世联行：2025年年度报告

2025年年度报告 【2026年4月4日】 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人陈卫城、主管会计工作负责人陈志聪及会计机构负责人（会计主管人员）童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中描述公司存在的风险因素，敬请查阅第三节管理层讨论与分析关于公司未来发展的展望中公司面临的风险及对策部分内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.............................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标.........................................................................................................................7第三节管理层讨论与分析...................................................................................................................................11第四节公司治理、环境和社会...........................................................................................................................36第五节重要事项...................................................................................................................................................59第六节股份变动及股东情况...............................................................................................................................86第七节债券相关情况...........................................................................................................................................93第八节财务报告...................................................................................................................................................94 备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务概述 公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。 2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。 （二）主要服务产品及经营模式 报告期内，为顺应市场环境与客户需求变化，公司围绕提升专业协同与服务效能，对业务产品体系进行了系统性梳理与分类优化调整。 原大资管业务由三大服务产品构成——物业及综合设施管理、招商及空间运营以及咨询顾问，经2025年资源整合调整为两大服务产品：物业及综合设施管理和公寓运营业务。与大资管高度相关的咨询顾问能力，直接融入物业及综合设施管理等服务，不再作为大资管独立产品存在；其余与大交易业务关联更强的营销顾问等，划转至大交易业务板块；招商与空间运营中的招商服务整合至物业及综合设施管理，并进一步细分为招运管一体化与IFM单品；招商与空间运营业务中的公寓酒店管理业务，聚焦人才公寓领域，正式更名为“公寓运营业务”。 原大交易业务由综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务构成，2025年调整为：案场代理服务、分销业务和营销顾问业务。将“综合营销业务”、“互联网+业务”分别更名为“案场代理服务”、“分销业务”，以更贴近实际业务场景；新设“营销顾问业务”承接大资管划转的营销咨询相关顾问服务。因战略聚焦核心主业，金融服务、装修及空间运营等业务属于公司非重要的其他服务业务，不单独进行列报。 1.大交易 大交易业务主要包括案场代理、分销及营销顾问业务。 案场代理服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照营销服务产品收取对应的服务费或按照成交销售额的一定比例收取佣金，降低客户总营销成本。 分销业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。 营销顾问业务响应客户需求，提供涵盖市场研判、项目定位及新媒体能力孵化等全流程专业营销服务，并依据服务周期、范围及特定需求收取顾问服务费。 2.大资管 大资管业务主要包括物业及综合设施管理、公寓运营业务。 物业及综合设施管理聚焦产业园及办公类商用物业，针对出租型与自用型两大客户需求提供全生命周期一体化运营服务。针对持有出租型的客户需求，公司深度融合前期咨询、招商、运营、物业管理及数字化能力，开发独树一帜的“招运管一体化”模式的产品。针对自用型客户需求，公司融合数字化技术与可持续理念，以专业的工程能力为根基，依托标准化的节能运营、多业态整合及供应链集采等核心能力,开发了IFM模式的产品。 公寓运营业务以“世联红璞”品牌为核心，依托自研“悠租云”数字化系统，为各地区政府、国央平台人才公寓/保租房，以及科技企业自建人才公寓提供轻资产服务，包括咨询、招租、运营、系统输出等。 （三）公司行业地位 公司是中国领先的房地产综合服务商，在房地产交易服务和资产运营领域具有重要行业地位和影响力。 （四）主要的业绩驱动因素 （1）行业持续调整 2025年全年，根据国家统计局数据，全国商品房销售面积和销售金额分别为8.81亿平方米和8.39万亿元，同比分别下降8.7%和12.6%。 （2）有质量的经营 公司秉持“科学运营，创新发展”核心理念，坚定锚定“利润与现金流双正”的经营目标，全面推动公司可持续发展。一方面，通过产品创新与服务迭代升级，聚焦细分赛道，挖掘增量发展机会；另一方面，通过科学运营和数字化赋能，优化资源配置，清亏减亏，提质增效。 二、报告期内公司所处行业情况 2025年，全年销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%，降幅较上年有所收窄，购房主体全面回归“用家”导向。三四线城市去化承压、库存高企；而长三角、粤港澳大湾区等核心城市群受益于人口流入与政策优化，改善型需求持续释放，成为市场主要支撑点，优质改善项目去化表现显著优于市场平均水平。 行业正式告别“高负债、高杠杆、高周转”传统路径，迈入以运营效率与产品力为核心的新阶段。2025年3月13日，《住宅项目规范》（GB55038-2025）全面实施，对层高、日照、隔声、无障碍等提出强制性要求，多地同步推行健康住宅标准全覆盖，“可住性”成为产品不可逾越的底线。保障性住房与商品住房“双轨制”供给结构持续优化，推动住房体系向高质量、多元化演进。 土地市场延续“核心微热、三四线低迷”态势。三四线城市供需失衡未见根本改善，流拍率维持高位；而核心城市优质宅地因稀缺性和确定性受到追捧，竞拍热度局部回暖。拿地主体高度集中，国央企凭借融资优势和信用背书继续担当主力，仅少数财务稳健的民营房企在一二线城市谨慎回归，土储布局进一步向高能级城市收敛。 2025年政策主基调为“稳楼市、提信心”，调控逻辑由“救项目”向“稳预期、防系统性风险”深化。需求侧，核心城市优化限购、降低首付比例及房贷利率，有序释放合理住房需求；供给侧，央行完善保障性住房再贷款机制，并通过专项债收购存量商品房、推动“商改租”等举措盘活资产，缓解房企流动性压力，同时加速高风险主体出清。ESG评级已纳入房企融资与拿地评估体系，引导行业绿色、可持续发展。 技术、产业与业态的融合创新成为破局关键。AI大模型、数字营销工具深度嵌入开发与销售全链条，推动企业运营提效；绿色建筑、适老化设计、零碳社区成为产品标配；产城融合与近郊卫星城开发催生新型改善业态。未来竞争将围绕“品质革命、数字赋能、可持续运营”展开，行业壁垒从资源占有转向综合服务能力，唯有精准锚定客户需求、强化专业能力的企业方能穿越周期。 2025年，写字楼及产业园区供需矛盾持续加剧。根据CBRE发布的报告显示，2025年全国办公楼新增供应443万平方米，同比提升两成，第四季度末平均空置率24.7%，平均租金指数全年累计下跌10.4%。大