激成投资2025 年报

目 錄 財務摘要2公司資料2主席報告4董事會報告12其他公司資料24董事簡介28企業管治報告31獨立核數師報告48綜合損益表54綜合損益及其他全面收益表55綜合財務狀況表56綜合權益變動表58綜合現金流量表59財務報表附註60五年財務概要130主要物業列表131二零二五年可持續發展工作及獎項133 財 務 摘 要 截至二零二五年十二月三十一日止年度 資產總值權益股東應佔權益總值已發行股本營業額除稅前溢利權益股東應佔溢利每股基本盈利（仙）年度每股應佔股息（仙） 公 司 資 料 風險管理委員會陳智文－主席王培芬俞漢度謝思訓 董事 何建源－執行主席何建福－副執行主席謝思訓陳磊明何崇暉*何建昌**郭志舜**王培芬**俞漢度**陳智文何崇敬（何崇暉之替任董事）*何崇杰（何建昌之替任董事）*非執行董事**獨立非執行董事 核數師 畢馬威會計師事務所（於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師）香港中環遮打道10號太子大廈8樓 股份過戶登記處 審核及合規委員會俞漢度－主席郭志舜王培芬陳智文 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 公司秘書鄭家傑 薪酬委員會 王培芬－主席郭志舜俞漢度陳智文謝思訓 註冊辦事處 香港干諾道中168–200號信德中心西座2902室 提名委員會 郭志舜－主席王培芬俞漢度陳智文謝思訓 公司網址www.keckseng.com.hk 二零二五年年報 公 司 資 料（ 續 ） 截至二零二五年十二月三十一日止年度 財務日程表 二零二六年五月二十八日（星期四）至二零二六年六月二日（星期二）（包括首尾兩日）二零二六年六月二日（星期二）二零二六年六月八日（星期一）二零二六年六月十日（星期三）至二零二六年六月十五日（星期一）（包括首尾兩日）二零二六年六月二十五日（星期四）二零二六年八月 股東週年大會末期股息除息日期暫停辦理股份過戶登記手續2 應付末期股息二零二六年中期業績公佈 附註： 1.以釐定股東出席股東週年大會並於會上投票的權利2.以釐定股東享有建議末期股息的權利 主 席 報 告 本人謹代表董事會欣然呈列本集團截至二零二五年十二月三十一日止年度之業績。 業績 本公司二零二五年度之權益股東應佔綜合溢利為257,477,000港元（每股盈利0.757港元），而二零二四年則為255,841,000港元（每股盈利0.752港元）。 股息 董事會建議派發截至二零二五年十二月三十一日止年度之末期股息每股0.09港元（二零二四年：每股0.07港元），待權益股東於本公司應屆股東週年大會上批准末期股息，方可作實。已派付中期股息每股0.03港元（二零二四年：每股0.05港元）2025年度股息合共0.12港元（二零二四年：0.12港元）。 業務回顧 於二零二五年，全球經濟在持續逆風下仍實現了溫和增長。美國的保護主義關稅政策、不確定的利率走勢，以及地緣政治局勢的升溫，持續干擾供應鏈，推高了能源及大宗商品成本，並加深了企業與消費者層面經濟的不確定性。這些壓力進一步推高營運開支，令通脹預期維持在偏高水平，並全面抑制了投資活動。 我們旗下酒店於二零二五年的表現各異。越南市場需求持續強勁；美國市場收入受紐約索菲特酒店翻新工程干擾，令收入受壓；加拿大酒店維持穩健貢獻；日本市場受惠於大型活動及日圓貶值而表現理想；而中國二線市場則因企業客戶預訂疲軟及激烈的價格競爭而面臨挑戰。 澳門物業市場方面，在旅遊業復甦及新住宅供應有限的支撐下，住宅租賃展現韌性。相比之下，受商業活動減少、政府部門搬遷、消費模式改變及跨境旅遊偏好等因素影響，商用及辦公室板塊面臨持續的空置壓力。 儘管面臨上述挑戰，本集團在持續的不確定性中，於二零二五年錄得滿意表現，收入為1,616,400,000港元，較二零二四年之1,692,000,000港元下降4.5%。經營溢利減少至240,700,000港元（二零二四年：432,200,000港元），主要反映了二零二四年錄得的一筆156,200,000港元酒店出售一次性收益於本年度不再出現。若扣除去年出售收益，按調整基準計算，經營溢利僅輕微下跌至35,300,000港元，與收入降幅基本一致，同時反映了核心業務具備一定的抗跌能力。權益股東應佔溢利保持穩定，為257,500,000港元（二零二四年：255,800,000港元）。 業務概要及分析載列於下文： 物業租賃及管理業務 澳門 澳門經濟於二零二五年持續自疫情中復甦，實現了4.7%的實質本地生產總值增長，並達到二零一九年水平之約89.6%。增長主要由服務出口（特別是博彩及旅遊業）所帶動，全年入境旅客總數創下約40,100,000人次的歷史新高，較二零二四年水平高出14.7%，並超越了二零一九年的紀錄。在中國內地、香港及台灣市場的帶領下，加上韓國及東南亞市場的穩健增長，國際旅客按年增加13.7%至約2,760,000人次。失業率維持在1.8%的低水平，支撐了住戶在住房及其他支出類別的消費能力。 主 席 報 告（ 續 ） 儘管澳門旅遊業於二零二五年展現強勁復甦，但物業市場在各細分項中表現分化。其中住宅租賃維持韌性。根據澳門統計暨普查局的數據，受惠於旅遊業復甦、供應受限、低失業率，以及在市場不確定性下租房意欲上升，整體市場租金按年上升2.1%。相比之下，辦公室及商業物業則因上述原因持續面臨挑戰。 住宅買賣市場則因需求疲弱、高息環境、疫後價格回調及投資者審慎而面臨逆風，儘管在政府刺激措施支撐下成交量有所增長，但整體物業價格指數仍按年下跌9.4%。 在 此 分 化 的 市 況 下 ， 本 集 團 來 自 澳 門 物 業 的 租 賃 收 入 於 二 零 二 五 年 錄 得 溫 和 增 長 至90,200,000港 元（ 二 零 二 四 年 ：87,100,000港元）。此項改善主要源於外派人員持續回流及高端供應受限，帶動住宅物業及服務式住宅的出租率提高。儘管整體辦公室需求轉弱，本集團的辦公室組合仍維持較高的租賃水平，彰顯了本集團優質資產在挑戰重重的行業環境中的市場定位及韌性。 本集團錄得投資物業公允價值減少46,400,000港元（二零二四年：減少66,700,000港元）。本集團持有投資物業作長期投資用途以賺取持續的租金收入。 受惠於區域連通性基建改善及經濟多元化發展，本集團對澳門的長期前景保持樂觀。多項重點基建發展項目——包括澳門輕軌橫琴線（於二零二四年十二月開通）、深中通道（於二零二四年年中開通）、持續上升的港珠澳大橋車流量，以及連接澳門半島與氹仔的澳門第四條跨海大橋（於二零二四年十月開通）——進一步強化澳門與新城區及大灣區「一小時經濟圈」內其他城市的聯繫。同時，特區政府推動創新、經濟多元化及吸引國際人才的政策，預計將擴大博彩業以外的增長動力，共同強化澳門的經濟基礎，並在中長期內帶動住宅及商業物業的持續需求。 綜合上述因素，加上訪澳旅客持續增加、博彩收入保持韌性、澳門低失業率、中國內地經濟趨穩，以及本集團物業組合的高出租率與租金改善，管理層維持既定的策略性銷售計劃。相關物業組合定位優越，有利把握未來市場機遇，同時本集團將持續密切監察物業市場發展，以便在市場環境變化時物色並推進合適的交易。 本集團澳門大部分資產由金山發展有限公司所持有，本集團擁有70.61%權益。 主 席 報 告（ 續 ） 於二零二五年，本集團的酒店業務步入疫後復甦更為成熟的階段，在全球增長動力放緩及成本壓力上升的環境下，取得了大致平穩的業績。行業基本面受到具韌性的休閒及活動帶動需求，尤其是在日本及越南。但由於關稅、地緣政治局勢緊張、營運成本高企及商務旅遊需求疲弱等因素，顯著影響了出行情緒及利潤率。各市場的表現出現較大分化。在北美，經濟增長放緩、勞動力及公用事業開支增加，以及替代住宿競爭加劇，限制了營運槓桿效益。而本集團的美國酒店投資組合亦因紐約索菲特酒店翻新工程期間可售客房數目暫時減少而進一步受壓。在包括武漢在內的中國內地，中端市場激烈的房價競爭及低迷的商務出行，削弱了議價能力及出租率的復甦。相比之下，日本及越南的酒店物業受惠於強勁的入境旅遊及穩健的國內需求。 二零二五年，酒店業務收入由二零二四年的1,584,100,000港元輕微下降至1,509,000,000港元。該減幅主要反映了美國及越南業務在翻新計劃期間可售客房數目暫時減少，以及二零二四年內已出售一間酒店物業，該物業於去年度貢獻11,100,000港元收入。日本市場表現改善，連同區域旅遊復甦趨勢，抵銷了部分負面影響，但上述因素仍然限制了整體收入增長。 二零二五年，酒店業務溢利為309,800,000港元（二零二四年：350,900,000港元）。按年下降主要反映了二零二四年因出售一間加拿大酒店而錄得之156,200,000港元一次性收益於本年度不再出現。此影響被二零二五年一間酒店物業減值虧損撥回增加至267,000,000港元（二零二四年：170,000,000港元）所部分抵銷。撇除此等非經常性及非現金項目，核心業績亦反映了因翻新工程導致可售客房庫存暫時減少的影響，而受活動需求帶動的日本客房收入強勁增長則緩解了部分影響。 主 席 報 告（ 續 ） 中華人民共和國 二零二五年，儘管中國經濟面臨充滿挑戰的國內外環境，仍錄得5%的本地生產總值增長，達到了政府的年度目標；其中服務業及先進製造業提供了關鍵支撐，而消費及投資的復甦則依然不均衡。失業率平均為5.2%，維持在政府的目標區間內，反映了勞動力市場大致穩定，而國內旅遊業則按年增長16.2%。 中國酒店業在需求增長放緩及供應持續擴張的情況下，面臨日益激烈的競爭，導致價格戰及利潤率壓力上升。營運商日益依賴促銷活動、網上旅行平台及折扣優惠來維持入住率，但同時侵蝕了利潤率並削弱了品牌定位。於武漢，上述挑戰更因客房供應的快速增長以及中端及中高端酒店的高度集中而被放大，導致關鍵細分市場出現供應過剩。酒店的議價能力下降、訂房期縮短，對政策變動及宏觀經濟波動的敏感度亦隨之提高。 武漢晴川假日酒店（集團權益：41.26%） 酒店的客房收入由二零二四年的人民幣20,400,000減少至二零二五年的人民幣16,400,000。入住率由二零二四年的46.6%下跌至二零二五年的40.8%，而二零二五年的平均房價為每晚354人民幣，相比二零二四年則為每晚391人民幣。 酒店於二零二四年至二零二五年間分段翻新了八層客房樓層，以增強其競爭地位。升級後的設施旨在提升整體的賓客體驗，現代化產品組合，使酒店得能更有效承接市場所帶來的復甦需求，從而在長遠上支持更高的房價及入住率。管理層預期，是次工程將進一步鞏固酒店的市場定位，並在市況好轉時帶動營運及財務表現同步改善。 越南 二零二五年，越南在面臨充滿挑戰的全球市場及多宗自然災害的逆風下，仍綠得8.02%的本地生產總值增長，為二零一一年至二零二五年期間，繼二零二二年後的第二高年度增長率，於二零二五年宏觀經濟表現在亞洲名列前茅。這種韌性主要受惠於強勁的製造業出口、持續的海外直接投資流入以及活躍的服務業活動蓬勃發展。 越南的國際旅遊業於二零二五年大幅反彈，全國共吸引約21,200,000入境旅客人次，較二零二四年增加20%，並比疫情前二零一九年的水平高出19%，這主要受惠於簽證政策放寬、航線連接擴展，以及針對性的市場推廣策略。胡志明市帶領復甦，於二零二五年吸引8,500,000名國際旅客，按年大幅增加40.3%，受惠於文化旅遊產品升級、加速數碼轉型以及綠色發展措施，進一步鞏固其作為首選目的地的地位。 於二零二五年，西貢大劇院喜來登酒店及帆船酒店均憑藉其卓越的服務及款待標準獲得認可，各自榮獲貓途鷹的「旅行者之選」大獎（全球首10%酒店）。西貢大劇院喜來登酒店獲得世界旅遊大獎提名（越南領先酒店），並連續兩年獲得Green Globe認證，體現其在環境責任方面符合國際可持續發展標準。帆船酒店於二零二五年世界豪華酒店大獎中榮獲「越南最佳豪華酒店」獎項，並獲得EarthCh