浦东金桥：浦东金桥2025年年度报告

公司简称：浦东金桥、金桥B股 上海金桥出口加工区开发股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人郭嵘、主管会计工作负责人郭嵘及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司在提取法定盈余公积、任意盈余公积后，以2025年末总股本1,122,412,893股为基数，并扣除累计回购的股份数22,624,800股后的股份数1,099,788,093股，按每10股向全体股东实际分配现金红利人民币4.00元（含税），共计分配现金红利约43,992万元；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东会批准。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来规划、经营计划、发展战略等前瞻性描述，不构成对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 十、重大风险提示 本报告第三节《管理层讨论与分析》中描述了公司可能面对的风险，敬请投资者注意投资风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................8第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................29第五节重要事项............................................................................................................................43第六节股份变动及股东情况........................................................................................................48第七节债券相关情况....................................................................................................................54第八节财务报告............................................................................................................................65 备查文件目录载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名、盖章的财务报表载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 2025年度扣除非经常性损益后的基本每股收益同比增幅超过30%，是因为上年同期的非经常性损益包含发行类REITs产品取得的投资收益，本期无。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 注：上表中，第四季度的营业收入及归属于上市公司股东的净利润、扣除非经常性损益后的净利润均有较大幅度增长，主要原因为结转碧云澧悦项目销售收入40.68亿元。 季度数据与已披露定期报告数据差异说明□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十二、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十三、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司运营的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在产业投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。 报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动改革创新、做强产业功能，持续构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，打造完善的产业生态服务体系。重点加强产业投资布局、产业生态培育和专业服务能力提升，加快发展模式转型，成为产业属性突出、核心功能与核心竞争力持续提升的产业服务商。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 据相关研究显示，2025年上海产业园区市场新增供应约178万㎡，较2024年基本持平，净吸纳量较2024年有所增长，年末空置率31.9%继续维持高位，全市平均租金持续下跌至3.07元/㎡/天，其中金桥板块租金跌至2.64元/㎡/天，预计2026年市场继续处于下行态势。同时，2025年上海甲级写字楼市场全年净吸纳量约25万㎡，不及2024年一半水平，年末空置率上升至21.9%， 较2024年同期攀升1.5个百分点，平均租金延续下行趋势降至5.83元/㎡/天，全年累计降幅达10.3%。 2025年8月，上海发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，围绕限购松绑、公积金支持、信贷优化和房产税调整四大方向推进，旨在满足刚性及改善性住房需求，促进市场平稳健康发展。 三、经营情况讨论与分析 2025年是“十四五”收官和“十五五”谋划之年，公司全面贯彻党的二十大和二十届三中、四中全会精神，深入学习落实习近平总书记考察上海重要讲话精神，干字当头、勇为尖兵，以“科技产业投资控股服务商”为愿景，持续构建完善“产业投资服务+城市开发运营”双轮驱动的业务模式，高质量推动浦东引领区和现代化产业体系建设。全年经营保持稳健，各项重点工作扎实推进。 （一）主要指标完成情况 2025年，公司实现总现金流入115.76亿元（不含债务融资），其中：销售收入34.20亿元、租赁、酒店经营以及物业收入19.28亿元、投资收入61.03亿元、筹资收入1.00亿元；总现金流出约129.44亿元（不含归还的融资本金），其中开发建设支出52.03亿元、投资支出45.69亿元、税金支出17.94亿、筹资支出8.48亿元、经营成本3.07亿元、销售及管理费用2.22亿元。2025年，公司实现营业总收入59.65亿元，归母净利润10.74亿元，净资产收益率7.30%；截至2025年底，实现总资产474.68亿元，归母净资产151.78亿元；持有各类经营性物业约325万㎡（不含金桥壹中心）。针对市场的复杂形势，在采取招投联动、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后，经营性物业平均出租率约80％。 （二）重点工作完成情况 1、聚焦新质生产力，构建富有活力的产业生态 ⑴围绕主导产业，加快推进组织服务 一是聚焦智能车、硬装备、新通信等金桥硬核产业，持续完善产业集群。持续扩展丰富招商渠道，通过以商招商、平台招商、链主招商、产业朋友圈招商等多种方式持续招引落地优质产业项目。全年累计完成产业载体空间新增租赁面积约13.1万㎡。引领产业发展、推动产业链聚集态势进一步夯实。 二是聚焦企业诉求，招商服务一体化。坚持问题导向、需求导向、效果导向，不断提升产业服务的针对性、专业性、有效性，切实增强企业扎根金桥发展的信心。全年深入走访存量企业客户近700次，聚焦企业发展需求及服务痛点，全力以赴解决政策、产业发展、营商环境、物业服务等四大类需求，赢得企业认可。全年完成物业续租26.5万㎡，新增租赁面积中5.3万㎡来自存量客户扩租。 三是创新专业服务，赋能产业发展。以子公司“金桥新通信”为核心产业平台，围绕专业招商、专业服务两大业务板块，进一步对标市场、提升市场化水平。继续高水平运营大企业开放创新中心平台及金桥创新坊孵化器，逐步培育新通信行业生态。紧抓龙头企业产业链带动效应，在基础研究及应用测试等领域形成金桥特色，协同产业投资业务布局金桥新通信企业，推动专项产业政策落地。 ⑵坚持创新驱动，加速壮大科技产业投资业务 一是不断丰富投资工具，夯实多元化投资矩阵。联合产业龙头、地方国资等合作伙伴推动产业基金设立，丰富“金桥资本”投资工具。年内重点推进浦东智能制造二期等自管基金的设立组建，拟形成金桥主导产业赛道与企业发展阶段全覆盖。 二是产业投资提速，完成优质项目布局。围绕硬装备、新通信等金桥主导产业持续推进硬科技项目投资。年内金桥资本完成科技项目投资9个，合计投资金额约2.5亿元。战略投资方面，积极筛选和参与市场化优秀投资机构，丰富投资工具。 三是拓展朋友圈，推进多维度合作。积极推进与头部金融机构合作，围绕产业投资业务实现共生共赢。利用公司产业综合组织服务优势，与上市公司、产业龙头企业深度合作，打通招商与投资联动循环。 ⑶打响产业品牌，加大产业聚集提升力度 一是高举产业旗帜，加大产业聚集提升力度。参加高规格产业活动21场，跟进把握产业前沿发展态势及未来趋势，沿重点赛道产业链发掘潜力企业储备优质客户。主办、合办各类产业活动51场，多元化展现金桥一流的营商环境和高品质的产业服务。积极通过各类渠道扩大招商视野，组织招商服务团队赴异地上门拜访沟通。年内精准拜访潜在客户、平台、投资机构67家。 二是全面强化能力建设，提升工作效能。多措并举加强团队建设，持续引入具备产业背景