住宅用地供应新规影响全解析：房地产市场、房企行为与地产债

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■事件：2021年2月24日，青岛市自然资源和国土规划局在官网披露，对于2021年住宅用地供应工作：‚一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地‘两集中’同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。‛天津、郑州和济南等地也发布了相关文件。 ■住宅用地供应新规是‚房地产调控长效机制‛的重要组成部分，与‚三条红线‛、房地产贷款集中度管理一起丰富了房地产的供给侧监管机制，有助于形成规范透明的住宅用地出让制度。 ■新规如何影响房地产市场？（1）有利于实现全市统一的房地产市场管理。（2）减少土地惜售，集中供地导致房企资金分流，以及可能配套出台溢价率、竞价轮次和限价等指标要求，有助于稳地价稳房价。（3）有利于实现城市均衡发展，长期来看可能有助于城市群发展。（4）新规下拿地对于房企资金实力的要求更高，房企融资受限情况下，房企或将加大供给推盘，有助于平抑房价。 ■对房企行为会产生哪些影响？（1）试点城市竞争激烈，拿地难度趋于上升。（2）拿地方式更加多元化，更多房企可能会选择合作开发或收并购等方式，勾地难度趋于加大。（3）行业集中度加速提升，黑马逆袭难度加大。（4）区域性房企压力或有增加。（5）开发贷获取难度上升，关注部分房企明股实债和表外规模继续增加的可能性。（6）促进房企加快周转、加快销售、加快回笼资金。 ■哪些房企风险可能上升？（1）财务压力较大、但仍在逆势扩张的房企。随着需求端、融资端及土地市场的监管越来越严格，对于当前不符合监管要求且仍在逆势扩张的房企，需要谨慎防范风险。（2）财务压力较大、但土储倍数偏低的房企。在集中拿地和融资收紧的背景下，财务压力较大、土储倍数偏低的房企将面临偿债压力大、融资难度高与若不持续拿地未来销售规模难以为继的两难局面。（3）表外不确定性较大的房企。对于当前表外规模较大和明股实债较大的房企而言，若央行后续加强表外监管，这些房企将面临更大压力。（4）周转能力较弱和回款能力较弱的房企。土地市场竞争激烈的情况下，周转能力弱、回款能力弱的房企，项目占用资金时间较长，可动用的货币资金有限，集中拿地时资金压力较大，在试点城市难有竞争优势。 ■风险提示：疫情发展超预期、信用风险超预期等。 Table_Tit le 2021年02月26日 住宅用地供应新规影响全解析：房地产市场、房企行为与地产债 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 ‚三条红线‛以来，地产债国企信仰变化几何？ 2021-02-24 节后票据利率再创新高，资金紧平衡预计延续 2021-02-22 如何全面理解货币政策：MLF的核心地位与DR007的调节作用 2021-02-21 1分钟掌握春节期间海内外全动态 2021-02-17 银行加大配臵，广义基金净减持—1 月托管数据点评 2021-02-17 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 事件与背景： ......................................................................................................................... 3 1. 住宅用地出让新规是房地产调控长效机制的重要组成部分 .................................................. 3 2. 政策对房地产市场有哪些影响？......................................................................................... 4 3. 对房企行为会产生哪些影响？ ............................................................................................ 4 4. 哪些房企风险可能上升？ ................................................................................................... 5 图表目录 图1：2020年部分城市成交住宅用地溢价率出现了较为明显的抬升（%）.............................. 3 图2：近年来房地产调控开始对供给端给予更多关注............................................................... 3 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 事件与背景： 2021年2月24日，青岛市自然资源和国土规划局在官网披露，对于2021年住宅用地供应工作：‚一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地‘两集中’同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。‛天津、郑州和济南等地也发布了相关文件。 2020年从全国来看土地市场供需两旺，部分城市成交住宅用地溢价率出现了明显抬升，土地市场波动较大不利于形成稳定的房价预期。同时，2020年中央经济会议提出解决好大城市住房突出问题，并特别强调要做好租赁住房用地保障工作。在此背景下，住宅用地供应新规的出台，对于房地产市场、房企行为乃至地产债均将有着广泛的影响。 图1：2020年部分城市成交住宅用地溢价率出现了较为明显的抬升（%） 资料来源：Wind，安信证券研究中心 1. 住宅用地供应新规是房地产调控长效机制的重要组成部分 住宅用地供应新规是‚房地产调控长效机制‛的重要组成部分，与‚三条红线‛、房地产贷款集中度管理一起丰富了房地产的供给侧监管机制，有助于形成规范透明的住宅用地出让制度。（1）丰富了房地产的供给侧监管机制。过去中国的房地产调控以需求端管控为主，从‚限购‛逐渐发展到‚限购、限贷、限价、限售、限离‛等，近年来房地产调控开始对供给端给予更多关注，包括‚三条红线‛、房地产融资监管等。（2）有助于形成规范透明的住宅用地出让制度。过去各城市土地出让节奏和信息披露差异较大，住宅用地供应新规将有助于试点城市形成规范透明的住宅用地出让制度。 图2：近年来房地产调控开始对供给端给予更多关注 -15-10-50510150510152025303540上海 福州 无锡 北京 青岛 成都 杭州 长沙 广州 沈阳 宁波 南京 厦门 重庆 郑州 合肥 苏州 深圳 天津 2019年成交住宅用地溢价率 2020年成交住宅用地溢价率 2020年溢价率提升幅度，右轴 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 资料来源：Wind，安信证券研究中心 2. 政策对房地产市场有哪些影响？ 新规对于房地产市场的影响主要体现在四个方面： （1） 有利于实现全市统一的房地产市场管理。过去试点城市房价的调控以市为单位，而部分城市土地出让的权限分散在市政府和区政府，不利于市政府对全市房地产市场的统一管理，新规有利于实现全市统一的房地产市场调控。 （2） 减少土地惜售，集中供地导致房企资金分流，以及可能配套出台溢价率、竞价轮次和限价等指标要求，有助于稳地价稳房价。过去部分政府在土地出让中存在惜售的现象，使得地价存在上涨压力，不利于稳定房价预期。市级政府统一制定土地供应计划，有助于减少土地惜售现象，降低地价上涨压力。集中供地导致房企资金分流，以及可能配套出台溢价率、竞价轮次和限价等指标要求，也有助于控制地价，稳定房价预期。 （3） 有利于实现城市均衡发展，长期来看可能有助于城市群发展。新规有利于实现城市各区域均衡发展。长期来看，热点城市拿地难度或有上升，部分房企可能转向城市周边分散布局，有利于城市群发展。 （4） 新规下拿地对于房企资金实力的要求更高，房企融资受限情况下，房企或将加大供给推盘，有助于平抑房价。试点城市土地集中供应，以及拿地难度上升，对于房企资金实力的要求更高。在融资受到多重限制情况下，房企或将加大供给推盘，有助于平抑房价。 3. 对房企行为会产生哪些影响？ （1） 试点城市竞争激烈，拿地难度趋于上升。供地新规下，试点城市全年不超过3次集中进行土地出让，但部分城市全年土地供给量未必明显增加，实力较强房企可能会扎堆参与竞拍，实力不强的房企获取土地的难度趋于上升。若未来配套出台限制参拍数量等相应政策，拿地难度将会进一步上升。 （2） 拿地方式更加多元化，更多房企可能会选择合作开发或收并购等方式，勾地难度趋于加大。集中拿地加大了招拍挂拿地难度和不确定性，更多房企可能会选择合作开发或收并购获得土地。而在竞争趋于激烈及信息更加公开透明的情况下，勾地难度趋于加大。 需求侧一线、强二线限购限贷2016‚930‛新政后，北上、苏杭等一线城市和强二线城市恢复限购限贷政策。热点城市限购限贷2017年2-6月，厦门、成都等强二线城市引入限售政策，廊坊、东莞等热点城市群非核心城市引入限购限贷政策。普通二三线城市限售2017年9-12月，绍兴、南宁等普通二三线城市开启限售政策。普通二三线城市限售升级2018年3-6月，哈尔滨、长春、昆明限售政策升级。热点城市限购、限售升级2019年5-9月，苏州、西安等市场较热城市限购、限售升级。一线、强二线限购、限贷升级、限离2020年7-10月，杭州、深圳、宁波、无锡等一线、强二线和热点城市限购限贷政策升级，深圳引入‚限离‛政策。供给侧债券融资2016年10月，交易所要求房企发行公司债募集资金不得用于购臵土地。银行贷款2017年4月，银监会将违反房地产行业政策的银行贷款、非标列为整治要点。信托融资2017年12月，银监会要求不得违规将信托资金投向房地产等限制或禁止领域。信托融资2019年5月，银监会23号文规范前融和明股实债融资。有息负债2020年8月，‚三条红线‛分档限制房企有息负债增速。银行贷款2020年12月，央行分档限制银行房地产贷款占比。银行贷款2019年7月，媒体报道监管窗口指导部分银行开发贷控制在2019年3月末的水平。供地新规2021年2月，重点城市土地供应将施行‚两集中‛。 5 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 （3） 行业集中度加速提升，黑马逆袭难度加大。供地新规、三条红线及贷款集中度的三重约束下，过去通过‚高杠杆、快周转、促回款、多拿地‛的弯道超车模式难以复制，黑马房企逆袭难度加大，小房企拿地难度更大，未来行业集中度或将加速提升。 （4） 区域性房企压力或有所增加。较全国性房企而言，区域性房企对本地市场更加熟悉。但当前政策要求一年不超过3次集中公布土地出让信息，土地市场透明度更高，区域性房企在深耕区域将面临更加激烈的竞争，拿地成功率可能下降，但贸然进入其他地区又可能会加大其经营性风险。 （5） 开发贷获取难度上升，关注部分房企明股实债和表外规模继续增加的可能性。受制于房地产贷款额度的要求，银行开发贷或进一步向优质房企倾斜，弱资质房企融资难度可能会上升。在非标、开发贷、债券融资均受到严格限制的情况下，关注部分房企明股实债和表外规模继续增加的可能性。 （6） 促使房