西藏城投：西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

公司简称：西藏城投 西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人陈卫东、主管会计工作负责人廖婷及会计机构负责人（会计主管人员）李晓帅声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2025年度利润分配及公积金转增股本预案：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。本议案经董事会审议通过，尚需提交股东会决议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 □适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的主要风险，详细请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................9第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................28第五节重要事项............................................................................................................................40第六节股份变动及股东情况........................................................................................................59第七节债券相关情况....................................................................................................................65第八节财务报告............................................................................................................................75 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 本年，公司经营情况基本保持稳定，亏损主要原因是受房地产市场波动影响，本报告期公司房地产项目销售收入有所下降，各项日常经营活动均在正常推进，刚性费用支出长期持续发生；同时公司根据房地产项目所处区域及城市的市场环境等情况，对存货等长期资产进行了减值测试，对公司部分房地产项目计提资产减值准备。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、营业收入扣除情况表 □适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司从事的业务未发生重大变化。 公司的房地产经营模式以自主开发销售为主。公司开发的房地产产品涉及普通住宅、商办楼等多种物业类型。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度低层住宅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼和商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以销售为主，租赁为辅，并部分持有经营。公司的业务范围主要集中于上海、福建泉州、陕西西安等区域。 面对房地产行业供需两端协同发力的调控新态势，公司把“以提质增效为抓手，实现房地产开发新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业务转型为重点，实现锂盐碳材料新突破”作为重点工作进行推进，扎实推进“创新驱动、转型发展”的战略实施。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 1、行业运行：筑底企稳显现，结构升级提速 国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发投资约8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅进一步扩大，开发投资加速探底。全年房屋新开工面积同比下降20.4%，竣工面积同比下降18.1%，供给端在“严控增量”政策下深度收缩，新房供应持续缩量。全国新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，新建商品房销售额同比下降12.6%，降幅较2024年全年分别收窄4.2和4.5个百分点，商品房销售整体呈现止跌回稳态势。行业仍处于深度调整后的弱复苏筑底期，政策托底效应持续显现，2026年市场有望逐步探底企稳。行业整体将全面转向“高质量发展”，“好房子”与城市更新将成为“优供给”的重要抓手，房地产发展新模式的建立与完善，也将成为企业穿越周期、实现可持续发展的重要支撑。 2、政策环境：政策精准发力，长效举措落地 2025年房地产政策框架呈现“防风险、调结构、稳需求”三重逻辑。需求端通过“降门槛、降成本、创需求、提品质”的组合拳持续刺激，全年各一线城市限购政策不断放宽，叠加央行进一步降准、降息，全国首付比例、房贷利率均已降至历史低位，全面激活市场潜在需求。供给端则聚焦“控增量、去库存、优供给”，以“好房子”建设为核心，推进产品结构升级，同时收购存量商品房转化为保障性租赁住房，加速盘活存量资产。金融支持力度持续加大，房企融资“白名单”机制步入常态化，“金融16条”持续展期与优化，地方专项债发行规模增长超过5000亿元。市场监管不断健全，国务院公布《住房租赁条例》填补全国性法规空白，进一步规范市场运行秩序。《“十五五”规划建议》将“推动房地产高质量发展”纳入“保障和改善民生”体系，行业中长期发展路径进一步明晰。 3、市场趋势：市场格局重塑，转型发展提质 市场呈现“总量下行、结构分化”特征。新房市场延续调整态势，全国重点30城新建商品住宅成交面积同比下降18%；二手房市场“以价换量”行情未变，一线城市二手房成交价格累计下跌6.72%，成交面积同比增长2%。高端改善住房需求韧性较强，120平方米以上户型新房成交占比持续提升，绿色、智能、健康、安全的产品获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显。房地产企业正从高杠杆、高周转的旧模式，向轻资产运营与多元化发展并举的新阶段迈进，寻找营收和利润增长的第二曲线。 三、经营情况讨论与分析 2025年，房地产整体处于筑底调整阶段，市场供求关系发生深刻变化，结构性分化愈加明显，房地产发展新动能在转型中逐步形成。政策延续“止跌回稳”和“高质量发展”两条主线，市场在磨底中积蓄复苏动能。房企分化加剧，头部企业加速并购，中小房企通过股权合作、资产处置 等方式突围，行业集中度进一步提升。面对复杂严峻的外部环境，公司主动承压奋进、攻坚克难，坚定不移贯彻“创新驱动、转型发展”战略方针，在稳步夯实房地产主营业务的同时，积极推动矿业提质升级。主要经营情况如下： 1、行稳致远：深耕地产主业，筑牢长效经营根基 报告期内，公司始终坚持稳健经营，全力推进保交楼、保民生、保稳定各项工作，统筹抓好项目建设与销售去化，以建设、销售两端协同发力，切实保障项目有序建设与按期交付。 房地产开发方面：公司聚焦“保交楼”核心目标，持续完善全周期质量管控体系，加强在建项目动态监管，确保项目顺利竣备交付。公司在建项目主要在陕西西安，其中西咸世贸铭城项目、西咸世贸馨城项目、西咸世贸新都项目等均在建设中，合计在建建筑面积约54.90万平方米。 房地产销售方面：公司实施多元销售举措，加速库存房源消化，深化外部渠道联动，拓展客群覆盖面，全力提升资金回笼效率。报告期内主要在售房源为西安静安广场商办部分、西安璟宸尊域府、西安崇文尊域万樾府及天宸府、福建泉州海宸尊域（一期）（二期）以及其他存量项目等。报告期内，公司实现房地产销售收入7.32亿元。 2、精益运营：赋能多元业态，提升运营管理能效 报告期内，公司统筹推进商业与酒店运营业务，积极把握消费机遇，持续提升运营管理质效与市场竞争力，实现资产保值增值。 商业运营方面：2025年在“以提振消费为重点，全方位扩大内需”的背景下，公司持续深化品牌精细化运营管理，聚焦核心业务环节提质增效，通过开展多元化营销企划活动有效拉动客流提升，借助直播等营销平台不断增强商业运营竞争力与市场影响力。报告期内，公司实现商场经营收入6,658.97万元，展现出商业可持续运营韧性。 酒店运营方面：报告期内，上海藏投酒店于2025年4月2日正式运营，开业后经营状况超过预期，首年即实现经营盈利，平均入住率74.35%，携程评分4.8分，服务品质、客户口碑与市场认可度持续提升，具备较强的品牌竞争力与稳健的盈利潜力。受到旅游淡季及市场竞争加剧等影响，泉州东海假日酒店主动作为，通过优化客源结构、强化收益管理、严控成本费用、提升服务品质、拓展多元业态等一系列务实举措，不断增强综合运营能力与市场抗风险能力，实现平稳健康运营。报告期内，公司实现酒店客房餐饮收入7,265.68万元，同比大幅提升，彰显了酒店业务持续稳定的创收能力与稳定运营能力。 3、转型升级：发力盐湖锂业，激活产业增长动能 公司坚定以高质量发展为主题，以创新为核心动力推进转型发展战略，持续优化产业布局与结构能级，立足盐湖得天独厚的资源禀赋，深耕盐湖综合开发利用，加快前期手续办理，推动资源价