上海3月二手房成交或创近五年新高

核心观点与关键数据

1. 上海新政效果观察

   • 上海2026年2月25日放松外环内限购后，3月二手房成交面积环比小增2%，增速放缓，北京与深圳表现更优（分别环比增10%和6%）。
   • 对比春节后29天（剔除春节影响），上海成交面积同比增长20%（套数增23%），领先北京（10%）和深圳（3%）。
   • 3月1-27日成交套数达2.6万套，预计总月度突破3万套，或创2021年4月以来新高。

2. 房价观察

   • 3月14-19日，一线城市二手房挂牌价环比下滑（上海跌0.37%，北京跌0.26%，深圳跌0.46%），二三线城市跌幅扩大（环比降0.15%-0.18%）。

3. 二手房周成交趋势

   • 3月20-26日，15城二手房成交面积环比增8%，成交量创年内新高，同比跌3%（跌幅收窄4pct）。
   • 新房环比大增30%（主要二、三线城市拉动），同比仍跌2%（跌幅收窄6pct）。
   • 月度趋势：3月1-26日二手房成交面积同比降9%（“金三”成色不足），新房跌8%（跌幅小于1-2月的19%）。

4. 分城市表现

   • 二手房：深圳、杭州、苏州、成都同比降幅较高，仅扬州增长；
   • 新房：仅广州、武汉同比增，北京、深圳及部分二三线城市跌。

研究结论

• 上海新政短期内提振成交，但全国市场仍处于磨底阶段，政策边际效应递减。
• 房价持续承压，挂牌价环比下滑，但成交量回暖趋势明显。
• 月度数据分化，二手房成交月度同比降9%，新房跌8%，市场整体复苏力度不足。