达力集团2025-2026中期报告

www.dynamic.hk 目錄 2公司及投資者資料4管理層報告書16簡明綜合財務賬項審閱報告18簡明綜合損益及其他全面收益表20簡明綜合財務狀況表22簡明綜合股東權益變動表23簡明綜合現金流量表24簡明綜合財務賬項附註 公司及投資者資料 執行董事 GO Patrick Lim（主席）邱秀敏莊劍青馬超德 陳永栽（主席）趙少鴻（行政總裁）邱秀敏黃正順陳怡娜陳怡珊 黃愛儀 獨立非執行董事 莊劍青GO Patrick LimNGU Angel馬超德 德勤•關黃陳方會計師行執業會計師註冊公眾利益實體核數師 替任董事 毅栢律師事務所的近律師行孖士打律師行錦天城律師事務所隆安律師事務所 陳怡賢（陳永栽及邱秀敏之替任董事） 莊劍青（主席）GO Patrick Lim馬超德 中國工商銀行股份有限公司華商銀行中國銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司恒生銀行有限公司 莊劍青（主席）GO Patrick Lim馬超德 公司及投資者資料（續） www.dynamic.hkwww.irasia.com/listco/hk/dynamic 29 Victoria Place, 5th Floor31 Victoria StreetHamilton HM 10Bermuda 主要股份登記處 Appleby Global Corporate Services(Bermuda) LimitedCanon’s Court, 22 Victoria StreetPO Box HM 1179, Hamilton HM EXBermuda 香港銅鑼灣希慎道8號裕景商業中心17樓 股份登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 中期股息最後登記日期暫停過戶日期 管理層報告書 達力集團有限公司（「」）董事（「」）之董事會（「」）同寅謹提呈本公司及其附屬公司（「」）截至二零二五年十二月三十一日止六個月之管理層報告書（其中包括表現的討論及分析）及未經審核簡明綜合財務賬項，該簡明綜合財務賬項乃經本公司外聘核數師德勤•關黃陳方會計師行審閱。 截至二零二五年十二月三十一日止之六個月內（「」），本集團錄得總收入為港幣29,471,000元（二零二四年：港幣33,784,000元），而毛利為港幣18,099,000元（二零二四年：港幣22,196,000元），相比去年同期（「」），收入及毛利顯示分別減少13%及18%。而毛利率約為61%（二零二四年：66%）。此業績主要由於本集團之中國內地投資物業之租金收入（以人民幣（「」）結算）持續減少所致。 於本期間，本集團計入其他收入及收益，總計為港幣3,802,000元（二零二四年：港幣4,503,000元），主要源自銀行利息收入為港幣3,129,000元（二零二四年：港幣4,074,000元）及淨兌換虧損為港幣258,000元（二零二四年：淨兌換收益港幣236,000元）。 在本期間，由於市場情緒氣氛持續低迷，尤其是辦公樓市場，本集團投資物業公平值錄得顯著減值港幣88,060,000元（二零二四年：港幣64,162,000元）。 經考慮投資物業公平值減少及遞延稅項的相關影響，本集團錄得本公司股東於應佔本期間虧損為港幣57,614,000元（二零二四年：港幣42,182,000元），相當於每股基本虧損港幣0.2424元（二零二四年：港幣0.1775元）。不計入公平值改變及相關稅項影響，本集團於本期間錄得基本溢利為港幣10,429,000元。 此外，由於以人民幣為功能貨幣換算至港幣（「」）作為呈列貨幣之匯兌差額，以人民幣換算港幣升值0.96%（二零二四年：貶值1.46%），本集團錄得其他全面收入合共港幣70,948,000元（二零二四年：其他全面支出港幣106,986,000元）。據此，本公司股東應佔全面收入總額為港幣12,951,000元（二零二四年：全面支出總額港幣148,591,000元）。 管理層報告書（續） 董事宣派截至二零二五年十二月三十一日止六個月之中期股息每股港幣0.45仙（二零二四年十二月三十一日止六個月：港幣0.5仙）予於二零二六年四月二日（星期四）名列本公司股東名冊之股東。股息單預期將約於二零二六年四月二十四日（星期五）寄予合資格股東。 於本期間，本集團之整體收入（以人民幣結算）及經營分類業績源自物業租賃經營分類，這來自其位於中國內地的投資物業。而本集團經營分類業績則包括其於中國內地的(i)投資物業的物業租賃及(ii)發展中物業經營分類。基於房地產業市場情緒持續低迷，導致租金收入及出租率下降，以及投資物業的公平值承受下行壓力，與上一期間相比，對本集團租賃經營分類的業績造成不利影響。 本集團從其上海及北京的投資物業，帶來租金收入合共為人民幣26,822,000元（二零二四年： 人民幣30,933,000元），與上一期間相比，顯示租金收入下調13%。此租金收入在財務賬項呈列之總額為港幣29,471,000元（二零二四年：港幣33,784,000元），佔本集團全部（二零二四年：全部）綜合收益收入。本集團之投資物業（包括北京的購物商場、車位及其他物業以及上海的辦公樓單元）之公平值，貶值為人民幣80,145,000元，相等於港幣88,060,000元（二零二四年：人民幣58,748,000元，相等於港幣64,162,000元）。據此，物業租賃分類業績共錄得虧損為人民幣63,799,000元，相等於港幣70,099,000元（二零二四年：人民幣38,563,000元，相等於港幣42,117,000元）。 不計入此等投資物業公平值之變化及相關稅務影響，基本分類業績錄得溢利為人民幣16,346,000元，相等於港幣17,961,000元（二零二四年：人民幣20,185,000元，相等於港幣22,045,000元）。 此外，本集團繼續開發位於深圳的一塊土地，作為住宅及商業及配套設施用途。該土地已於過往年度分配給予本集團，詳情如下所述。該物業正在開發中，本期間並無產生任何收入（二零二四年：無）。該分類於本期間錄得虧損為港幣528,000元（二零二四年：港幣788,000元）。 北京 在北京，源自本集團在朝陽區完善的社區購物商場的租金收入減少，於本期間平均出租率84%（二零二四年：87%）。租金收入為人民幣11,898,000元（二零二四年：人民幣12,913,000元），相比上一期間，顯示跌幅8%，換算為港幣13,073,000元（二零二四年：港幣14,103,000元），並佔本集團總收入44%（二零二四年：42%）。出租率及租金收入均減少主要因為消費及零售意欲謹慎，再加上新增供應大幅湧入。該等投資物業公平值減少人民幣21,215,000元，相等於港幣23,310,000元（二零二四年：人民幣11,734,000元，相等於港幣12,815,000元），導致分類業績虧損為人民幣15,419,000元，相等於港幣16,942,000元（二零二四年：人民幣5,051,000元，相等於港幣5,517,000元）。 不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績顯示溢利為人民幣5,796,000元，相等於港幣6,368,000元（二零二四年：人民幣6,682,000元，相等於港幣7,298,000元）。 上海 在上海，本集團名為「裕景國際商務廣場」的優質辦公大樓（位處於浦東小陸家嘴的核心金融區）於本期間錄得平均出租率68%（二零二四年：71%），而租金收入為人民幣14,924,000元（二零二四年：人民幣18,020,000元），相比上一期間，顯示跌幅17%。該收入換算為港幣16,398,000元（二零二四年：港幣19,681,000元），佔本集團總收入56%（二零二四年：58%）。租金收入下跌主要原因為辦公樓供應過剩、業主在租賃市場意欲疲弱下提供進取租金及租戶優惠，以及租戶拖欠租金情況。這些因素共同導致淨吸納率低，並對租金、出租率和公平價值造成下行壓力。該等投資物業公平值貶值為人民幣58,930,000元，相等於港幣64,750,000元（二零二四年：人民幣47,014,000元，相等於港幣51,347,000元），導致分類業績錄得虧損為人民幣48,380,000元，相等於港幣53,157,000元（二零二四年：人民幣33,512,000元，相等於港幣36,600,000元）。 不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績錄得溢利為人民幣10,550,000元，相等於港幣11,593,000元（二零二四年：人民幣13,502,000元，相等於港幣14,747,000元）。 管理層報告書（續） 深圳 於本期間，本集團繼續開發一塊由深圳市規劃和自然資源局南山管理局於過往年度授予本集團的K709-0003號地塊（「」）。 該土地地理位置優越，處於南山區東角頭黃金地段的濱海文化休閒區內，座落於後海大道以東，蛇口新街以南，望海路以北及後海濱路以西。其佔地面積約65,000平方米可作為多用途發展土地，而可開發建築面積約179,000平方米（其中住宅可開發建築面積143,000平方米，商業可開發建築面積29,000平方米及其他配套附屬設施）。 於本期間，本集團從深圳市住房和建設局取得基坑支護和土石方工程的建設施工許可證後，已啟動該土地的建設工程。與此同時，本集團一直與各相關政府部門及相關方就該土地的開發方案和總體規劃密切合作。這些計劃與城市規劃基礎設施（包括地鐵線路和地鐵車站的開發）保持一致，以配合該地區的文化和休閒設施及附近的歌劇院。 就該土地的建設及開發成本而言，預計資金將透過內部資源、銀行融資及其他適用的方式撥付。多家主要銀行已積極就該土地的物業開發提供合適的融資條款，本集團將致力為項目爭取最優惠的融資方案。 就名為深圳圳華港灣企業有限公司（「」，本公司持有49%股權權益之合營企業，而其營業執照已於二零一四年屆滿），本集團與圳華之合營夥伴（「」）繼續進行清算。隨著過往年度進行土地置換，圳華於過往年度交付其一塊位於深圳南山區東頭的土地（「」）的權益後，圳華不再持有任何重要資產。本集團於本期間並無錄得來自合營企業的任何溢利分攤（二零二四年：無）。 深圳（續） 同時，如先前所披露，一名前租戶對相關官方部門（「」）與圳華先前就前土地上的建築物、裝置及設備拆卸、搬遷及補償達成的搬遷補償協議提出反對，並要求額外補償。於去年，法院命令政府部門重新考慮前租戶的賠償請求，當局（包括圳華作為第三人）一直就此與前租戶就賠償要求進行磋商。本集團及合營夥伴正在密切關注事態發展，並將根據其中國法律顧問的建議，在必要時採取適當行動。 根據本集團接獲的中國法律意見，就本集團與合營夥伴之間存在著關於於圳華的歷史爭議，包括將圳華過往年度的股權由80%變更為49%（「」）：就歷史爭議而言，根據二零一零年本集團與合營夥伴經仲裁後作出仲裁裁決，支持本集團有權分配圳華持有之前土地於開發前產生有關收入及利潤。據此，本集團繼續積極行動，尋求中國法律意見並採取權宜行動（包括但不限於訴訟及╱或仲裁），以就歷史爭議維護本集團於圳華及其資產的最佳利益。 資本架構 於本期間，本集團之財務狀況維持良好及資金流動充裕，及其融資及財務政策均以企業層面且審慎態度管理及控制，旨在於有效地運用本集團資金及管理財務風險。於二零二五年十二月三十一日，本公司擁有人應佔權益合共為人民幣6,599,903,000元（二零二五年六月三十日：人民幣6,652,967,000元），而每股資產淨值為人民幣27.77元（二零二五年六月三十日：人民幣27.99元），換算為港幣7,307,082,000元（二零二五年六月三十日：港幣7,295,320,000元）。於二零二五年十二月三十一日，本集團銀行借貸總額維持為零（二零二五年六月三十日：零），導致本集團負債比率為零（二零二五年六月三十日：零）。於本期間，匯率波動風險對本集團之影響，主要為人民幣兌換港幣