周观点
近期地产板块表现较弱，一方面有政策预期落空的影响，另一方面小阳春目前来看整体表现难谈超预期，依然呈现出了过往小阳春以及政策驱动的脉冲型成交行情中以价换量、二手房明显强于新房、核心城市主导、刚需房成交占比高等共性特征。以价换量意味着成交量的放量可能持续性不强，新房较弱意味着房企的盈利改善依然任重道远，而成交结构的问题也意味着置换传导逻辑依旧不畅、楼市预期依旧承压。但也必须指出的是，上海、北京积极信号正在不断累积：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，节后挂牌量虽有季节性反弹但爬坡速度明显慢于往年，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征。我们认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，时间点判断上我们认为就在今明两年。国际经验看资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人密切关注房地产市场景气度表现，把握周期拐点的β机会。短期维度建议大家关注由于伊朗局势超预期下全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显带来的交易性机会。
周度跟踪
二手房
- 挂牌价：上海挂牌价已连续三周上涨，广州挂牌价周环比转正，一线城市挂牌价周环比延续涨势（+0.01%）。节后五周（2026/02/22-2026/03/29）资产端价格表现平平，全国挂牌价节后五周累计跌幅0.61%，一线城市中仅上海挂牌价出现上涨，节后五周累计涨幅为0.11%，北京、广州、深圳节后五周的累计跌幅分别为0.45%、0.41%、0.45%。
- 挂牌量：北京、上海、广州延续下行趋势，深圳仍面临较大库存压力。北京、上海、广州周环比分别下降0.12%、0.33%、0.18%，延续下行趋势，其中北京、上海跌幅分别收窄0.18pct、0.04pct；深圳挂牌量周环比上升0.27%，涨幅扩大0.02pct，已连续两周上升。一线城市自底部反弹1.4%，上海挂牌量自底部反弹3.6%。
- 成交量：北京、广州、深圳及二线城市实时成交周环比回落，上海单日网签1585套创2022年以来新高。北京、广州、深圳及二线城市实时成交周环比转负，分别下降10.8%、3.1%、12.9%、5.5%。今年小阳春北上广深表现亮眼，均高于2024年、2025年小阳春峰值，北上广深今年小阳春单日成交峰值分别超过2025年同期峰值20.23%、19.28%、15.61%、6.40%。上海二手房网签（截至2026/03/28）周环比延续涨势（+2.4%），单日网签1585套（2026/03/28）创造2022年以来单日成交记录。
- 议价率：上海、广州、深圳月环比持续下降，北京月环比上升。2026年2月，北京、上海、广州、深圳议价率分别为6.5%、8.2%、13.1%及10.0%，其中上海、广州、深圳月环比分别下降0.25pct、0.02pct、0.32pct，北京月环比上升0.76pct。
新房
- 成交：北京、深圳新房成交周环比延续涨势，广州周环比转正。北京、深圳新房成交周环比分别增加47%、22%，其中北京涨幅扩大14pct、深圳涨幅回落7pct；广州周环比转正（+58%）；上海新房成交周环比转负，小幅下降5%。
- 库存及去化：一线城市库存周环比转正，小幅增加0.1%。我们跟踪的10个样本城市新房库存面积7746.66万方，周环比基本持平；一线城市新房库存2956.28万方，周环比转正（+0.1%）。
房企融资
行业政策及新闻
- 成都出台公积金新政，最高贷款额度提升至120万元。
投资建议
- 近期由于政策预期落空和并未超预期的小阳春表现，板块表现平淡。
- 短期维度建议投资人关注伊朗局势超预期下全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显带来的交易性机会；中期维度，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。
风险提示
- 地产逆周期调节政策不及预期。
- 楼市改善不及预期。
- 房企信用风险加剧。
