核心观点
- 防御性房地产股票可能面临重新估值：短期内可能受到利率上升和信用风险的影响，但预计将出现持续上涨。
- 资产通胀持续：由办公室租金上涨和新建办公室供应下降推动，预计将出现持续的资产通胀。
- 关注中期趋势：关注原油价格、利率和货币政策的走势。
关键数据
- 办公室市场：市中心空置率持续改善，预计将突破2%。新供应量在2023年创造了需求，需求增长超过了2013-2019年的平均水平。
- 公寓市场：新建公寓供应量低，二手房交易量扩大。郊区房价显示出上涨的迹象，但整体市场仍然稳固。
- 房价和租金：公寓和商业房地产价格上涨幅度超过建设成本，而独栋房屋价格上涨幅度与建设成本基本一致。公寓租金上涨幅度与建设成本基本一致。办公室租金上涨速度慢于建设成本，但最近现有和新建办公室的租金上涨速度都超过了建设成本。
- 房地产融资：房地产融资处于历史高位，尚未达到紧缩点。
- 开发商的 NAV：高租赁敞口的主要房地产公司拥有比其他公司高得多的市场价值房地产。
研究结论
- 房地产板块估值：尽管房价从2月份的高点有所修正，但以P/NAV为中心的估值仍然持续。
- 开发商与J-REITs的比较：开发商将从日元贬值和通货膨胀预期中受益，而J-REITs将从较低的利率中受益。当前的P/NAV差距看起来是合理的，J-REITs可能被轻微低估。
- 房地产市场的未来：预计市中心办公室的空置率将保持在2%左右，租金增长将达到峰值。郊区房地产价格显示出上涨的迹象，但整体市场仍然稳固。
- 美国独栋房屋市场：缺乏明确的复苏迹象，利润率持续恶化。
- 日本独栋房屋市场：在COVID-19特殊需求之后，建造出售的独栋房屋市场在2022-23年达到了最糟糕的水平，但在2024年随着库存调整的结束显示出复苏迹象。
- 住房行业：多元化的业务部门意味着不同公司的收益驱动因素不同，但许多公司都有能力实现显著的利润增长。与房地产行业相比，收益“修订”对股价表现的影响更大；收益很大程度上取决于子行业的展望。
关注点
- 办公室租金上涨续签情况
- 公寓销售和最近销售趋势的毛利率水平
- 房地产交易协议以及银行贷款和资本化率趋势
- 日经225指数3月份修正后的经纪活动
- 主要股东的股东提案和股份买卖
- 国内建造出售住房的利润率、区域建筑商供应、市场库存
- 由节税目的推动的收入房地产交易趋势
- 美国单户住宅订单和利润率趋势
- 新的中期计划宣布（大和房屋工业）
