深振业Ａ：2025年年度报告

2026年04月 第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人李普及会计机构负责人张春研声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 是否存在部分董事未亲自出席审议本次年报的董事会会议的情形 ☑是□否 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 非标准审计意见提示 □适用☑不适用 内部控制重大缺陷提示 □适用☑不适用 公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”有关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................2第二节公司简介和主要财务指标.....................5第三节管理层讨论与分析...........................9第四节公司治理、环境和社会......................25第五节重要事项..................................39第六节股份变动及股东情况........................48第七节债券相关情况..............................53第八节财务报告..................................58第九节备查文件目录.............................169 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用☑不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 单位：元 ☑适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目主要系收到的代扣代缴个税手续费返还。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司业务概述 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、长沙等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，近年来公司在城中村改造、商业运营、企业公寓、城市服务、代建业务等领域持续发力，逐渐增强公司造血功能，促进公司实现稳定发展。 （二）公司经营与管理情况回顾 2025年，国内房地产市场平稳修复，在周期性调整中展现较强韧性，行业以去库存、防风险、保交楼为核心，转向提质增效与新模式探索，整体呈现风险收敛、结构优化、稳健经营的发展态势。在此背景下，公司锚定年度经营目标，全力推进“好房子”建设及保障性租赁住房运营，探索布局城中村改造，扎实开展降本增效、存量资产去化等工作，推动公司发展取得了新成效。2025年全年实现营业收入26.18亿元，归母净利润-0.42亿元，亏损额同比大幅收窄；年末资产负债率由上一年度的66.97%降至62.54%，公司现金流安全稳定。 1、稳步推进地产主业 年内，公司继续狠抓销售去化，累计实现合同签约金额25.37亿元，回笼资金30.38亿元，在深存量资产处置合计利润贡献近4,000万元，为公司实现年度经营目标及未来可持续发展筑牢基础。各地产开发项目交付平稳有序，地产开发新项目采用“低容积率、低建筑高度”的设计新规，打造符合“好房子”标准的优质产品。 2、深度参与城中村改造 公司坚持履行“四个服务”功能使命，抢抓“三大工程”政策机遇，持续推进城中村改造业务，全年累计签订深圳城中村改造服务合同5个，合同金额近3,100万元，业务规模逐步扩大。其中，在管的坪山咸水湖项目成为深圳首个公开实施方案、首个发放房票、首个启动搬迁安置的城中村改造项目；光明区羌下村项目立项条件达成速度领跑全市。 3、商业运营平稳有序 年内，公司实现商业运营租赁收入合计约1.3亿元。保障性租赁住房项目运营平稳有序，公司中标首个政府配租型保租房管理服务项目——龙华区住宅事务管理服务外包项目；企业公寓宣传片《“寓”见未来》获国务院国资委优秀国企品牌故事奖，充分展现市属国企“服务城市、服务民生”的社会价值。 4、代建及城服向新发展 全年新中标代建项目4个，首次与民营企业合作，成功进入商业代建领域，持续践行“打造优质工程、提供优质服务”理念；公司自有物业团队积极拓展外部市场，成功进入校园物业服务领域，与深圳大学联合研发保障性租赁住房智慧管理系统和物业管理专用智能客服，切实提升公司自主科技创新能力和物业管理服务质量。 5、内部管理方面 一是强化战略引领，擘画发展蓝图。2025年是“十四五”规划收官、“十五五”规划谋篇布局的关键之年，公司在董事会的坚强带领下，着力谋划“十五五”期间企业战略发展方向，通过科学系统的战略规划引领公司未来高质量发展；国有企业改革深化行动实现阶段性目标，改革台账完成率达到100%，公司战略管理能力进一步提升。 二是着眼研发创新，赋能经营管理。公司不断强化科技创新和产品研发能力，年内引入测量机器人等智能技术，赋能项目工程质量管理；积极运用人工智能大模型，实现本地化部署；深化全屋智能应用，实现家居远程操控与安全预警；研发保障性租赁住房智慧管理系统，实现项目科学动态管理，为公司经营发展长效赋能。 三是优化成本管控，严防财务风险。公司持续对预控成本结算及调整进行督导管理，有效节省项目成本；通过提前还款、贷款置换等举措，节省年度利息支出近1,700万元；有效管控营销费用，实现营销费使用率与年度签约完成率直接挂钩；优化招采制度，项目中标价格下浮率显著提高；不断拓宽融资渠道，高效启动公司债券续发工作，进一步优化公司债务结构，有效保障公司现金流安全稳健。 四是完善安全管理，强化合规建设。公司扎实开展“隐患排查治理年”行动，牢固树立生产安全底座；稳妥推进化险维稳，常态化做好舆情监测，严密防范资本市场舆情风险；全面梳理诉讼纠纷，推动多宗历史遗留案件获得胜诉；持续完善合规管理体系建设，制定合规管理评价指引文件，保障公司稳健运行。 （三）项目开发情况及相关事项 注：2025年6月27日，公司与深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司以联合竞拍方式取得深圳市光明区A509-0074地块使用权。根据约定，三方权益比例分别为我司40%、深圳市前海天健房地产开发有限公司30%、深圳市建辰投资发展有限公司30%（详情参见公司于2025年6月28日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。 □适用☑不适用 7、融资途径 公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届历次全会精神，坚持稳中求进工作总基调，加快服务和融入新发展格局，着力推动高质量发展。聚焦粤港澳大湾区，不断优化投资布局，加快项目去化，保证公司现金流的安全稳定；同时积极围绕中央关于构建房地产发展新模式的部署，持续深化拓展城中村改造、保障性住房租赁运营、代建等相关业务，增强公司发展韧性。此外，公司还将继续加大改革创新力度，积极研究探索培育新型业务，推动公司实现高质量发展。 未来一年经营计划请参见本节“十一、公司未来发展的展望”中2026年经营发展计划的相关内容。 9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ☑适用□不适用 本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2025年12月31日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约30.35亿元，具体情况详见公司2025年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。 10、董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员） □适用☑不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025年，我国经济顶住多重压力保持稳中有进发展态势，国内生产总值达140.19万亿，同比增长5.0%。房地产行业整体呈现“政策托底有力、总量逐步趋稳、结构持续优化”的特征，行业从“规模扩张”稳步向“高质量发展”过渡，政策协同发力与市场自发调整形成合力，推动行业逐步化解风险、重构发展格局。根据国家统计局数据，2025年全国新建商品房销售面积约8.8亿平方米、销售额83,937亿元，同比分别下降8.7%、12.6%，其中住宅销售面积、销售额分别下降9.2%、13.0%；全国房地产开发投资约8.3万亿元，房屋新开工面积约5.9亿平方米，同比分别下降17.2%、20.4%，其中住宅开发投资约6.4万亿元，住宅新开工面积 约4.3亿平方米，同比分别下降16.3%、19.8%；房屋竣工面积约6.0亿平方米，同比下降18.1%，其中，住宅竣工面积约4.3亿平方米，同比下降20.2%。 2025年中央经济工作会议对房地产行业的定调是以“着力稳定房地产市场”为导向，逐步构建起需求端提振、供给端纾困、结构体系不断完善的发展格局。需求端，各地方全面松绑购房限制性措施，持续优化房贷、公积金等支持政策，同步推出购房补贴、契税减免等举措，改善型和刚需型群体购房需求稳步释放；供给端，因城施策控增量、盘活存量，加大保交楼专项融资支持力度，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，有序推动“好房子”建设；结构体系完善方面，城中村改造有序推进，保障性住房、共有产权房供给持续增加，不断完善住房保障体系，加快构建房地产发展新模式。总体来看，未来随着各项政策效应持续显现、市场供求关系逐渐改善，房地产市场有望逐步完成筑底企稳，为地产企业坚守功能定位、履行社会责任、实现高质量发展带来新的机遇。 三、核心竞争力分析 公司以房地产开发为主业，辅以城中村改造、商业运营、城市服务、代建等业务领域，具备开发经验丰富、跨区域管控有力、公司治理规范等优势，坚持稳健审慎的财务管控、科学合理的投资决策、成熟高效的运营管理，不断完善现代企业制度，稳步推进国企改革，建立了一支人员精简高效、团结协作、能打胜仗的高素质专业化队伍，将公司打造成了资产质量优良、治理体系完善、拥有国家一级开发资质的国有上市房地产企业。 四、主营业务分析 1、概述 参见“管理层讨论与分析”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成