城市房价深度研究系列：上海篇

核心观点

政策精准发力驱动上海楼市步入止跌回稳周期。2026年节后第三周二手房成交达7327套，为2025年周均水平的1.5倍。同期新增挂牌量维持低位，供需结构的边际改善，促使二手房新增挂牌均价由年初低点5.2万元/㎡回升至5.6万元/㎡。

新房彻底向高端化转型，倒挂终结倒逼房企步入缩量慢周转模式。2025年120㎡以上中大户型供应占比飙升至43.3%，2026年内环内套均总价大幅上升至3717万元。高总价与去化承压导致内环内2026年1月库存周期攀升至13.2个月，并直接致使2025年招拍挂宅地大幅缩减至164万㎡。

二手房全面主导市场交易，深度的价格出清正推动核心资产率先企稳。2025年二手房成交占比已高达62%，外郊环间次新房凭借高达41%的价格跌幅换取了销量的实质性改善。中内环间2000年前的老旧小区去化周期由2.3年大幅压降至1.2年，预计此类具备高性价比的核心区资产将在本轮周期中率先筑底回升。

关键数据

• 2026年节后第三周二手房成交：7327套
• 2025年二手房周均水平：4873套
• 2026年节后第三周新房成交：3458套
• 2025年新房周均水平：3022套
• 2026年春节后四周周均二手房新增挂牌：2954套
• 2025年二手房周均新增挂牌：4007套
• 2026年春节后平均每周新房新开盘：412套
• 2025年周平均新房新开盘：2900套
• 2025年90㎡以下中小户型供应占比：8.3%
• 2021年90㎡以下中小户型供应占比：34.4%
• 2025年120㎡以上中大户型供应占比：43.3%
• 2021年120㎡以上中大户型供应占比：23.8%
• 2022年上海住宅市场总成交：37.4万套
• 2023年上海住宅市场总成交：41.2万套
• 2024年上海住宅市场总成交：41.0万套
• 2025年上海住宅市场总成交：41.3万套
• 2025年上海宅地招拍挂面积：164万㎡
• 2021年上海宅地招拍挂面积：1029万㎡
• 2025年内环内套均总价：3717万元
• 2022年内环内套均总价：1743万元
• 2023年内环内均价：11.8万元/㎡
• 2026年内环内均价：16.4万元/㎡
• 2025年郊环外房龄30年以上房源价格回落幅度：53%
• 2025年内环内1989年及以前房源成交：2662套
• 2025年中内环间1990-1999年房源成交：4607套

研究结论

本轮地产复苏将持续经历从新房供应收缩，二手房去库，房价企稳逐渐从二手房向次新及新房传递，新房及二手惜售下，从供应收缩到市场复苏只是时间问题。

建议关注：1）多元化经营核心龙头：华润置地、招商蛇口；2）困境反转类房企：金地集团、新城控股；3）布局核心城市龙头：绿城中国、中国金茂、滨江集团；4）经营国企：浦东金桥、外高桥。