一、近期楼市基本面边际变化的“同”：
1.1 本轮小阳春仍维持“以价换量”，依托让利的成交量改善缺乏持续性。全国及部分核心城市二手房成交量较去年同期有所增长，但资产价格表现平平，全国二手房挂牌价下跌0.7%，一线城市仅上海挂牌价上升。
1.2 本轮小阳春仍呈现“二手房强、新房弱”的格局，二手房凭借更加灵活的定价优势进一步抢占成交份额。2026年一线城市新房累计成交农历同比下降10%，而二手房累计成交农历同比上升21%。
1.3 本轮小阳春依旧表现为核心城市强，上海为市场回升的典型代表。小阳春期间上海放量显著，二手房节后累计成交农历同比增加16.6%，而同期长沙、沈阳、天津累计成交农历同比分别为-1.1%、6.8%、6.2%。全国整体仍“以价换量”，上海出现“量增价稳”的明确回暖迹象。
1.4 本轮小阳春核心城市二手房成交仍以刚需为主导，改善型置换链条尚未有效打通。2026年2月，北京、上海、深圳成交的二手房中总价低于300万的占比分别为52%、60%、52%。
二、近期楼市基本面边际变化的“不同”：
2.1 去年下半年开始，北京、上海首次出现因房东惜售驱动的挂牌量下行。在成交量平稳的背景下，北京、上海二手房挂牌量分别自2025年9月、4月开始下行，节后挂牌量因季节性因素短暂回升后已现回落趋势。
2.2 节前在没有政策催化的情况下北京、上海首次出现改善迹象。二手房成交量上行、价格回暖。2026年2月北京、上海二手房价格月环比分别上升0.3%、0.2%。
2.3 过往成交放量伴随着挂牌量的上升和资产价格的下降，但近期以上海为代表的核心城市出现“成交量升、挂牌量降、价格回暖”的现象。2026年1-2月在无政策出现的情况下，上海二手房成交量开始上行，期间挂牌量下降约6.5%，同时二手房挂牌价有所回暖。
2.4 尽管是“以价换量”，但节后挂牌价跌幅较往年明显收窄。节后六周全国挂牌价累计跌幅0.7%，跌幅收窄1.5pct；上海挂牌价已连续四周上涨，节后六周挂牌价累计涨幅为0.2%。
2.5 一线城市除深圳外节后挂牌量反季节性回落，往年同期仍持续攀升。节后六周，北京挂牌量已连续三周下降，上海挂牌量已连续三周下降，广州挂牌量已连续六周下行，而深圳挂牌量节后六周累计增加3.0%，但增速较去年同期大幅回落37.2pct。
三、投资建议：
推荐关注深耕北京、上海的全国性房企或地方国企。推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。
四、风险提示：
1.地产逆周期调节政策不及预期。
2.楼市改善不及预期。
3.房企信用风险加剧。
