特发服务：2025年年度报告

2025年年度报告 2026-012 2026-04-21 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人戴志伟及会计机构负责人(会计主管人员)刘杰声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司已在本报告中详细阐述了未来可能发生的有关风险因素，详见“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”，敬请投资者予以关注。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以169,000,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3元（含税），送红股0股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增0股。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................................6第三节管理层讨论与分析.......................................................10第四节公司治理、环境和社会...................................................27第五节重要事项...............................................................46第六节股份变动及股东情况.....................................................79第七节债券相关情况...........................................................85第八节财务报告...............................................................86 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表； （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； （三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿； （四）载有法定代表人签名的公司2025年年度报告文本； 以上备查文件的置备地点：深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、其他有关资料 □适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值□是否 六、分季度主要财务指标 单位：元 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用□不适用 主要为小规模企业增值税免征、附加税减免、招用自主就业退役士兵税收优惠等。将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明□适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全生命周期的服务需求。报告期内，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同并进的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业务范畴： （一）综合物业管理服务 公司聚焦综合物业管理服务，构建以综合设施管理服务（IFM）为主导的业务体系，协同公共物业服务、数据中心运维服务、商业物业服务、文旅物业服务及住宅物业服务等多元板块，形成业态互补、资源整合的发展格局。 1.综合设施管理服务（IFM） 公司综合设施管理服务（IFM）主要面向企业自建或租赁总部型园区、高端精密制造园区、水电站能源生产园区等服务场景，提供的服务内容包括设施设备全生命周期管理、安全消防管理、环境绿化服务、综合客户服务、空间运营、车辆租赁、会务培训等，代表性项目包括华为多个城市自有基地、字节跳动杭州未来科技城园区、国家能源集团大渡河流域水电站等，项目分布深圳、杭州、武汉、上海、东莞、廊坊等地。 2.公共物业服务 公司为政府机关、军队营区、口岸、医院、学校等公共物业服务场景提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、医疗辅助及陪护等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务、北京大学深圳医院、深圳国际交流书院项目等。 3.数据中心运维服务 公司为大型数据中心提供设施设备的全生命周期管理，涵盖前期介入、承接查验、基础设施运维、IT系统运维、能源管理等“一揽子”综合管理服务，为地方国企、通信行业类企业等在全国的数据中心提供专业运维保障，确保数据中心安全、稳定、高效运行。 4.商业物业服务 公司为写字楼、商办综合体、酒店、公寓等商业物业服务场景提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目有特力水贝珠宝大厦、特力金钻大厦、亲橙里商业、安朴酒店、阿里未来酒店等，服务项目分布深圳、杭州、青岛等地。 5.文旅物业服务 公司为旅游景区、文化场馆、公园绿道等服务场景提供秩序维护、保洁绿化、设施维护修缮、安全生产、客户服务、海滨游乐、餐商服务、其他岗位服务业务外包以及开展节日氛围营造、三防应急等专项服务。代表性项目有国家5A级旅游景区安仁古镇景区、小梅沙海洋世界和旅游运营中心等。 6.住宅物业服务 公司为住宅小区、公共住房、案场服务场景提供包括前期介入及接管验收、案场服务、公共住房选房看房、业主入伙服务、装修管理、客户服务、环境服务、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务内容。代表性项目有深圳市龙岗区特发天鹅湖畔、龙华区特发和平里、龙岗区安居回龙雅苑等。 （二）政务服务 公司政务服务业务主要面向省、市、区级政务服务大厅，提供综合窗口受理、帮办代办、档案管理、人力资源服务、信息化运营等专业化服务。公司深耕政务服务领域多年，已在湖北、山东、广东、天津、河南、山西等省（市）承接多项政务服务项目，业务覆盖20余个主要城市，并在项目专业化打造、服务标准化建设等方面逐步构建起完善的业务模式。 此外，公司还提供软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑及配套的信息化产品服务，同时面向党委、政府职能部门提供档案管理、大型会务接待等定制化服务。 （三）增值服务 公司提供的增值服务主要包括商务咨询、高端接待、大型活动策划组织、资产受托管理、小型物业工程、设备维修维护等。报告期内，公司不仅与多家合作商在小型物业工程服务领域达成深度合作，更在智能环境能效调控、空间智慧化运维等创新领域积极探索实践，落地了多项兼具技术前瞻性与实用价值的解决方案。 （四）公司所处的行业地位 公司多年深耕园区综合设施管理服务（IFM），不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，目前已在行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等方面取得了显著的市场优势。同时，公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况、优质的服务质量，赢得了华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、小红书、国家电网、国家能源集团、美的等众多知名企业客户的信任和赞誉，并于报告期内荣获“2025中国物业服务企业综合实力500强第20名”“2025中国国有物业服务企业综合实力100强第13名”“2025中国物业服务市场化运营领先企业”“2025中国医院物业服务领先企业”“2025中国FM设施管理领先企业”“第十九届中国上市公司成长百强”等多项荣誉，进一步提升了公司的行业地位和品牌影响力。 二、报告期内公司所处行业情况 2025年，物业管理行业迎来政策顶层设计全面升级、发展逻辑深度重构的关键变革期。7月，中央城市工作会议将物业管理职能正式提升至城市治理现代化、民生服务保障的国家战略高度。10月，“提升物业服务质量”首次纳入《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，确立了行业高质量发展的核心主线。 在政策驱动下，物业管理行业已逐步告别“规模为王”的粗放式发展阶段，正式迈入以“存量深耕、品质引领、科技赋能、多元增收”为核心特征的价值竞争发展新阶段。 2025年，已披露在管面积数据的48家物企，在管面积合计达73.34亿平方米，同比增长3.50%，增速较2024年的6.89%有所下降。物企因恶意压价或持续亏损“主动退出”项目管理的情况呈现常态化。根据中指物业研究2025年物业管理行业收并购情况盘点，行业共发生收并购事件18起，披露交易总金额20.33亿元，并购数量与交易规模较前两年有所回暖，但整体保持理性审慎态势。行业并购逻辑已从规模扩张转向专业化整合，企业并购重点聚焦于具备细分赛道核心资质、核心技术与专业化服务能力的标的，以此夯实自身战略布局、构建可持续的差异化竞争壁垒。 面对政策赋能与行业变革机遇，物业服务企业应主动抢抓政策红利、优化战略布局、升级服务能力、拓展发展边界，实现从“被动服务”到“主动经营”、从“基础服务”到“多元赋能”的转型升级，在行业结构性洗牌中构筑核心竞争优势，推动企业自身与行业高质量发展。 三、核心竞争力分析 （一）国企背景 公司作为具有国企背景的上市物业管理企业，始终秉持稳健经营的发展理念，注重法人治理的规范与完善，持续建立健全内控机制，有效防范化解内外部风险，保障投资者利益。在业务拓展方面，公司依托国有企业在资源整合、政策研判、信誉背书、社会责任践行等方面的独特优势，以“全业态协同、技术引领、高效运营、优质服务”为核心发展方向，不断夯实运营管理能力与服务保障水平，能够为客户提供更具稳定性、合规性与战略协同性的综合物业服务，更易获得客户的认可和信任，从而增加了项目合作的机会和成功率。 （二）高度市场化运营 公司凭借卓越的服务能力和专业素养，与华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、小红书、国家电网等领先企业建立了长期稳定的合作关系。这些优质客户不仅具备强履约能力和稳定的业务需求，还在客户获取、品牌信誉和行业影响力等方面为公司带来了显著的示范效应。同时，其对服务质量的高标准不断推动公司优化服务流程与运营体系，为持续拓展市场和提升综合竞争力奠定了坚实基础。 自成立以来，公司聚焦第三方市场，项目主要通过公开招投标获得，关联方交易占比较低，展现出高度市场化的运营能力与资源独立性。同时，公司组建了专业化市场运营团队，建立科学、高效的运营管理体系，提升对市场变化的响应能力，为公司在多元化业态布局中实现经营规模的持续扩大与业绩的稳步增长提供了坚实支撑。 （三）多业态综合运营能力 公司具备强大的多业态综合运营能力，已构建全域化服务场景布局。各业态实现协同联动、资源互通，可一站式承接各类场景服务需求，有效提升服