珠江股份：2025年年度报告

公司简称：珠江股份 广州珠江发展集团股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人李超佐、主管会计工作负责人金沅武及会计机构负责人（会计主管人员）周宇亮声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司合并财务报表2025年末未分配利润为-54,193.70万元，母公司财务报表2025年末未分配利润为-57,923.03万元，由于公司合并报表层面和母公司层面未分配利润均为负数，不满足《公司章程》规定的利润分配条件，因此公司董事会决定2025年度拟不进行利润分配，不进行公积金转增股本。该利润分配预案尚需提交2025年年度股东会审议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 √适用□不适用 截至报告期末，公司母公司财务报表中存在累计未弥补亏损人民币57,923.03万元。根据《中华人民共和国公司法》《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》等相关法律法规以及《公司章程》的相关规定，公司不满足实施分红的条件。敬请广大投资者注意相关投资风险。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、市场风险、经营风险等，请查阅“第三节管理层讨论与分析”之“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”部分。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................6第三节管理层讨论与分析............................................................................................................11第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................33第五节重要事项............................................................................................................................53第六节股份变动及股东情况........................................................................................................70第七节债券相关情况....................................................................................................................76第八节财务报告............................................................................................................................77 备查文件目录载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 2025年A股市场回暖，公司持有的股票资产二级市场价格上涨，对当期利润增长产生正向贡献且相关股票资产已于本报告期全部处置，该项收益属于非经常性损益；上年同期，本公司分别计提广州中侨、东湛公司其他应收款减值准备，本期上述减值准备未新增，故本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期大幅增加。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 注2：本公司2023年度房地产业务置出以后，房地产业务留下的存量物业结转所产生的损益计入当期非经常性损益。 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十二、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十三、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，珠江股份坚定深耕“城市服务+文体运营”双核心主业，通过深度整合旗下珠江城市服务、珠江文体两大核心业务平台，实现两大业态的有机融合与协同发展，构建起“基础服务稳盘、增值服务增效、内容运营赋能、生态协同扩容”的多元化业务体系，推动公司从传统业态运营商向城市综合价值服务商转型。 在城市服务板块，公司以珠江城市服务为核心载体，业务覆盖物业管理全产业链，涵盖住宅、酒店、商业写字楼、公共设施场馆、产业园、政府办公楼等多元业态的基础物业管理服务，同时延伸布局租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理、高端清洁、团餐服务、智慧科技服务等专业化、增值化服务领域。截至2025年12月31日，公司城市服务板块在管项目合计405个，在管建筑面积达4,995.56万平方米，业务覆盖全国13省40城，形成了全业态、全周期、全域化的城市服务布局。 在文体运营板块，公司以珠江文体为核心载体，是国内最早采用市场化手段运营体育场馆的企业之一，核心业务涵盖体育场馆全国化布局运营、全链条赛事保障、精品文化演艺内容生产、康体培训、智慧文体服务等领域，构建了“场馆运营+内容生产”双核驱动的经营模式。截至2025年12月31日，公司文体运营板块在建、在管、在咨询项目累计建筑面积超330万平方米，在管体育场馆及文体项目覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝等全国核心城市群，形成了标准化、可复制的场馆运营体系与全产业链文体服务能力。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025年是“十四五”规划收官、“十五五”规划谋划的关键节点，公司双主业所处的文体产业与物业管理行业，均迎来从“规模扩张”向“质量深耕、数字赋能、跨界融合”的高质量发展转型关键期，行业发展机遇与挑战并存。 （一）城市服务行业发展情况 在城市化率达67%、存量物业规模突破330亿平方米的行业新周期下，2025年物业行业经历了从规模扩张到价值深耕的关键转折，政策端规划持续落地、需求端消费升级倒逼转型、技术端数智化加速渗透，行业在多重变量交织中进入结构性调整期。 宏观政策层面：物业行业的民生保障定位不断深化，规范治理全面升级。从专项整治到“十五五”规划首次纳入，从“一刻钟便民生活圈”鼓励专业化运营，到智慧物业标准落地与长效机制逐步完善，行业正加速由"社区管家"向"城市价值合伙人"转变，物业服务通过服务提质、模式创新与科技赋能，实现从“有”到“优”的跨越式升级。 细分市场层面：住宅物业在市场承压下加速调整，通过社区共治机制化解供需矛盾；非住B端面对预算紧缩，聚焦资产运营与价值互换，同步拓展能源管理等高价值服务；非住G端借力城市运营新机遇，以内容运营、IP赋能等激活公共空间价值，为公司全业态布局、公建领域深耕创造了良好的市场环境。 企业竞争层面：物业行业于挑战中重构竞争力，持续推进服务升维与科技赋能。上市物企营收增速创新低但净利润止跌回升，基础物管“压舱石”作用凸显，社区增值服务占比保持稳定；行业现金流与应收账款压力仍存，企业通过优化组织架构、降低管理费率提质增效，AI技术深化落地，“数字员工”赋能一线服务与管理，行业向高质量发展转型步伐持续加快。 整体来看，公司双主业所处行业均处于高质量发展的黄金期，大湾区文体产业一体化、全国文体消费升级、物业行业结构优化、双业态数智化转型的核心趋势，为公司的业务发展创造了良好的行业环境，同时也对公司的全链条内容生产能力、智慧化运营能力、区域资源协同能力和双主业融合发展能力提出了更高要求。 （二）文体运营行业发展情况 公司所处的体育场馆运营及文体内容服务行业，受国家“文化强国”“体育强国”战略深度落地、居民消费升级及区域协同发展等多重因素驱动，行业发展迎来全新机遇，2025年全国文体产业市场规模达8.6万亿元，同比增长15.3%，其中体育产业市场规模1.8万亿元，同比增长13.5%，行业整体呈现出鲜明的区域化、数字化、融合化发展特征。 政策层面：广东省及粤港澳大湾区出台专项激励政策，对智能体育场馆、沉浸式演艺项目给予资金补贴，推动大湾区文体产业一体化发展，为公司立足广州、深耕湾区、辐射全国提供了坚实的政策支撑。 市场需求层面：居民精神文化消费需求持续升级，文体消费占人均消费支出比重提升至12.8%，需求从基础文体服务向个性化、体验化、智能化拓展，智能体育、沉浸式演艺、跨城观演成为行业主流趋势。粤港澳大湾区作为国内文体消费核心区域，年度文艺活动总量突破万场，跨城观演带动住宿、餐饮等关联消费持续增长，为公司的内容生产和场馆运营带来了广阔的市场空间。 行业竞争层面：文体运营行业呈现“头部集中、区域竞争”格局，具备全国化场馆布局、全链条内容生产能力的国企背景企业占据核心优势；行业数字化转型加速，智能场馆运营、数字文体内容成为竞争核心，单纯的场馆运营企业逐步向“场馆+内容+科技”综合运营企业转型，公司凭借全赛事链运营能力和多元业态布局，在大湾区及全国市场形成了显著的差异化竞争优势。 技术与产业融合层面：人工智能、大数据、VR/AR等技术在文体行业应用覆盖率达82%，全国智能体育场馆超1.8万个，数字化管理系统、线上体育培训、虚拟赛事等新业态快速发展；文旅体深