金及管理费的方式稳商留商，加之美凯龙积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，致使投资性房地产价值显著下降。2025年，美凯龙因投资性房地产公允价值变动合计损失234.42亿元。同时，美凯龙根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025年末的可回收金额进行了测算，计提了相应的减值准备，2025年美凯龙各项减值合计损失39.04亿元。投资性房地产公允价值变动和相关减值损失等事项不直接影响美凯龙经营活动产生现金流的能力，美凯龙2025年经营活动产生的现金净流入为8.16亿元，相较2024年的2.16亿元实现了较大增长。2025年，美凯龙归母净利润为-237.22亿元，在建发股份家居商场运营业务分部中美凯龙对应的归母净利润为-71.35亿元。 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 本 报 告 期 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 利 润 包 含 报 告 期 归 属 于 永 续 债 持 有 人 的 利息530,273,487.05元，扣除后本报告期归属于上市公司股东的净利润为-11,345,005,656.23元，计算基本每股收益、加权平均净资产收益率等上述主要财务指标时均扣除了永续债及利息。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2025年分季度主要财务数据 季度数据与已披露定期报告数据差异说明□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。 1.供应链运营业务 作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。公司依托全球化、多品类、专业化的供应链运营能力，通过数智化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链上下游企业实现降本、增效。在大宗商品供应链运营行业中，公司凭借专业、优质的供应链服务体系，在A股公司中连续多年位居营收规模领先阵营，并围绕着“成为国际领先的供应链运营商”这一企业愿景持续进发。 （1）业务模式 公司在做好风控管理、夯实数智化建设的基础上，以客户需求为导向，为客户提供全流程、定制化的“LIFT”供应链综合服务。 （i）可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系 建发股份为客户提供“LIFT”供应链服务，以“物流”“信息”“金融”“商务”四类服务要素为基础、以客户需求为导向，为客户整合运营过程中所需的资源，规划供应链运营解决方案， 并提供运营服务。公司从供应链出发，走进客户价值链，凭借多年来专业化经营累积的丰富行业经验，促进资源稳定高效的流通，帮助客户降低业务运营风险，提升运营效率，依靠服务创造价值。 公司在浆纸、农产品、钢铁等行业中深耕多年，并已在规模、专业等方面形成优势。基于成熟的“LIFT”供应链服务体系，公司可以将在传统优势领域中沉淀下来的供应链运营服务以及价值链成熟解决方案在其他行业持续复制，满足更多行业客户的需求。同时，公司致力于服务现代化产业体系建设，构建更加安全、更具韧性的供应链体系，通过供应链服务积极支持高科技、高效能、高质量的新质生产力企业业务发展。目前，