特发服务：2023年年度报告
2023年年度报告 公告编号：2024-004 2024年04月 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人杨玉姣及会计机构负责人(会计主管人员)刘杰声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以169,000,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.2元（含税），送红股0股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增0股。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................2第二节公司简介和主要财务指标....................................................................6第三节管理层讨论与分析................................................................................10第四节公司治理................................................................................................29第五节环境和社会责任....................................................................................48第六节重要事项................................................................................................50第七节股份变动及股东情况............................................................................79第八节优先股相关情况....................................................................................87第九节债券相关情况........................................................................................88第十节财务报告................................................................................................89 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表； （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； （三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿； （四）载有法定代表人签名的公司2023年年度报告文本； 以上备查文件的置备地点：深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值□是否 六、分季度主要财务指标 单位：元 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免、招用自主就业退役士兵税收优惠。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 报告期内，受宏观经济形势和房地产行业周期性下行等因素影响，物业行业整体管理规模的增速有所放缓，行业内物企“增收不增利”现象仍在持续。一方面，来自上游房地产市场或地产关联方的资源供给力度逐渐减弱，使得物业企业的独立市场化外拓成管理规模增长的重要渠道，导致行业市场竞争愈发激烈。另一方面，伴随着多重外部因素影响及资本市场的风向调整，行业内的“投资并购”热潮逐渐降温，收并购更趋谨慎，逐渐迈向理性和成熟。 物业行业高质量发展的目标下，中央和地方不断出台与物业管理行业有关的政策，在城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房等领域均提供了有利指引和支持。随着政策的逐步完善与升级，物业企业关注对服务场景的拓展延伸和产业链的重组整合，通过形成“物业+多元”的模式，挖掘增长空间，实现传统物业服务的升级蜕变。 在此背景下，物业企业由重规模、重速度进一步向重质量转变,以提升业务水平和服务质量为抓手，持续增强自身核心竞争力，为业主打造更加优质、高效的服务体验。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。报告期内，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同并进的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业务范畴： (一）综合物业管理服务 公司聚焦园区物业，以园区物业作为业务战略引领，与商业、住宅及公共物业等协同发展，共同为公司的高质量发展奠定坚实基础。此外，公司不断积极寻求新领域、新业态的入局与突破，报告期内通过股权投资方式成功进军水电物业领域，同时持续跟进政府公建、医院后勤等领域市场机会，寻求市场版图的拓展和延伸。 1.园区物业 公司园区物业管理服务主要面向高新产业园区、商务办公楼宇等，提供的服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合客户服务、空间管理、小型物业工程等，代表性项目有包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、杭州、武汉、廊坊、上海、 东莞、非洲刚果金、安哥拉等地。 2.商业物业 公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。 3.住宅物业 公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔项目、特发和平里花园项目、特发小区项目等。 4.公共物业 公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、北京大学深圳医院项目、深圳国际交流学院项目等。 5.能源物业 公司于报告期内通过投资特发能服，正式进入水电物业领域，该业务属于能源物管范畴，主要为水电站厂区和营地提供秩序维护、绿化、保洁、设备设施管理等基础物业管理及车辆租赁、驾驶员劳务、会务培训等配套后勤保障服务。 （二）政务服务 公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借助移动互联网、人工智能等技术手段力量，探索政务服务大管家的服务模式，不断增强政务板块的服务黏性。 近年，公司在湖北武汉、恩施、黄石、荆门、广东深圳、汕头、山东东营以及天津等地先后承接政务类服务，并逐步在项目专业化、服务标准化等方面形成完善的业务模式。 （三）增值服务 公司所提供的增值服务主要包括小型物业工程、停车场运营、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。报告期内，公司与多家合作商在小型物业工程服务领域建立了合作关系，并在停车场智能管控、能源费用托管服务等开展了多项创新举措。 （四）公司所处的行业地位 公司多年勤耕园区IFM综合物业管理服务，不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，目前已在行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等方面取得了显著的市场优势。同时，公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况、优质的服务质量、认真的服务态度，赢得了华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、中国移动、国家电网等众多知名企业客户的信任和赞誉，并于报告期内荣获“2023中国物业管理上市公司20强”、“2023中国国有物业服务企业综合实力100强TOP15”、“2023中国物业服务力百强企业TOP31”、“2023中国上市物企投资价值TOP5”、“金牛最具投资价值奖”、“国企民生口碑奖”等多项荣誉，进一步提升了公司的行业地位和品牌影响力。 三、核心竞争力分析 （一）国企背景 公司作为具有国企背景的上市物业企业，始终秉持稳健经营的发展理念，注重法人治理的规范与完善，持续建立健全内控机制，有效防范化解内外部风险，保障投资者利益。在业务拓展方面，公司的国企背景使得在参与政府类项目时，更易获得政府机构的认可和信任，从而增加了项目合作的机会和成功率。 （二）客户优势 公司目前已与华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动等国内顶尖、全球领先的企业客户建立了长期合作关系。该类客户一般拥有较强的支付能力和较为稳定的业务需求。与上述知名企业开展深度合作所形成的示范效应，使得公司在园区物业服务细分领域享有较高的品牌影响力。 （三）市场化程度高 公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上的项目是通过公开招投标方式取得的，对关联方资源的依赖性小，能够充分激发企业活力、适应市场化发展。此外，公司拥有专业的市场化运营团队和高效的市场化运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，实现经营规模和经营业绩的稳健增长。 （四）园区服务经验丰富 公司所从事的园区一体化综合物业管理服务有着一定的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着专业的要求。公司凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，在细分市场上有较高的知名度，能够快速响应园区客户需求并给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。 （五）标准化服务 公司重视标准化体系流程建设。具备园区类、商业
