核心观点
- 5年期以内普信债和二永债收益率已处于历史低位，长端利率债也开启超预期行情，建议积极关注地产债。
- 地产债行情已进入右侧，流动性明显提升，机构可参与性提高，逻辑上还将进一步修复。
- 中航产融提前兑付为地产信仰充值，一线城市二手房销售表现较好，债市资产荒加剧，均利好地产债。
- 建议聚焦央国企和短端，对股东背景强、融资顺畅的超跌主体布局1-2年期品种，以票息为主，不博弈尾部修复。
- 配置上建议按三类主体排序择优布局：优质央国企地产（如保利、华润、招商蛇口等）、核心区域强地方国企（如北京城建、金融街等）、经营稳健的优质民企（如美的置业、滨江集团等）。
近期地产债表现
- 地产债二级成交和一级发行同步回暖，市场情绪显著修复。
- 地产债已连续7周平均成交低于估值，空头情绪明显收敛。
- 一级发行同比回升，二级成交额放量回升至去年11月初水平，流动性持续改善。
- 地产债-中票利差快速走阔后高位横盘，近期已有所修复。
- 央国企房企收益率普遍下行，央企主体修复力度显著更强。
地产债修复前提
- 地产基本面有一定修复。
- “保”地产的诉求上升，地产信仰充值。
- 债市资产荒加剧，迎来趋势性行情，地产债跟随压利差。
历史复盘
- 2021年违约潮初期，地产债利差震荡走阔。
- 2022年初-2022.8保交楼，地产债利差窄幅震荡。
- 2022.8-2022.12断贷潮导致地产债利差持续上行。
- 2022.12-2023.6“三支箭”叠加资产荒，地产债利差持续修复。
- 2023.6-2024.5.17混合所有制舆情，地产债利差宽幅震荡。
- 2024.5.17-2024.9.24“517”新政助力地产债利差收窄。
- 2024.9.24-2025.5“924”新政，地产债利差被动走阔。
- 2025.5-2025.11.26深铁支持万科，地产债利差小幅压缩。
- 2025.11.26至今 万科事件推动地产债利差大幅走阔。
研究结论
- 本轮利差修复遵循“资质优先”逻辑，背后还是以资金面与债市行情推动的被动修复为主。
- 建议聚焦央国企与短端，对股东背景强、融资顺畅的超跌主体布局1-2年期品种，以票息为主，不博弈尾部修复。
- 配置上建议按三类主体排序择优布局：优质央国企地产、核心区域强地方国企、经营稳健的优质民企。
