深振业Ａ：2025年半年度报告

2025年半年度报告 2025年08月29日 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人李普及会计机构负责人张春研声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 公司董事李伟因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权董事王增金代出席会议并行使表决权，董事石澜、孙慧荣因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议，均授权董事长宋扬代出席会议并行使表决权。公司其他董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。 公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。 公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司面临的风险和应对措施”的有关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...............................2第二节公司简介和主要财务指标.............................5第三节管理层讨论与分析...................................8第四节公司治理、环境和社会..............................19第五节重要事项..........................................20第六节股份变动及股东情况................................26第七节债券相关情况......................................29第八节财务报告..........................................32第九节备查文件目录.....................................137 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用√不适用公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用√不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用√不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据□是√否 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用√不适用 六、非经常性损益项目及金额 √适用□不适用 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 （一）宏观经济形势及行业发展状况 2025年上半年国民经济运行总体平稳，稳中向好。1-6月实现国内生产总值66.05万亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。 2025年上半年，房地产市场依旧延续修复态势，1-6月，全国房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%（按可比口径计算），其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%；房地产开发企业房屋施工面积63.33亿平方米，同比下降9.1%，其中住宅施工面积44.12亿平方米，下降9.4%；房屋新开工面积3.04亿平方米，下降20.0%，其中住宅新开工面积2.23亿平方米，下降19.6%；房屋竣工面积2.26亿平方米，下降14.8%，其中住宅竣工面积1.63亿平方米，下降15.5%；新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%；新建商品房销售额4.42万亿元，下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%；6月末，商品房待售面积7.69亿平方米，比5月末减少479万平方米。其中，住宅待售面积减少443万平方米。 4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月13日国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场注入信心。展望下半年，“好城市+好房子”或将表现出较强韧性，具备结构性机会。 （二）公司从事的主要业务 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，公司在代建业务、企业公寓、商业运营、城市服务、城中村改造等领域持续发力、积极布局，以实现公司的稳定发展。 （三）报告期内公司经营情况 2025年上半年，公司累计实现营业收入18.83亿元，完成全年预算的61.74%。截至2025年6月30日，公司总资产160.97亿元、净资产56.18亿元，资产负债率为65.10%，经营相对稳健。上半年主要开展工作情况如下： 1、聚焦“好房子”，锻造市场竞争力 上半年，公司全力推进存量去化，多措并举增收创利。坚持打造精品，持续提升产品力，深圳光明天境云庭项目凭借高品质产品与精准销售节奏，开盘去化率达85%；进一步增强开发能力，新获取深圳光明东周项目，稳固公司可持续发展基础；同时持续提升服务力，推动客户满意度稳步上升。 2、坚持多元化，稳健“两翼”发展格局 上半年，在城中村业务方面，坚持政企协同，与宝安区和平旧村、光明区羌下旧村签约3个前期服务合同；商业运营及物业管理方面，成功中标龙华区政府配租型保租房管理服务项目，振业和寓项目荣获国家级品牌奖项；代建业务方面，新获取福田区司法局公共法律服务中心改造项目，人民南深港融合消费街区建设项目一期工程荣获深圳市建设工程安全生产与文明施工优良工地奖。 3、夯实安全底座，提升管理效能 上半年，公司加快资产处置进度，全面挖掘利润增长点；强化资金统筹管理，压降有息负债成本，成功发行3.25亿元中票，资金安全更有保障；扎实开展隐患排查治理年活动、安全生产治本攻坚三年专项行动；全面强化合规体系建设，有效化解潜在风险；擦亮振业国企金字招牌，为公司发展营造良好环境。 4、坚持深化改革，激发经营活力 上半年，公司持续推进国企改革深化提升行动，推动公司治理、战略管理、转型发展有效提升；围绕经营发展需要，开发人工智能应用场景，推动管理流程再造与决策模式变革；与深圳大学签约联合研发保障房智慧管理系统，深化校企合作，为拓展业务提供有力支撑。 （四）报告期内公司项目等业务进展情况 注：2025年6月27日，公司与前海天健、建辰发展以联合竞拍方式取得深圳市光明区A509-0074地块使用权。根据约定，三方权益比例分别为我司40%、前海天健30%、建辰发展30%（详情参见公司于2025年6月28日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。 □适用√不适用 公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，坚持以高质量发展为主题，以改革创新为动力，聚焦粤港澳大湾区，不断优化投资布局，加快项目去化速度，保证公司现金流的安全稳定；同时，公司将积极围绕中央构建房地产发展新模式的部署，采取有力措施开拓城中村改造等相关业务领域， 促进公司稳健经营和可持续健康发展；另外，公司还将加大改革创新力度，努力探索培育新型业务，积极推动公司高质量发展。 公司2025年度预算指标：营业收入≥30.50亿元；年度计划投资总额≥7亿元。上述指标为公司年度内部管理目标，该指标的实现受经济环境、市场状况等多种因素影响，不构成公司对投资者的实质性业绩承诺。 9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 √适用□不适用 本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2025年6月30日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约31.62亿元，具体情况详见公司2025年半年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。 10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用√不适用 二、核心竞争力分析 公司坚持稳健审慎的财务管控，科学合理的投资决策，成熟高效的运营管理，推进党的建设、长效激励、大监督体系、改革创新容错机制、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。主要财务数据同比变动情况 ☑适用□不适用 □适用☑不适用 四、非主营业务分析 □适用☑不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 2、主要境外资产情况 □适用☑不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 ☑适用□不适用 单位：元 4、截至报告期末的资产权利受限情况 具体情况详见公司2025年半年度财务报表附注“合并财务报表主要项目注释”之“所有权或使用权受限制的资 六、投资状况分析 1、总体情况 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用√不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 注：以上项目按2025年上半年实际投入金额超过500万元（含）标准填列。 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用√不适用 □适用√不适用 5、募集资金使用情况 √适用□不适用 （1）募集资金总体使用情况 √适用□不适用 单位：万元 （2）募集资金承诺项目情况 □适用√不适用 （3）募集资金变更项目情况 □适用√不适用公司报告期不存在募集资金变更项目情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用√不适用公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用√不适用 八、主要控股参股公司分析 √适用□不适用主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 九、公司控制的结构化主体情况 □适用√不适用 十、公司面临的风险和应对措施 （一）公司面临的风险 1、市场风险。现阶段，随着房地产政策的持续出台，一线城市核心区域房价企稳回升，但其他城市仍处于深度