地产企稳行至何处？

宏观周度观察 宏观团队：陶川、钟渝梅报告日期：2026年04月12日 摘要 ➢地产企稳行至何处？从国际经验看，房地产深度调整周期多在5-10年，我国本轮调整自2021年三季度开启，至今已历时近五年，调整时长接近国际经验区间，加之今年“小阳春”带动成交面积同比回暖，市场关于房地产企稳的讨论渐起。从“量”来看，此次“小阳春”的亮点集中于一线城市及少数二线城市；从估值来看，房地产整体复苏有支撑，但不够强；从“价”来看，以一线城市为首的价格整体平稳，并未出现明显上升。整体来看，房地产处于弱企稳阶段，企稳主要局限于特定区域（如一线城市），是否形成全国性全面企稳格局仍有待观察。 ➢本周宏观脉络回顾：经济数据方面，3月通胀数据发布，PPI同比时隔41个月后转正，若剔除油价因素，PPI同比改善并不算明显；宏观政策方面，本周发改委再次对国内成品油定价采取压缩涨幅调控，今年第二批消费品以旧换新资金下达，今年资金下达呈现资金数额相对减少、跨期拨付平滑、下达节奏前置的特征。 ➢下周重要事件预览：2026年3月进出口数据（4月14日）；2026年一季度经济增长数据（4月16日）；2026年3月金融数据（待定）；2026年3月财政数据（待定）。 ➢风险提示：外部环境变化不及预期；政策落地节奏和执行力度与效果不及预期；经济结构调整进度与预期不一致。 地产企稳行至何处？ 本周宏观脉络回顾 下周重要事件预览 风险提示 01 地产企稳行至何处？ 1.1房地产初现企稳信号？ •从国际经验看，房地产深度调整周期多在5-10年。我国本轮调整自2021年三季度开启，至今已历时近五年，调整时长接近国际经验区间。 •加之今年“小阳春”带动成交面积同比回暖，市场关于房地产企稳的讨论渐起。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所注：T代表春节所在周，T后面数字代表距离春节的周数 1.3“量”：一线城市成绝对主力 •从“量”上看，此次“小阳春”的亮点集中于一线城市及少数二线城市，相较之下低线城市成交量成色不足。 •其中，一线城市商品房与二手房成交热度同步回升，共同成为本轮回暖的支撑。当然，整体来看一线城市二手房购买套数依旧居多，仍处于“存量时代”。 1.4估值：有支撑，但不够强 •当前租金回报率与房贷利率之间的“剪刀差”逐步收窄，意味着自住购房的性价比逐渐攀升，房子的“生息资产”属性回归。虽然一线城市房价收入比正在下降、居民部门杠杆率也在缓慢下行，但整体来看两大指标依然偏高，普通家庭购房能力偏弱，加杠杆意愿和能力仍有约束。 •从这一层面看，房地产整体复苏基础尚不牢固，后续或呈现缓慢筑底态势。 资料来源：iFind，国联民生证券研究所 资料来源：iFind，国联民生证券研究所 1.5“价”：暂未跟上 •从“价”来看，虽然3月一线城市二手房成交量有所回暖，但价格整体平稳，并未出现明显上升。相较之下，新房则受改善型需求拉动及限价政策托底，价格改善相对可观，但距离完全复苏仍有差距。 •整体来看，房地产处于弱企稳阶段，企稳主要局限于特定区域（如一线城市），是否形成全国性全面企稳格局仍有待观察。不过，随着估值底逐步夯实，房地产最差的阶段或已过去。 02 本周宏观脉络回顾 2.2 PPI转正：油价带来的冲高幅度有多大？ •3月PPI同比的提前转正，主要驱动力来自油价上涨对上游行业的显著影响，进而拉动整体PPI回正。•若剔除油价因素，PPI同比改善并不算明显，反映出中东地缘冲击消退后PPI存在回调压力。 资料来源：国家统计局，iFind，国联民生证券研究所测算 2.2 PPI转正：正增长能维持多久？ •在基准情形下，若特朗普政府推动中东局势降温，预计我国全年PPI同比将小幅抬升至0.3%左右，在2026年三季度末至四季度初存在重回负增长区间的压力。 •若地缘紧张持续，维持“边谈边打”的拉锯态势，则输入性通胀继续传导，全年PPI同比或升至2.3%左右。 资料来源：iFind，国联民生证券研究所测算 2.2 PPI转正：哪些行业或将承受更大冲击？ •从完全消耗系数看，3月原油消耗较高的上游行业PPI环比涨幅更明显，印证油价对PPI拉动显著。•相较之下，中下游行业价格传导较为滞后。若地缘冲突超预期推升成本、且难以向终端传导，可能形成被动去通胀。可考虑适时运用结构性货币政策与财政定向贴息，支持承压行业，稳定就业与企业利润。 2.2相较于PPI的亮眼，CPI表现相对平淡 •3月CPI环比下降0.7%，明显弱于季节性，主要受春节后食品等消费阶段性退坡等因素扰动。•今年春节假期偏晚且时长较长，对2月物价形成明显提振，也相应放大了3月CPI的回落幅度。 2.3油价成本高企下，国内成品油延续调控 •美以伊冲突震荡之下，国际油价高位运行，直接抬升了我国原油进口和用油成本。 •继3月23日采用压缩涨幅方式进行临时调控之后，本周发改委再次对国内成品油定价采取压缩涨幅调控。 2.4消费品以旧换新资金下达节奏略有前置 •相较于去年，今年消费品以旧换新资金下达呈现资金数额相对减少、跨期拨付平滑、下达节奏前置的特征。2026年首批资金提前至2025年末下达，第二批资金也比去年提前约20天。 •不过从高频数据来看，以旧换新政策对于耐用品消费的拉动已有所减弱。 2026年时间线： 03 下周重要事件预览 3.1下周国内宏观重要事件一览 宏观政策 3.2一季度增长数据即将发布：经济运行成色几何？ •近期高频经济活动指数再次迎来“小高峰”，持续维持在近年来同期最高水平，反映经济运行活力显著提升。•新增专项债投向基建占比略微下滑，1-2月“开门红”高增胜景或难延续，但在3月传统开工旺季和基建新口径加持之下，基建投资增速或呈现温和下滑；中游装备制造行业预计持续领跑，成为3月制造业投资增速回稳的“中流砥柱”。 风险提示 064风险提示 ➢外部环境变化不及预期 •若全球主要经济体陷入衰退或地缘政治冲突升级，可能通过贸易与金融渠道冲击国内经济，导致政策节奏和力度发生调整。 ➢政策落地节奏和执行力度与效果不及预期 •促进服务消费、“反内卷”等政策在实际落地或推进过程中可能面临执行差异，存在落地较慢、力度不足或传导受阻等风险。 ➢经济结构调整进度与预期不一致 •当前经济正处于结构调整关键期，若后续相关领域（如消费、投资等）修复偏缓，可能会导致经济复苏进度滞后。 分析师：钟渝梅执业证号：S0590525110008邮件：zhongyumei@glms.com.cn 国联民生宏观研究团队（国内宏观领域）： 分析师：陶川执业证号：S0590525110006邮件：taochuan@glms.com.cn 江苏省无锡市金融一街8号国联金融大厦8楼无锡北京市西城区丰盛胡同20号丰铭国际大厦B座5F北京 上海市虹口区杨树浦路188号星立方大厦B座7层上海深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场1座10层01室深圳 证券研究报告 分析师承诺： 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的利益。 免责声明： 本报告由国联民生证券股份有限公司或其关联机构制作。国联民生证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告的分销依据不同国家、地区的法律、法规和监管要求由国联民生证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司/经营机构完成。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由国联证券国际金融有限公司在香港地区发行。国联证券国际金融有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见（4号牌照）的牌照，接受香港证监会监管，负责本报告于中国香港地区的发行与分销。 本报告仅供本公司授权之机构及个人使用，本公司不会因任何人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对任何人的操作建议或任何保证，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑获取本报告的机构及个人的具体投资目的、财务状况、特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，进行独立评估，并应同时考量自身的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代自身的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事；本公司自营部门及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。本公司版权所有并保留一切权利。