深振业Ａ：2024年半年度报告

2024年半年度报告 2024年08月30日 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人李普及会计机构负责人高峰声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 公司所有董事均已出席了审议本次半年度报告的董事会会议。 公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。 公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司面临的风险和应对措施”的有关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...............................2第二节公司简介和主要财务指标.............................5第三节管理层讨论与分析...................................8第四节公司治理.........................................20第五节环境和社会责任....................................22第六节重要事项.........................................23第七节股份变动及股东情况................................31第八节债券相关情况......................................34第九节财务报告.........................................37第十节备查文件目录.....................................137 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用√不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用√不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用√不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用 六、非经常性损益项目及金额 √适用□不适用 单位：元 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求（一）宏观经济形势及行业发展状况 2024年上半年，全国坚持推进稳中求进工作总基调，着力推动高质量发展。1-6月实现国内生产总值61.7万亿元，同比增长5.0%，但房地产行业仍整体延续调整态势，全国房地产开发投资、房屋施工面积和竣工面积、新建商品房销售面积和金额均呈现下降趋势。7月，党的二十届三中全会审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，提出要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”，为我国房地产新旧模式转换做出了顶层政策设计，将更好满足刚需和改善性住房需求，后续也将建立起与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度，推动房地产行业更好实现高质量发展。 （二）公司从事的主要业务 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，公司在棚改代建、企业公寓、商业运营、城市服务等领域持续发力、积极布局，围绕中央构建房地产发展新模式部署，加强房地产“三大工程”领域的探索及研究。 （三）报告期内公司经营情况 2024年上半年，公司经营稳定有序，累计实现营业收入32.37亿元，较上年同期增长462%，完成全年预算的89%。截至2024年6月30日，公司总资产225.87亿元、净资产70.27亿元，资产负债率为68.89%，经营相对稳健。上半年主要开展工作情况如下： 1、坚持精准营销，存量去化效果明显 上半年，公司制定了加强营销考核管控的实施办法，进一步强化对地区公司的营销考核力度，完善与营销业绩挂钩的奖惩机制，集中调配专业力量下沉一线、靠前指挥，制定“一盘一策”策略，对重点项目制定个性化解决方案。另一方面，公司积极抢抓5.17新政、“以旧换新”、“房票安置”、“政府收购存量商品房”等政策契机，多渠道多举措全力加快存量去化。地产项目累计签约额完成上半年目标的106.1%，为年度销售计划的实现奠定坚实基础。 2、坚持多元发展，“两翼”格局更加稳健 上半年，公司新中标南山区社康新韵代建项目,成功开拓医疗健康代建领域，截至报告期末已累计获取代建项目19个；持续探索推进城中村领域业务，宝安、罗湖区等项目前期工作取得阶段性成果；盐田振业和寓、光明红星村保障房项目有序推进，梅林华舍公寓获评深圳首个“新时代城市建设者之家”称号，上半年自有物业租赁收入超过6,000万元，城服团队在自有楼盘销售案场、小区物业管理方面持续提供优质服务。 3、坚持精简高效，管理能力显著提高 上半年，公司革新产品理念，从交付“好产品”升级为交付“好生活”，打造智能化建筑产品；强化资金及费用管控，以3.0%的票面利率成功发行5亿元中期票据，有效节约利息支出；强化成本管控，规范招投标流程；强化安全生产管理，增设安全管理部；创新开发移动售楼报表功能，提升数字化管理水平。 4、坚持规范运作，企业治理成效良好 上半年，公司落实国企改革深化提升行动各项任务，围绕前瞻性、战略性新兴产业研究企业改革发展路径；健全合规管理组织体系，完善合规管理制度和运行机制，统筹落实合规经营；强化风险管理，重点防范化解市场、资金等重大风险，推进解决土地闲置、未结诉讼等历史遗留问题。 （四）报告期内公司项目等业务进展情况 1、新增土地储备项目 报告期内，公司无新增土地储备情况。 2、累计土地储备情况 □适用√不适用 7、融资途径 单位：亿元 公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大及二十届一中、二中、三中全会精神，坚持以高质量发展为主题，以改革创新为动力，聚焦粤港澳大湾区，不断优化投资布局，加快项目去化速度，保证公司现金流的安全稳定；同时，公司将积极围绕中央构建房地产发展新模式的部署，采取有力措施开拓相关业务领域，促进公司稳健经营和可持续健康发展；另外，公司还将加大改革创新力度，积极把握新质生产力发展方向，努力探索培育新型业务，推动公司高质量发展。 公司2024年度预算指标：营业收入≥36.28亿元，年度计划投资总额≥21.74亿元。上述指标为公司年度内部管理目标，该指标的实现受经济环境、市场状况等多种因素影响，不构成公司对投资者的实质性业绩承诺。 9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 √适用□不适用 本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2024年6月30日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约33.54亿元，具体情况详见公司2024年半年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。 10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用√不适用 二、核心竞争力分析 公司坚持稳健审慎的财务管控、科学合理的投资决策、成熟高效的运营管理，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 四、非主营业务分析 □适用☑不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 2、主要境外资产情况 □适用√不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 √适用□不适用 单位：元 □是√否 4、截至报告期末的资产权利受限情况 具体情况详见公司2024年半年度财务报表附注“合并财务报表主要项目注释”中“所有权或使用权受限制的资产”的内容。 六、投资状况分析 1、总体情况 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用√不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 √适用□不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用√不适用 （2）衍生品投资情况 □适用√不适用 5、募集资金使用情况 √适用□不适用 （1）募集资金总体使用情况 √适用□不适用 单位：万元 （2）募集资金承诺项目情况 □适用√不适用 （3）募集资金变更项目情况 □适用√不适用公司报告期不存在募集资金变更项目情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用√不适用公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用√不适用 八、主要控股参股公司分析 √适用□不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 九、公司控制的结构化主体情况 □适用√不适用 十、公司面临的风险和应对措施 （一）公司面临的风险 1、市场风险。现阶段，国内房地产市场仍处于调整阶段，各线城市房价整体呈下降趋势，房地产行业销售业绩普遍下滑。在加快构建房地产发展新模式期间，政策释放和落地还需要一定周期，公司经营仍然存在较大压力。 2、资金风险。房地产行业作为资金密集型行业，具有资金需求量大、利润结转周期较长等特点，但现阶段受市场信心修复不及预期、楼市销售持续承压等因素影响，房企回款速度较为缓慢，当偿债高峰来临时，将对房企资金流动性与可持续发展能力形成一定挑战。 （二）风险应对措施 1、进一步加大存量资产去化力度 公司将密切关注房地产行业新政策，依托市场销售窗口期，持续加大现有存量房地产开发项目的去化力度，进一步强化营销考核与激励，坚持精准营销，力争资金尽快回笼；并将着力提升在建项目开发节奏，严格按照项目节点执行开发计划，力争使在建项目尽快达到结转条件，在实现“保交楼”任务目标的同时力争提升营业收入。 2、进一步提升业务多元化发展能力 公司将牢牢把握“城市建设与服务”核心功能定位，积极抢抓重大战略机遇，在行业发展新形势下加快布局城中村改造及企业公寓等新发展领域，提升业务多元化发展能力，持续深入探索符合公司实际情