城市房价深度研究系列：上海篇

2026年03月27日房地产 证券研究报告 城市房价深度研究系列：上海篇 投资评级领先大市-A维持评级 新政驱动需求释放，市场步入“止跌回稳”阶段 2026年“沪七条”新政后，上海楼市反应正面，需求端呈现“二手房优于新房”的结构性改善。节后第三周，二手房成交7327套，达2025年周均水平的1.5倍；新房成交3458套，为均值的1.1倍。供应端表现理性，同期二手房新增挂牌（2954套）与新房开盘（412套）均远低于上年均值。供需边际改善支撑二手房挂牌均价由年初的5.2万元/㎡回升至5.6万元/㎡，市场企稳迹象明确。 定价权回归与供应重塑，新房转向“高端化” 2024年后，随着限价及中小套配比限制取消，新房定位由保障刚需转向改善及高端市场。产品呈现大型化、高总价特征：90㎡以下户型供应占比由34.4%骤降至8.3%，120㎡以上占比升至43.3%。受此驱动，内环内套均总价从2022年的1743万元飙升至2026年的3717万元。1200万元以上总价段已成为供应主力，新房总价大幅提升。 倒挂红利终结，房企转向“慢周转”经营 新房市场化定价促使一二手房倒挂由外向内梯度消失。内环内均价由2023年的11.8万元/㎡跳升至2026年的16.4万元/㎡，倒挂红利消退导致开盘去化率下行至74%以下。在销售压力与高地价（2025年核心区宅地楼面价5.7万元/㎡）双重挤压下，房企被迫收缩供应并回归“慢周转、保价格、强品质”逻辑。2025年新房供应及宅地招拍挂面积较峰值均回落逾六成。 陈立分析师SAC执业证书编号：S1450525040001chenli9@sdicsc.com.cn 二手房回归市场规律，价格重新平衡供需 相关报告 在总购房需求维持在41万套量级的背景下，新房缩量驱动需求流向存量市场。2025年二手房成交占比升至62%，价格成为调节供需的核心。郊区次新房及市区老小区通过深度价格回调（跌幅达41%-53%）实现“以价换量”。尤为关注中环内2000年前的老旧小区，其去化周期已连续两年下行（中内环由2.3年降至1.2年），由于受新房高端化冲击较小且性价比极高，这类区域房价有望率先企稳回升。 周专题：惜售如何带来房价止跌回升？2026-02-1120251122规模祛魅，回归本源房地产行业年度策略2025-11-25周 专 题 ： 一 线 房 价 为 何 补跌？2025-11-06周专题：地产开发投资何去何从？2025-10-28周专题：四季度地产如何展望2025-10-20 投资建议 本轮地产复苏将持续经历从新房供应收缩，二手房去库，房价企稳逐渐从二手房向次新及新房传递，新房及二手惜售下，从供应收缩到市场复苏只是时间问题。 建议关注：1）多元化经营核心龙头：华润置地、招商蛇口；2）困境反转类房企：金地集团、新城控股；3）布局核心城市龙头：绿城中国、中国金茂、滨江集团；4）经营国企：浦东金桥、外高桥。 风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧 内容目录 1.核心观点：供需重塑下的价值出清与市场企稳...................................32.新政驱动需求稳步释放：上海楼市步入“止跌回稳”阶段............................33.新房市场：定价权回归与供应重塑，新房市场转向高端化.........................64.房企经营：房价结束倒挂，新房推盘转向慢周转.................................95.二手房：回归市场化规律，价格重新平衡供需..................................136.投资建议：................................................................187.风险提示：................................................................18 图表目录 图1.上海新房、二手房周度成交对比（套）......................................4图2.上海新房日均网签套数（7日移动平均、套）.................................5图3.上海二手房日均网签套数（7日移动平均、套）...............................5图4.上海新房新开盘套数（套）................................................5图5.上海二手房新增挂牌套数（套）............................................5图6.上海二手房新增挂牌均价（元/㎡）.........................................6图7.上海新房分面积段供应套数（套、%）.......................................7图8.上海新房分环线供应结构（套、%）.........................................7图9.上海新房分单价段成交套数（套、%）.......................................8图10.上海新房分总价段成交套数（套、%）......................................8图11.上海单价8万以上供应套数及开盘去化率(套、%)...........................11图12.上海单价8万内供应套数及开盘去化率(套、%).............................11图13.上海分环线新房去化周期（月）..........................................12图14.上海宅地出让用地面积结构（万㎡）......................................13图15.上海招拍挂宅地楼面价及平均溢价率（元/㎡、%）..........................13图16.上海新房、二手房成交规模占比（万套、%）...............................14 表1：上海调控政策对比.......................................................4表2：上海新房分单价段成交套数（套、%）......................................9表3：上海房价分房龄、分区域结构（元/㎡）...................................10表4：上海头部中介二手房成交套数及成交占比（套、%）.........................15表5：上海2025年平均二手房房价回落幅度及二手房新房价格比（%）..............16表6：上海中介二手房挂牌量、成交量及库存周期（套、年）......................17 1.核心观点：供需重塑下的价值出清与市场企稳 政策精准发力驱动上海楼市步入止跌回稳周期。2026年节后第三周二手房成交达7327套，为2025年周均水平的1.5倍。同期新增挂牌量维持低位，供需结构的边际改善，促使二手房新增挂牌均价由年初低点5.2万元/㎡稳步回升至5.6万元/㎡。 新房彻底向高端化转型，倒挂终结倒逼房企步入缩量慢周转模式。2025年120㎡以上中大户型供应占比飙升至43.3%，2026年内环内套均总价大幅上升至3717万元。高总价与去化承压导致内环内2026年1月库存周期攀升至13.2个月，并直接致使2025年招拍挂宅地大幅缩减至164万㎡。 二手房全面主导市场交易，深度的价格出清正推动核心资产率先企稳。2025年二手房成交占比已高达62%，外郊环间次新房凭借高达41%的价格跌幅换取了销量的实质性改善。中内环间2000年前的老旧小区去化周期由2.3年大幅压降至1.2年，预计此类具备高性价比的核心区资产将在本轮周期中率先筑底回升。 建议关注：1）多元化经营核心龙头：华润置地、招商蛇口；2）困境反转类房企：金地集团、新城控股；3）布局核心城市龙头：绿城中国、中国金茂、滨江集团；4）经营国企：浦东金桥、外高桥。 2.新政驱动需求稳步释放：上海楼市步入“止跌回稳”阶段 2026年“沪七条”楼市新政发布后，上海房地产市场反应正面，需求端呈现出二手房成交改善优于新房的结构性特征。成交数据显示，春节后第三周二手房周成交量达7,327套，已攀升至2025年周均水平的1.5倍，而同期新房成交3,458套，为2025年周均值的1.1倍。在需求回暖的同时，供应端表现相对理性，未出现规模性抛售压力，春节后二手房周均新增挂牌2,954套，显著低于2025年4,007套的均值水平；新房周均开盘量也由2025年的2,900套收缩至412套。供需关系的边际改善支撑了价格预期的修复，二手房新增挂牌均价已由年初的5.2万元/㎡稳步提升至5.6万元/㎡。综合来看，在政策利好与供应节制的共同作用下，上海楼市已展现出明确的止跌回稳迹象，市场信心正处于系统性重建的过程中。 2026年2月25日，上海发布“沪七条”楼市新政，主要涉及以下三个方面：1）、限购政策进一步松绑：非沪籍购外环内住房，社保/个税年限由3年缩短至1年；缴满3年者可增购一套；持居住证满5年者无需社保即可购一套。外环外购房基本不限套数。2）、公积金贷款额度提升：首套最高贷款额度由160万提至240万（叠加政策最高可达324万）。同时推行“认房不认贷”，已结清贷款且名下最多一套房者可再次申请。3）、税费优惠：优化房产税认定，对沪籍成年子女购买唯一住房、置换家庭等场景给予免征或退税支持。 相较于2025年8月上海首次放开外地户籍购房限购政策，本轮新政在政策支持力度上进一步加强。对外地户籍购房，一方面放松了社保年限的要求，增加居住证购房通道大幅放松了外环内的购房准入门槛，同时社保满三年后可以在外环内增购一套住房，实际购房条件等同于上海户籍。另一方面，对于首套房公积金贷款额度，新政后规模大幅提升，在目前房价自高点回落后，上海二手房平均总价持续下行的过程中，新政对纯公积金贷款下可购买住房的总价上限提升明显。 2026年春节假期后，在楼市新政影响下，上海新房和二手房网签数据有所分化，相较之下，二手房网签销量改善更为显著。 环比而言，上海新房、二手房在春节后，成交规模持续改善，新房春节后第二周、第三周成交环比分别增长74.7%及41.5%，二手房节后第二、三周成交分别环比增长30.5%及22.4%。相较于2025年周均水平，节后第三周新房周成交3458套，周成交为2025年周平均3022套的1.1倍；第三周二手房周成交7327套，是2025年周平均4873套的1.5倍。 从2025年至今的销售情况来看，新房成交整体相对平稳，除节假日导致的网签数据波动外，7日平均下的日均网签套数基本在300套到500套范围内变动。二手房层面，过去三年7日平均日均网签主要在550-850套波动，2026年3月后，网签持续增长，3月14日至20日日均网签规模显著超出季节性波动水平，成交持续创2023年后新高。 资料来源：Wind、国投证券证券研究所 资料来源：Wind、国投证券证券研究所 资料来源：Wind、国投证券证券研究所 2026年“沪七条”后，相较于以往的上海楼市政策宽松，今年主要的变化在于供应端，无论新房还是二手，成交放大带来的加速抛售行为并不明显。过往调控政策宽松下，成交量的放大同时带来的供应的增长，当政策对成交的拉动作用逐渐消失后，市场冲高回落。 “沪七条”后，新房供应维持低位，二手房则出现新增挂牌量稳价升的趋势。新房层面，2025年周平均新开盘套数在2900套左右，2026年春节后平均每周新开盘套