希慎兴业2025年年报

hysan@hysan.com.hk (www.hysan.com.hk) 主席報告 2025 2025 傳承百年願景 IWG 應對多變格局 2025 商舖業務組合：締造體驗帶動人流 202510% 50 利園區優化計劃：逐步實現願景 HermèsDiorCartierChanelTiffanyLouis Vuitton 寫字樓業務組合：提升辦公空間價值與靈活性 4% 利園八期：可持續發展典範 IWG 2025100202630%20% 滿懷信心開拓未來 2026 Foster + Partners60,000600 8026% 行人通道系統：開創連通新時代 策略支柱：促進多元化業務與地域拓展 利蘊蓮2026226 均衡雙核業務 多元業務與大眾緊密連繫締造社區歸屬感 優質寫字樓空間及充滿活力的社區吸引不同種類的寫字樓租戶 擴展及優化利園區 引領潮流 奢華品牌旗艦店集中地 2024 綠化核心 2 0 2 6 加強行人暢達度 策略支柱 支柱 林海山城 202560% 上海利園 81%2024 大灣區共享工作間 新風天域的投資 1418202520 主要公司資料 我們的策略 我們的業務組合 5.3 核心價值 願景 使命 2025年表現概覽 未提取的已承諾信貸及現金14,333 獎項及成就 財務表現 百萬港元202418,900 淨債務與權益比率132.4%202431.4% 淨利息償付率26.3倍20248.8 •• 淨利息償付率32.3倍20242.3 建造業議會 香港管理專業協會 •• 實際利率3.7%20244.3% buildingSMART International香港分會「開放式建築信息模擬2025年度獎項」•– •–•– 平均債務期限2.8年20243.4 香港投資者關係協會 •••ESG•ESG•ESG 54%202461% 信貸評級穆迪：Baa24惠譽：BBB4 1.2.3.4. 財務業績概覽 1,40520241,506 2025 2025 2025 2630 3.應佔聯營及合營公司之業績 20252022024204 IWG7832024287 4.經常性基本溢利及基本溢利 1.9%28.3%2425 業務表現 24 242426303235 管理層的討論與分析 策略 希慎持續專注於策劃及拓展其資產組合，主要集中於位處香港核心商業區之一的銅鑼灣利園區。為配合我們的核心業務，我們亦投資於具增長的「策略支柱」，以打造更均衡及多元化的組合。 於2025年12月31日，希慎在香港的投資物業組合總樓面面積合計約4.4百萬平方呎，涵蓋寫字樓、商舖及住宅三大類。在本集團的投資物業組合中，按總樓面面積計算，約55%為寫字樓物業，而約30%則為商舖物業。這些寫字樓及商舖物業均位於銅鑼灣利園區。本集團投資物業組合中另有約15%的樓面面積為住宅，主要是位於香港半山區的竹林苑公寓。利園八期預計於2026年落成，將為利園區增添約1百萬平方呎的寫字樓及商舖物業空間。 希慎在內地的投資物業上海利園為一座甲級商廈，位於全球最繁華城市之一。自2024年起開始為集團貢獻新的經常性溢利。該物業定位為精緻時尚生活熱點，商業樓面面積約90萬平方呎，設有375個停車位。 營業額按年增長1.6%，主要受惠於核心業務板塊的穩健表現。商舖業務於人流及租戶銷售方面均錄得強勁增長，表現優於整體香港市場。奢華品牌旗艦店的進駐及擴充，以及精心策劃的多元化租戶組合，持續提升租金收入。整體商舖業務續租租金水平維持向上，出租率由92%提升至95%。年內，平均約有4%的商舖樓面面積因利園區的重大優化工程而關閉，相應的影響已反映在我們的商舖營業額之中。寫字樓出租率由90%提升至94%，有助於緩解租金調降的影響。上海利園的強勁擴張以及竹林苑自去年以來出租率的回升，亦為年內整體營業額增長作出貢獻。 基本溢利按年增長28.3%，主要由於出售竹林苑兩座住宅大樓所錄得的收益所帶動。經常性基本溢利則按年下跌1.9%，反映利園區重大優化工程所帶來的財務支出及借貸上升的影響。 本公司董事會（「董事會」）宣布派發本年度第二次中期股息每股81港仙（2024年：81港仙）。股息將以現金派發。 主要表現指標 本集團以營業額增長及出租率作為評估核心租賃業務表現的主要指標。管理層亦以毛利率（佔營業額的百分比）來評估成本效益。 管理層的討論與分析 業務回顧 商舖 集團商舖業務組合的營業額上升2.6%至1,727百萬港元（2024年：1,684百萬港元）。 營業額上升1.5%至1,704百萬港元（2024年：1,678百萬港元），其中包括按營業額收取的租金118百萬港元（2024年：127百萬港元）。 於2025年12月31日，商舖出租率上升至95%（2024年：92%）。2025年的續約、租金檢討及新出租物業的租金水平維持顯著上升趨勢。 年內，受持續的跨境購物趨勢及旅客審慎消費影響，香港零售市場繼續受壓。儘管如此，在市場勢頭逐步增強的支持下，市場呈現回穩跡象。為吸引國際旅客並帶動旅客消費，香港特區政府推廣多項大型盛事及世界級演唱會，刺激訪港旅客人數上升，第三季的增幅尤為顯著。我們預期旅客人數回升及消費信心好轉，將為零售市場於2026年的進一步增長提供支持。 市道出現令人鼓舞的回穩趨勢之時，我們優化商舖業務組合，以擴建後的奢華品牌旗艦店為顧客締造更獨特的消費體驗。我們與主要租戶緊密合作，打造煥然一新、更有活力的零售場景，鞏固利園區作為購物首選熱點之地位，提升利園區的整體吸引力。為達致此目標，我們同時引進更多嶄新的高端食府，為訪客提供更豐富的餐飲選擇。 利園區年內的另一項重大舉措，乃引進逾50個全新品牌，與現有的品牌組合相輔相成。我們提供更豐富多元的零售組合，滿足利園區內更廣泛的消費喜好和生活方式。為迎接新品牌落戶，希慎廣場推出一系列快閃店及精彩活動，為利園區持續演變的零售環境增添活力。在新品牌、快閃店及策劃活動的帶動下，利園區以新穎而引人入勝的消費體驗見稱，購物勝地美譽更見鞏固。 利園區分階段進行的優化工程，以及利園八期和行人通道系統的建造工程，均取得重大進展。以上項目將提升利園區的整體購物體驗和暢達度，同時提升零售商於利園區內的投入和參與。 憑藉精心策劃的零售組合與創新精神，希慎打造別具特色的零售環境，滿足消費者日新月異的期望，亦為成熟與新興品牌提供可以蓬勃發展的平台。 在中國內地，上海利園定位為周邊寫字樓商圈的商業及社交樞紐。於2025年12月31日，上海利園商舖業務部分的出租率為72%（2024年：41%）。 商舖業務部分錄得租金收入23百萬港元（2024年：6百萬港元）。儘管受到宏觀市場因素影響，包括區內新增供應及消費行為的結構性轉變，上海利園的租賃活動預計仍將穩步增長，租戶組合更趨多元化，提升韌性，並帶動銷售表現增長。 市場推廣活動及常客獎勵計劃 年內，我們的市場推廣策略與入境旅遊逐步復甦及本地消費維持穩健的趨勢保持一致。為把握消費需求回升帶來的商機，我們推出一系列成效卓越的主題活動，進一步強化希慎商舖業務組合作為「薈萃多元體驗的理想之地」的品牌定位。與傳統推廣活動相比，這些沉浸式體驗活動結合文化與生活元素，有助提升社區參與，促進商業表現。 備受矚目的重點活動包括文化色彩濃厚的新春街頭市集，以及結合現代健身理念、傳統舞獅體驗課程及天台武舘展覽的「hy! Up Your Balance平衡•時空」健康生活企劃。另一重點活動為希慎與年度國際潮流文化節ComplexCon合辦的「hy! Chill希慎潮流祭」，當中包括限量版球鞋展覽及快閃店。 我們於年內夏季期間聯乘泰國著名藝術家Wisut Ponnimit，推出以其創作的人氣角色Mamuang芒果妹為主角的「hy! &Seek希慎Inside捉」企劃，進一步鞏固希慎廣場作為城市文化潮流樞紐之地位。以上精彩活動展現香港的文化特色與國際潮流，充分體現我們致力將藝術文化融入零售體驗的理念。 我們亦與不同租戶合辦多項活動，包括推廣正宗環球風味的「Celebrate Every Bite利園饌禮」、與多個美妝品牌合辦、以「愛自己」為主題的「Threads of Beauty」美妝盛會，以及刺激奢華品消費的「Shining Moments」活動，吸引逾600名高價值客戶參與當中的VIP購物之夜。 管理層的討論與分析 作為市場推廣策略的一部分，我們與國際名人合作，包括與韓國藝人金智秀和大熱劇集《魷魚遊戲》合作呈獻的獨家快閃活動。透過年底的聖誕推廣活動，我們將希慎廣場Urban Park打造為藝術嘉年華，讓訪客沉浸於日本當代藝術家村上隆的藝術宇宙。該活動的周邊商品於希慎廣場獨家發售，而利園一期及二期則呈獻璀璨燈飾裝置藝術展，增添節日氣氛。以上活動受到熱烈歡迎，訪客人數與銷售額顯著上升，強化利園區作為潮流先驅之形象。 2025年，我們透過與銀行及財富管理機構建立策略合作夥伴關係，於加強高價值客戶的互動策略上取得突破。此項合作以銀行尊貴客戶為目標，為他們提供Club Avenue會籍的預先批核，藉此吸引潛在的高消費人士。我們透過此項會員招募計劃，成功吸納逾1,500名客戶加入Club Avenue，直接擴大我們的高潛力會員客群，充分展現精準推廣模式之成效。 我們將繼續銳意創新，以時尚潮流和Z世代啟發的主題結合傳統文化元素，擴展沉浸式市場推廣體驗。我們深信，透過原創敘事與互動方式，我們將持續與不同世代的多元客群保持聯繫。 寫字樓 集團寫字樓業務組合的營業額上升0.1%至1,508百萬港元（2024年：1,507百萬港元）。 營業額下降2.3%至1,407百萬港元（2024年：1,440百萬港元），其中包括按營業額收取的租金9百萬港元（2024年：9百萬港元）。 年內，香港寫字樓市場持續面對挑戰，租賃活動反映租戶持續偏好黃金地段及設施完善的寫字樓。有見及此，我們提供靈活租賃方案、裝修支援及提早續約等，重點推廣設備齊全、配備環保設施、可供即時使用的寫字樓空間。 希慎利園區寫字樓組合的續約、租金檢討及新出租物業的平均租金水平仍然向下。然而，寫字樓業務組合於2025年12月31日的出租率上升至94%（2024年：90%），彰顯希慎寫字樓業務組合面對市場逆風時的韌性。 利園八期的示範單位備受好評，預租推廣活動持續進行。利園八期擁有寬敞的樓面空間、高實用率設計、糅合先進的可持續元素，對機構及專業服務公司租戶極具吸引力。 於2025年末，銀行、金融及財富管理業持續成為最大的租戶類別，佔用租戶組合中21.2%（2024年：22.0%）的出租面積。專業及顧問服務業和共享工作間分別是第二及第三大租戶類別。 隨著金融業逐步復甦，首次公開招股保持活躍，寫字樓需求預期將會上升。憑藉甲級寫字樓設施、卓越的零售配套及專業管理服務，位處黃金地段的利園區打造出完善且極具吸引力的生態圈。該等優勢配合我們靈活的租賃策略及行業專注的推廣方針，將有助我們吸引及保留優質的跨國及本地租戶，同時支持希慎於高端寫字樓領域的長遠增長策略。 上海利園錄得強勁的租務增長，其寫字樓總面積的81%已獲優質租戶承租。內地寫字樓業務組合的營業額上升至101百萬港元（2024年：67百萬港元），主要由於出租率上升至72%（2024年：66%）。面對中國內地寫字樓租賃市場的激烈競爭，我們一直積極物色新租戶，持續優化租戶組合，提升我們的寫字樓之市場吸引力。 管理層的討論與分析 住宅 隨著愈來愈多外籍專才來港發展，包括派駐香港的外籍人士，以及透過各項人才入境計劃來港的專才，香港高端住宅租賃市場於2025年穩步增長。赴港的行政人員、專業人士和畢業生涵蓋各行各業，包括但不限於金融服務業。 希慎的住宅租賃業務組合營業額上升5.0%至229百萬港元（2024年：218百萬港元）