激成投资2024 年报

目 錄 財務摘要2公司資料2主席報告4董事會報告11其他公司資料23董事簡介25企業管治報告28獨立核數師報告47綜合損益表53綜合損益及其他全面收益表54綜合財務狀況表55綜合權益變動表57綜合現金流量表58財務報表附註59五年財務概要130主要物業列表131二零二四年可持續發展工作及獎項133 財 務 摘 要 截至二零二四年十二月三十一日止年度 資產總值權益股東應佔權益總值已發行股本營業額除稅前溢利權益股東應佔溢利每股基本盈利（仙）年度每股應佔股息（仙） 風險管理委員會陳智文－主席王培芬俞漢度謝思訓 董事 何建源－執行主席何建福－副執行主席謝思訓陳磊明何崇暉*何建昌**郭志舜**王培芬**俞漢度**陳智文何崇敬（何崇暉之替任董事）*何崇杰（何建昌之替任董事）*非執行董事**獨立非執行董事 核數師 畢馬威會計師事務所（於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師）香港中環遮打道10號太子大廈8樓 股份過戶登記處 審核及合規委員會俞漢度－主席郭志舜王培芬陳智文 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 公司秘書鄭家傑 薪酬委員會 王培芬－主席郭志舜俞漢度陳智文謝思訓 註冊辦事處香港干諾道中168–200號信德中心西座2902室 提名委員會郭志舜－主席王培芬俞漢度陳智文謝思訓 公司網址www.keckseng.com.hk 二零二四年年報 公 司 資 料（ 續 ） 截至二零二四年十二月三十一日止年度 財務日程表 二零二五年五月二十八日（星期三）至二零二五年六月二日（星期一）（包括首尾兩日）二零二五年六月二日（星期一）二零二五年六月六日（星期五）二零二五年六月十日（星期二）至二零二五年六月十三日（星期五）（包括首尾兩日）二零二五年六月二十六日（星期四）二零二五年八月 股東週年大會末期股息除息日期暫停辦理股份過戶登記手續2 應付末期股息二零二五年中期業績公佈 附註： 1.以釐定股東出席股東週年大會並於會上投票的權利2.以釐定股東享有建議末期股息的權利 主 席 報 告 本人謹代表董事會欣然呈列本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度之業績。 業績 本公司二零二四年度之權益股東應佔綜合溢利為255,841,000港元（每股盈利0.752港元），而二零二三年則為219,656,000港元（每股盈利0.646港元）。 股息 董事會建議派發截至二零二四年十二月三十一日止年度之末期股息每股0.07港元（二零二三年：0.08港元），待權益股東於本公司應屆股東週年大會上批准末期股息，方可作實。已派付中期股息每股0.05港元（二零二三年：0.03港元）。 業務回顧 二零二四年，全球經濟在持續挑戰下實現了溫和增長。高利率、地緣政治緊張局勢和區域衝突持續擾亂供應鏈，導致能源成本上升，企業運營開支增加，進一步加劇了經濟不確定性，提高了全球風險水平，並推升了生活成本。儘管部分經濟體展現出韌性，但其他國家因消費者信心疲弱和投資活動受限而面臨經濟放緩，甚至出現通縮風險。酒店業的增長表現不均衡，美國、越南和日本的旅遊需求強勁，而中國則因內需疲弱、國際遊客回流緩慢及外國直接投資減少而面臨挑戰。澳門房地產市場則受辦公及商業空間需求疲軟的影響，空置率上升。然而，在投資氣氛低迷下，租金收入仍保持穩定，個別地區甚至有所改善。此外，本地消費模式也發生變化，儘管旅遊、博彩及相關行業的經濟表現強勁，許多居民選擇在中國內地進行週末短途旅行，進一步延遲了澳門本地市場的全面復甦。 儘管面臨上述挑戰，集團在二零二四年仍然交出了令人滿意的表現，惟不確定性依然存在。 本集團於二零二四年的收益為1,692,000,000港元，較二零二三年同期收益1,738,400,000港元下跌2.7%。經營溢利為432,200,000港元，而二零二三年同期為362,600,000港元。 業務概要及分析載列於下文： 物業業務 澳門 二零二四年，澳門經濟在旅遊業復甦及博彩收入增加的支持下，呈現出後疫情穩定的回升趨勢。本地生產總值年增長8.8%，回升至二零一九年疫情前86%的水平。訪澳旅客人數同比增長23.8%，恢復到接近二零一九年疫情前約90%的水平，並帶動本地消費明顯增加。失業率連續六個季度維持在1.7%的低位，為二零二零年一月以來的最低水平，反映出居民收入穩定，能夠支撐住房及各類生活開支。然而，在經濟快速復甦的背景下，澳門房地產市場表現不一。住宅及服務式住宅市場在外籍人士疫情後回流的推動下取得顯著改善，但商業及辦公市場需求持續疲軟，空置率上升且租金下跌。這些挑戰主要歸因於居民消費模式轉變，越來越多居民選擇赴中國內地短期週末旅遊、本地商業活動復甦緩慢及政府逐步從租賃私人辦公空間轉向建設新的政府辦公大樓。雖然政府的基礎設施建設項目及與大灣區的深度融合為長期增長帶來潛在機遇，但短期內，投資者信心低迷及外部地緣政治風險仍構成挑戰。 主 席 報 告（ 續 ） 在市場條件變化的背景下，本集團來自澳門物業租賃的收入適度增長，從二零二三年的83,100,000港元上升至二零二四年的87,100,000港元。這一增長主要得益於住宅物業和服務式住宅受到外籍人士回流及高端住宅單位供應有限而提升入住率。儘管辦公室需求有所下降，但本集團的辦公大樓在過去三年內仍維持較高的入住率，展現了集團辦公物業組合的高標準及市場受歡迎程度，以及在市場挑戰下的穩健韌性。 投資物業之公允值淨減少66,700,000港元（二零二三年：淨減少12,500,000港元）。我們持有之投資物業為長期投資用以賺取持續的租金收入。 鑑於澳門訪客人數持續增長、博彩收入穩健、失業率極低、中國經濟逐步穩定及更重要的是，本集團澳門物業的高入住率及租金收入持續改善，本集團將繼續維持現有的策略性銷售計劃，並為在市況更有利時出售其澳門資產作好準備，同時積極關注澳門房地產市場的動態，以把握合適的出售機會。 從長遠來看，本集團對澳門的前景保持樂觀，並認為持續推進的基礎設施建設，例如澳門輕軌系統的擴展，包括二零二四年十二月正式啟用的橫琴線，正在提升跨境通行的便利性。此外，港珠澳大橋的廣泛使用、新橫琴口岸設施以及最近開通的深中通道進一步加強了區域連結。同時，澳門與氹仔之間的第四條跨海大橋已於二零二四年十月正式通車，進一步改善交通基礎設施。此外，澳門政府致力於推動經濟多元化、促進旅遊業發展並吸納海外人才，預計將為住宅及商業房地產市場帶來穩定的增長動力。這些發展，加上與粵港澳大灣區的深度融合，將進一步增強澳門的經濟影響力，並支撐其房地產市場的長期增長。 本集團澳門大部分資產由金山發展有限公司所持有，本集團擁有70.61%權益。 主 席 報 告（ 續 ） 二零二四年，酒店業在不同地區的表現各有差異。全球旅遊需求依然強勁，主要受到企業活動、會議及休閒旅遊復甦所推動。然而，營運成本上升、勞動力短缺及消費模式的變化帶來了挑戰，對盈利能力造成壓力。儘管部分市場的國際旅遊業強勁反彈，但部分市場仍受經濟不確定性、旅遊行為轉變及跨境出行放緩所困擾。整體而言，酒店業的復甦步伐仍受不同地區的市場環境及宏觀經濟因素所影響，呈現出不均衡的情況。 二零二四年，本集團酒店業務的總收入略微下降至1,584,100,000港元，低於二零二三年的1,639,000,000港元。這一下降主要由於策略性出售一間位於加拿大酒店物業，導致整體收入基數減少。此外，越南盾的貶值亦對以港元計算的收入及經營溢利產生不利影響。 二零二四年，本集團酒店業務溢利增長至350,900,000港元，高於二零二三年的239,900,000港元。這一增長主要由於酒店物業減值虧損撥回，金額為169,900,000港元（二零二三年：58,300,000港元），以及出售加拿大酒店資產的收益，金額為156,200,000港元。然而，這些收益部分被應佔聯營公司溢利減少及所得稅開支增加所抵消。此外，二零二三年業績包含美國政府薪資保障計劃下的銀行貸款豁免，金額為58,500,000港元。若排除這些一次性因素，本集團酒店業務表現穩定。 中華人民共和國 二零二四年，中國本地生產總值增長5.0%，符合政府目標，但仍面臨工業產出疲弱、房地產市場低迷及消費支出不足等挑戰。酒店業持續承壓，特別是在武漢等二線城市，入住率和房價均低於預期。主因包括消費者信心疲弱、國際旅遊復甦緩慢以及酒店供應過剩。激烈的價格競爭進一步壓縮盈利空間，而經濟不確定性及商務旅遊疲弱亦增加了市場挑戰。 武漢晴川假日酒店（集團權益：41.26%） 酒店客房收益於二零二四年下降至20,400,000港元，低於二零二三年的24,900,000港元。此外，酒店餐飲收益於二零二四年輕微下降至9,800,000港元，低於二零二三年的11,400,000港元。 二零二四年，酒店入住率下降至46.6%，低於二零二三年的55.5%。同時，平均房價亦從二零二三年的每晚人民幣403元降至二零二四年的每晚人民幣391元。 為提升競爭力，酒店於二零二四年完成了四層客房的翻新，升級設施以提升住客體驗與服務質素。未來數年，翻新工程將持續進行，以進一步現代化住宿環境，吸引更多住客，支持更高的房價，並提高入住率。這些措施將有助於強化酒店的市場定位，同時在充滿挑戰的市場環境下提升財務表現。 越南 二零二四年，越南經濟保持韌性，本地生產總值增長7.09%，主要受服務業及其他經濟領域推動。儘管面臨超強颱風「摩羯」挑戰，該國依然維持經濟穩定，貿易在支持增長方面發揮了關鍵作用。大幅貿易順差凸顯了越南強勁的出口表現，同時通脹保持可控，而外國直接投資因企業紛紛採取「中國加一」策略以分散供應鏈而持續流入製造業，促進製造業發展。 主 席 報 告（ 續 ） 二零二四年，越南酒店業實現強勁增長，主要受惠於航空運力提升、簽證政策放寬及策略性旅遊推廣。該國共接待超過一千七百五十萬名國際旅客，較二零二三年增長39.5%，其中來自大洋洲及美洲的遊客數量已超越疫情前水平，亞洲及歐洲市場亦呈現強勁復甦。然而，儘管越南盾貶值推動了旅遊業增長，但同時也壓縮了盈利空間，使以港元計算的收入及溢利減少。儘管面臨這些挑戰，政府的基礎設施改善、政策支持及強勁的旅遊前景，進一步鞏固越南作為亞洲領先旅遊目的地之一的地位。展望二零二五年，該國穩定的經濟增長軌跡及友善的投資環境，將為行業的持續增長奠定堅實基礎。 二零二四年，帆船酒店延續卓越傳統，連續四年榮獲貓途鷹旅行者之選大獎。此外，酒店亦獲得《Travel + Leisure》及《DestinAsian》評選的越南最佳城市酒店，並榮獲東盟綠色酒店標準，表彰其在酒店服務與可持續發展方面的承諾。同時，西貢大劇院喜來登酒店旗下的Li Bai中餐廳榮獲LUXUO ASIA AWARD評選的年度最佳創新餐廳獎，其人力資源部門亦因卓越的員工福利與關懷獲得表彰。這些殊榮進一步鞏固了兩家酒店作為越南頂級旅遊目的地的聲譽。 西貢大劇院喜來登酒店（集團權益：64.12%） （前稱西貢喜來登酒店） 二零二四年，西貢大劇院喜來登酒店的入住率上升至79.6%，高於二零二三年的76.3%。平均房租亦從二零二三年的每晚172美元上升至二零二四年的每晚181美元。在財務表現方面，酒店的經營溢利較去年同期增長6%，反映出市場需求的回升及酒店盈利能力的提升。 帆船酒店（集團權益：24.99%） 二零二四年，帆船酒店的入住率輕微上升至73.6%，高於二零二三年的71.8%。平均房租亦從二零二三年的每晚150美元上升至二零二四年的每晚151美元。 日本 二零二四年，日本經濟面臨重大挑戰，第一季度受東京地震影響消費與出口，導致年化本地生產總值萎縮2.2%。然而，隨著消費支出回升、工資增長及財政支持，日本經濟在隨後各季度逐步復甦，全年本地生產總值增長0.1%。失業率在2.4%的穩定水平，但貨幣波動及中國經濟放緩對日本出口構成壓力。 整體而言，二零二四年日本酒店業整體表現強勁，全年國際旅客人數達到三千六百九十萬人