香江控股：香江控股2025年年度报告全文

公司简称：香江控股 深圳香江控股股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人吴光辉及会计机构负责人（会计主管人员）刘静声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2025年度公司（母公司数，下同）实现净利润307,259,496.67元,加母公司年初未分配利润597,067,057.45元，计提盈余公积30,725,949.67元，减2024年度现金分红35,745,648.76元，公司2025年底可供股东分配利润总计为837,854,955.69元，资本公积余额为1,561,097,476.13元，盈余公积余额为415,311,429.08元。 为使股东分享公司发展的经营成果，根据公司目前的资金状况，董事会提出以公司未来实施利润分配方案时确定的股权登记日的总股本为基数，向全体股东按每10股派发现金红利人民币0.05元(含税)，共计分配利润16,248,021.11元。本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润821,606,934.58元，全部结转以后年度分配。 如在本预案披露日至实施权益分派股权登记日期间，公司享有利润分配权的股份总额由于股份回购等原因发生变化的，公司将按照每股分配金额不变的原则，相应调整分红总额。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容。 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................6第三节管理层讨论与分析............................................................................................................10第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................25第五节重要事项............................................................................................................................41第六节股份变动及股东情况........................................................................................................58第七节债券相关情况....................................................................................................................64第八节财务报告............................................................................................................................65 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 注1：营业收入比上年同期减少61.60%，主要是由于商品房交付结转收入较上年同期减少20亿元，受市场行情影响，报告期内公司存货去化周期较长，同时交付项目规模较上年同期大幅减少，导致商品房销售业务收入大幅下滑。 注2：利润总额本期亏损，比上年同期减少2,021.29%，主要是由于本期商品房销售业务大幅减少所致。注3：归属于上市公司股东的净利润本期亏损，比上年同期减少242.89%，主要是由于报告期内商品房交付项目规模同比减少，营业收入大幅下滑。 注4：归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润比上年同期减少1,028.30%，主要是由于本期商品房销售业务大幅减少导致净利润减少，且本年处置长期资产高于上年，导致本年非经常性损益高于上年。 注5：经营活动产生的现金流量净额比上年同期减少153.21%，主要是报告期内商品房销售规模同比减 少，导致销售商品收到的现金减少。同时由于报告期内公司处于新项目组团的开发阶段，新开发楼盘的前期投入较大，根据施工进度及项目节点支付相应工程款，导致本报告期经营活动的现金流出大于现金流入，未来随着公司新组团的销售回款，预计经营活动产生的现金流量将逐步改善。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 （一）报告期内公司所从事的主要业务 公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往，构建“家居商贸+城市发展”双核心的业务布局。在家居商贸领域，公司通过综合家居体验中心经营、商业项目开发与运营实现业务持续延伸，已发展成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业、行业头部企业携手打造高端商住中心项目；在城市发展领域，从开发城市精品住宅项目到聚焦粤港澳大湾区高端精品住宅，同时积极打造自贸区综合体等高端商务项目，助力城市发展升级，实现公司战略转型升级。 （二）报告期内公司的主要经营模式 报告期内，公司主营业务以商贸流通运营为主，同时发展城市发展配套建设业务。 1.商贸流通运营 本业务板块主要涵盖商贸物业经营与综合家居运营管理。公司在全国多省市运营的商贸及家居综合体项目总面积近一百八十万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”模式，连锁卖场布局华南、华中、华东、华北、西南、东北等全国核心区域，与国内外逾6,000家知名品牌建立长期稳定的战略合作关系。 面对新挑战与新机遇，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化与丰富，由原来纯家居建材模式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态，致力打造商业生态链条外延，构建场域营销新闭环。具体举措包括：一是打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，提升C端价格竞争力；二是打造展会+贸易双向联动模式，通过展会助力工厂拓展精准经销商，为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长，提升B端竞争力；三是打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式，搭建抖音、小红书、微信朋友圈等新媒体矩阵，结合线上销售多渠道精准引流，与线下实体店体验深度融合，促进流量转化成交，实现销量倍增。 2.城市发展配套建设业务 公司聚焦精品住宅开发，不断突破创新，先后打造广州锦绣香江、广州香江·翡翠绿洲、苏州香江翡翠天辰、广州香江1号等超大型高端精品住宅项目，并持续深耕产城运营发展领域，打造珠海横琴·金融传媒中心、南沙香江国际金融中心等自贸区综合体项目，构建高端商务主体，推动城市发展。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 1.商业服务行业 2025年，商贸家居运营行业在政策支持、消费升级与技术创新多重驱动下，呈现结构性分化与转型升级特征。头部企业通过数字化转型、供应链优化与模式创新，在激烈市场竞争中保持相对优势。 全年社会消费品零售总额突破50.1万亿元，同比增长3.7%，其中商品零售同比增长3.8%，家具类同比增长14.6%，增速较去年同期加快11个百分点，家用电器和音像器材类同比增长11%，建筑及装潢材料类同比下降2.7%，持续承压。在“以旧换新”等国家政策推动下，市场需求有效扩大，市场活跃度提升。随着房地产市场调整，消费者更多将预算投向改善现有居住环境的“轻改造”与“焕新”需求，商贸家居运营企业积极把握个性化消费趋势，加大创新力度，推出更多样化、高品质的产品，注重设计、品质与功能提升，打造与消费者生活方式契合的产品。同时家居饰品、家纺用品等细分领域持续推陈出新，满足消费者对美观性与实用性的双重追求。 总体而言，2025年商贸家居运营行业在挑战中加速转型，政策推动下的家具家电消费保持强劲增长，但传统家居建材品类仍面临压力。行业企业通过产品创新、线上渠道拓展与品牌建设持续提升核心竞争力，以适配市场消费需求变化。未来，随着居民生活水平提升与消费观念转变，行业仍将面临挑战与机遇并存的发展格局，持续创新、适配市场变化成为企业实现健康发展的核心要求。 2.房地产行业 2025年，国内房地产行业经历前期深度调整后，整体呈现底部企稳的发展趋势，行业规模收缩幅度逐步收窄。全年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，同比下降10.0%；房屋新开工面积58,770万平方米，同比下降20.4%；房屋竣工面积60,348万平方米，同比下降18.1%。商品房销售市场呈现回暖态势，新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%，商品房销售额累计降幅环比收窄4.5个百分点。 在国家“稳字当头、稳中求进”的宏观政策基调下，各地政府从优化限购限贷政策、提高公积金贷款额度、降低房贷利率等多方面出台调控举措，有效释放了刚性