香江控股：香江控股2025年半年度报告全文

公司简称：香江控股 深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人吴光辉及会计机构负责人（会计主管人员）刘静声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司本半年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................5第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................8第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................14第五节重要事项................................................................................................................................15第六节股份变动及股东情况............................................................................................................28第七节债券相关情况........................................................................................................................31第八节财务报告................................................................................................................................32 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 注1：营业收入比上年同期减少61.52%，主要是由于商品房交付结转收入较上年同期减少10.5亿元，受市场行情影响，报告期内公司存货去化周期较长，同时交付项目规模较上年同期大幅减少，导致商品房销售业务收入大幅下滑。 注2：归属于上市公司股东的净利润本期亏损，比上年同期减少147.19%，主要是由于报告期内交付项目规模同比减少，营业收入大幅下滑。 注3：经营活动产生的现金流量净额比上年同期减少112.11%，主要是报告期内商品房销售规模同比减少，导致销售商品收到的现金减少。同时由于报告期内公司处于新项目组团的开发阶段，新开发楼盘的前期投入较大，其中新开发的“香江1号”组团处于施工期，根据施工进度及项目节点支付相应工程款，导致本报告期经营活动的现金流出大于现金流入，未来随着公司新组团的销售回款，预计经营活动产生的现金流量将逐步改善。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所从事的主要业务 公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司一方面通过综合家居体验中心经营、商业项目的开发与运营，不断延伸发展，现已成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业及行业头部企业携手打造高端商住中心项目；另一方面，公司立足于城市发展配套运营商，从开发城市精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发高端精品住宅，不断创新优化，积极推进战略转型升级。 （二）报告期内公司的主要经营模式 报告期内，公司的主营业务主要以商贸流通运营为主同时发展城市发展配套建设业务。 1、商贸流通运营 商贸物流及商业运营板块主要包括经营商贸物业及综合家居运营管理。公司在全国多个省市经营的商贸及家居综合体项目面积近两百万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”模式，连锁卖场遍布华南、华中、华东、华北、西南、东北等区域，与国内外逾6000家知名品牌战略合作。 在新的挑战与机遇下，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化和丰富，由原来纯家居建材模式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态。致力打造商业生态链条外延，构建场域营销新闭环。具体举措包括： （1）打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，提升C端价格竞争力； （2）打造展会+贸易双向联动模式，提升B端竞争力；通过展会模式帮助工厂拓展链接更多精准经销商，为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长； （3）打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式；通过搭建抖音、小红书、朋友圈、快手等新媒体矩阵+线上销售多渠道精准引流，与公司线下实体店体验完美结合，促进流量转化成交，实现销量倍增。 2、城市发展配套建设业务 公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江•翡翠绿洲、苏州香江翡翠天辰等超大型高端精品住宅项目，并逐步深耕产城运营发展领域，先后打造珠海横琴•金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目运营，打造高端商务主体，推动城市发展。 （三）行业情况说明 1、商业服务行业 2025年上半年，商贸家居运营行业总体呈现出总量微增、结构分化的态势，传统的家居连锁卖场模式承压与新兴业态崛起并存，在“以旧换新”政策的刺激下，2025年上半年全国规模以上建材家居卖场累计销售额约6,945.13亿元，同比上涨0.92%。在传统家居连锁卖场承压的背景下，企业通过数字化、场景化、高端化策略实现增长，通过线上线下融合加速、社区化和场景化转型、引入智能家居体验馆及定制、整装家居等方式，实现业绩的逆势上涨。 2、房地产行业 2025年上半年，在国家“稳市场、防风险”、“优化存量商品房收购政策”的政策背景下，房地产行业呈现出“整体调整、局部回暖”的发展态势，投资与销售仍处于下行通道，但核心城市市场的韧性逐步显现，政策支持力度持续加大。2025年上半年，全国房地产新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；销售额44,241亿元，下降5.5%；开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；房屋施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%；新开工面积30,364万平方米，下降20.0%；竣工面积22,567万平方米，下降14.8%。 在去化回款周期增加，房企在资金压力下再投资拓展更为谨慎，资金需优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地节奏减速；销售持续下行，在面对未来销售不确定性的情况下房企更加谨慎投资，主要聚焦于核心城市的核心资产，降低经营风险。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明 □适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 1、土地储备情况： 截至2025年6月30日，公司持有土地储备计容建筑面积约494万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约105万平方米，在建工程建筑面积约132万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为257万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。 2、2025年半年度房地产出租情况如下： 3、销售情况： 受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响，公司报告期内的房地产销售签约速度有所放缓。 报告期内，即2025年1月1日至2025年6月30日，公司实现房地产签约销售面积约2.6万平方米，签约销售金额约2.72亿元。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。 1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强 公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。 2、较强成本管控能力 公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。 3、完善的内部管理体系 公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。 4、公司拥有良好的市场把握能力 经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。 5、公司拥有良好