华侨城Ａ：2025年年度报告

2025年年度报告 董事长致辞 尊敬的各位股东： 2025年，是华侨城改革发展历程中十分不易的一年。我谨代表公司董事会，向长期以来关心支持华侨城的各位股东、合作伙伴和社会各界朋友表示最诚挚的感谢！ 过去一年，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，认真落实四中全会部署，紧扣年度经营计划扎实推进各项工作。全年经营性净现金流稳步增长，带息负债规模有效控制，稳住了生产经营的基本盘。 展望2026年，公司将围绕服务国家战略，以高质量发展为主题，持续推进业务布局调整和资产结构改善；优化公司管理机制，提升经营发展效能；健全人才队伍培养体系，深入推进组织变革，打造高效敏捷型组织；加强党建与经营深度融合，以高质量党建引领企业发展。公司将以真抓实干的决心全力完成好年度工作任务，不断增强核心功能，提升核心竞争力。 在业务发展方向上，公司将以“市场化、专业化、体系化”为导向，以产品力为核心、以客户为中心，着力在产品与模式创新，高效运营与优质服务方面提升核心竞争力，充分发挥文旅和特色房地产两大主业双轮驱动的作用。 文旅业务，公司将以国家“十五五”规划“推进旅游强国建设”为发展契机，坚持“以文塑旅、以旅彰文”，打造一流文旅企业。助力推动文旅产业高质量发展，真正打造成为支柱产业、民生产业、幸福产业，积极把握扩大内需和消费升级战略机遇，持续提升文旅经营质效，做好“文旅+百业”“百业+文旅”大文章，创新“旅游+节庆”“旅游+演艺”等多种形式，积极发展都市游、康养游、银发游等多元业态。优化服务品质，推进科技赋能，强化产品创新，打造特色文旅标杆产品，为游客提供更加丰富的文旅消费体验。房地产业务，公司将持续盘活存量、做优增量，深入挖掘存量资产潜力，提升资产运营效率，不断夯实发展根基；聚焦核心城市、核心区域，抢抓城市更新等国家政策机会，加快搭建具有华侨城特色的“好房子”产品体系，打造“安全、舒适、绿色、智慧”和文商旅住共生的高品质宜居产品。 2026年是“十五五”开局之年，也是华侨城迈向新征程的启航之年。公司将继续秉持“优质生活创想家”的初心，坚定改革创新的决心，以实干破解难题，以改革闯出新路，在新征程中开启华侨城的崭新篇章！ 吴秉琪 深圳华侨城股份有限公司董事长、党委书记 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人吴秉琪、主管会计工作负责人刘宇及会计机构负责人（会计主管人员）郭志华声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 本年度报告中如有涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...............................1第二节公司简介和主要财务指标.............................5第三节管理层讨论与分析...................................9第四节公司治理、环境和社会..............................28第五节重要事项..........................................44第六节股份变动及股东情况................................60第七节债券相关情况......................................66第八节财务报告..........................................71 备查文件目录 一、载有董事长吴秉琪、主管会计负责人刘宇和会计机构负责人郭志华签名并盖章的财务报表； 二、载有立信会计师事务所(特殊普通合伙)盖章、注册会计师签名的审计报告原件； 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本和公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值是□否 截至披露前一交易日的公司总股本： 用最新股本计算的全面摊薄每股收益： 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 ☑适用□不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）文旅业务 公司文旅业务坚持“以文塑旅、以旅彰文”，创新“旅游+节庆”“旅游+演艺”等多种形式，积极发展都市游、康养游、银发游等多元业态。主要产品形态包括：①主题公园（主题游乐类、水公园类、主题文化类、生态田园类、摩天轮类等）；②酒店；③文商旅综合体及公园式商业街区；④自然人文景区及其他；⑤旅行服务等。 （二）房地产业务 公司房地产业务聚焦核心城市、核心区域，积极落实国家关于“好房子”建设部署要求，加快搭建具有华侨城特色的“好房子”产品体系，打造“安全、舒适、绿色、智慧”的高品质住宅及文商旅住深度融合的宜居产品。主要产品形态包括：①多业态融合发展的综合性社区；②单体住宅社区；③写字楼等。 （三）公司房地产及相关业务经营情况 □适用☑不适用 公司实施房地产项目的跟投，以全面提升项目的质量、效益、资金和成本管理，同步调动项目团队的积极性，实现项目团队与公司收益共享，风险共担。截至2025年末，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额2.65亿元，占跟投项目资金峰值0.32%。截至报告期末，已有27个项目返还跟投本金，合计1.21亿元；3个项目分配跟投收益，分配收益575.96万元，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。 8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约202.39亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。 9、董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用☑不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025年我国经济规模再上新台阶，根据国家统计局初步核算，国内生产总值达到140.2万亿元，首次跃上140万亿元新大关，比上年增长5.0%。增速在全球主要经济体中保持领先，对全球经济增长的贡献率继续稳定在30%左右。就业、物价形势总体平稳，全年城镇新增就业1267万人，城镇调查失业率平均值为5.2%；居民消费价格指数（CPI）全年持平，核心CPI上涨0.7%，涨幅较上年扩大。 （一）旅游行业：2025年，我国旅游市场繁荣发展，居民出游热情持续增长、消费活力不断释放。国内居民出游人次65.22亿，国内居民出游花费6.30万亿元。中央及地方陆续出台了一系列鼓励旅游业发展的政策措施，为行业持续发展提供了有力支撑。旅游业在拉动消费、扩大内需、促进就业等方面发挥着越来越重要的作用。 （二）房地产行业：2025年，新建商品房销售面积8.8亿平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%；新建商品房销售额8.4万亿元，比上年下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%；全国房地产开发投资8.3万亿元，比上年下降17.2%；房屋竣工面积6.0亿平方米，比上年下降18.1%，其中，住宅竣工面积4.3亿平方米，下降20.2%。 三、核心竞争力分析 公司深耕文旅及房地产行业多年，旅游业务市场知名度较高，房地产业务打造了天鹅堡、纯水岸等一系列知名品牌，积累了较好的品牌声誉。公司旗下欢乐谷、欢乐海岸等产品线在核心城市、核心板块占据区位优势。文旅和房地产两大主业相互赋能，构建起了多元化、差异化的产品竞争力，在资源获取、业态布局、协同发展上为公司可持续发展提供有力支撑。 四、主营业务分析 1、概述 （一）报告期内公司经营情况回顾 1、公司经营情况概述 2025年，公司实现营业收入313.81亿元，同比减少42.32%，实现归母净利润-144.96亿元，同比减少67.35%，增亏的主要原因是公司根据年度经营策略，主动适应市场环境变化，通过资产转让等方式全力推动存量业务销售去化与现金流改善，相关交易形成亏损，项目结转收入金额和毛利率较同比下降等。报告期内，公司扎实推进降本增效，加强全面预算过程管控，销售费用、管理费用合计同比下降27%；公司统筹资金收支，持续加强现金流管控，2025年实现经营活动净现金流125.01亿元，较2024年增加71.39亿元，连续三年为正，经营活动净现金流稳步增长；公司秉承稳健的财务策略，在合理控制有息负债规模的同时，充分把握融资环境改善的窗口期和政策优势，拓宽融资渠道，持续推进债务结构优化，截至2025年末，有息负债总额1,185亿元，其中中长期借款占比69%，平均融资成本呈逐年下降趋势。 2、聚焦高质量发展，提升主营业务运营效率 （1）文旅业务 公司以市场需求为指引，积极锤炼专业化发展能力，为游客带来多元化、高品质的消费体验。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客7,970万人次。 ①聚焦产品升级与体验焕新，多业态并举推动高质量发展 公司坚持以市场需求为导向，持续推动产品供给提档升级。主题公园板块2025年完成深圳欢乐谷、襄阳奇趣童年等重点项目的更新改造，深圳锦绣中华大型华夏综艺史诗《龙凤舞中华》、北京欢乐谷光影装置秀《齐天大圣》等文化演艺焕新上演，有效提升游客体验感与产品吸引力。酒店板块创新推出“酒店+创意园”融合型旅宿产品——创意园嘉途酒店，将艺术展览、文创市集等多元业态与旅居场景深度结合，为游客打造兼具文化内涵与沉浸感的特色旅居体验。商业板块坚持内容驱动与场景创新，深化头部IP合作及自主IP“福禄兽”开发，打造沉浸式消费场景以增强客户黏性；同时强化首店引进与品牌矩阵优化，精准匹配品质化需求，全面提升项目场景吸引力与市场竞争力。 ②深化IP融合创新，强化沉浸式游玩体验 公司秉持“常看常新、常玩常新”理念，持续深化IP引进与内容共创，释放文旅融合乘数效应，全面激发市场消费活力。欢乐谷公司明确“城市IP娱乐主场”运营定位，推动IP从产品端到消费端的全链条落地。在产品打造方面，襄阳华侨城奇幻度假区落地“超级飞侠探索基地”，携手国产动漫IP“超级飞侠”，通过沉浸式场景还原与“超级能量棒”等互动玩法深度融合，为亲子家庭营造高品质沉浸体验。在节庆活动方面，先后引入王者荣耀、英雄联盟、葫芦兄弟等10余个头部IP，丰富主题内容供给，提升园区话题热