深振业Ａ：2023年半年度报告

2023年半年度报告 2023年08月25日 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人杜汛及会计机构负责人高峰声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 公司董事石澜、孙慧荣因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议，均授权董事李伟代为出席会议并行使表决权，独立董事陈英革因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权独立董事孔祥云代为出席会议并行使表决权，公司其他董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。 公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。 公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司面临的风险和应对措施”的有关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................5第三节管理层讨论与分析.......................................7第四节公司治理.............................................20第五节环境和社会责任........................................21第六节重要事项.............................................22第七节股份变动及股东情况....................................29第八节债券相关情况..........................................32第九节财务报告.............................................35第十节备查文件目录.........................................131 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用√不适用公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化□适用√不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用√不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用 六、非经常性损益项目及金额 √适用□不适用 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况 □适用√不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用√不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 （一）宏观经济形势及行业发展状况 2023年上半年，国民经济总体回升向好，高质量发展稳步推进，但受内外部复杂、严峻环境影响，我国经济仍存在需求不足，重点领域风险隐患较多挑战。在此背景下，房地产行业戮力前行，努力构建新发展格局，据国家统计局数据显示，2023年上半年，全国房地产开发投资约5.86万亿元，房地产开发企业房屋施工面积约79.15亿平方米，房屋新开工面积约4.99亿平方米，同比分别下降7.9%、6.6%和24.3%；房屋竣工面积3.39亿平方米，同比增长19.0%。 商品房销售方面，2023年上半年，全国商品房销售额6.31万亿元，销售面积5.95亿平方米，同比变动分别为1.1%、-5.3%，其中住宅销售额增长3.7%。截至2023年6月底，商品房待售面积约6.42亿平方米，同比增长17.0%，较去年底增长13.83%，指向上半年楼市去化仍不理想。 为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，2023年7月中共中央政治局会议明确指出，下半年要适时调整优化房地产政策，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产等。未来，随着行业政策的进一步出台及落实，社会预期有望得到有效改善，推动房地产市场平稳健康发展。 （二）公司从事的主要业务 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强与系统内国企、优质民企的项目合作，通过与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司合作开发南京项目等，实现优势互补、合作共赢。通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，公司将持续做好市场研判，紧跟政策走势，稳步推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，关注房地产产业链上下游相关行业发展趋势，努力探索，谋求产业转型升级。 （三）报告期内公司经营情况 2023年上半年，公司累计实现营业收入5.76亿元，利润总额635.25万元，归属于母公司股东的净利润848.82万元，加权平均净资产收益率为0.11%；截至2023年6月30日，公司总资产277.68亿元、归属于上市公司股东的净资产77.83亿元，资产负债率为69.93%。上半年主要开展工作情况如下： 1、“一体两翼”齐发力，战略实施显成效 上半年，公司面对严峻的行业形势，保持战略定力，“一体两翼”全面发力，着力构建一主两辅相互赋能、相互支撑的发展格局。在地产主业方面，成功斩获深圳光明新湖地块，有效提高项目储备质量，各在建、在售项目进度合理，稳步推行。在“两翼”业务发展方面，公司多措并举，大力发展企业公寓、棚改代建、商业运营、城市服务等各项业务，报告期内新获取代建项目3个，围绕深圳市“20+8”战略性新兴产业集群配套服务，打造振业华舍公寓、振业和寓，参与深圳市光明城中村综合整治及品质提升，为城市建设发展贡献力量。 2、深化改革稳步行，提升管理重运营 一是制定《集团加快建设世界一流企业价值创造行动方案（2023-2035年）》及任务清单，构建科学合理的指标体系并推进落实；二是持续优化大运营体系，对标一流房企先进做法，围绕公司项目品质提升目标打造精品工程实施路径；三是结合当前市场优化营销管控机制，促进销售，加快资金回笼；四是进一步落实数字化转型方案，加强科技赋 能，辅助经营决策。 3、积极探索重效能，质量效益双提升 一是通过优化设计，采用新技术、新工艺，发行公司债，充分利用集采平台等方式不断节约产品采购、项目开发及财务融资成本；二是通过进一步加强公司标准化产品的研发及运用，强化项目批量精装品控，组织开展重大事故隐患排查等，工程质量及安全水平不断提高；三是加强合规管理、品牌文化建设、防范法律风险等，全面提升公司品牌管理能力，树立优质上市国企形象。 4、股东利益稳维护，驰援乡村助振兴 上半年，公司持续做好投资者保护工作，确保与投资者的沟通及时、顺畅、有效。6月，公司制定并实施2022年度利润分配方案，累计派发现金股利1.27亿元，占2022年归属于上市公司普通股股东净利润的30.24%。同时，公司继续派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，全面开展养殖帮扶、采购帮扶、结对帮扶等工作，助力当地良性发展，推动乡村振兴。 （四）报告期内公司项目等业务进展情况 注：公司于2023年3月31日以公开挂牌方式竞得位于深圳市光明区新湖街道A650-0385地块,土地面积12,222.85㎡，土地总价款10.29亿元。 7、融资途径 未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，埋头苦干，以奋勇拼搏的态度面对行业困境，积极推动企业高质量转型发展，努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布局和可持续发展，打造更具特区精神和时代特色的国企形象，走稳走好新时代高质量发展之路。 公司2023年度预算指标：营业收入≥28.89亿元，年度计划投资总额≥29.42亿元。上述指标为公司年度内部管理目标，该指标的实现受经济环境、市场状况等多种因素影响，不构成公司对投资者的实质性业绩承诺。 9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 √适用□不适用 本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2023年6月30日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约38.42亿元，具体情况详见公司2023年半年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。 10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用√不适用 二、核心竞争力分析 公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。主要财务数据同比变动情况 单位：元 四、非主营业务分析 □适用√不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 2、主要境外资产情况 □适用√不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 √适用□不适用 单位：元 □是√否 4、截至报告期末的资产权