行业保持领先，减值同比下降

优于大市 核心观点 公司研究·财报点评 房地产·房地产开发 归母净利润-75%，减值规模同比下降。2025年公司实现营业收入1547亿元，同比下降14%；实现归母净利润10亿元，同比下降75%。公司业绩下滑的主要是开发业务结转规模下降及投资收益减少。公司全年计提资产减值损失44亿元，同比下降26%。公司开发业务结算毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点。 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 销售保持行业前列，投拓聚焦核心城市。2025年公司累计实现销售金额1960亿元，同比下降11%，行业排名提升一位至第四位；实现签约销售面积716万平方米，同比下降24%。公司在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三，核心城市市场地位稳固。2025年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付的权益地价约为543亿元。公司在投资策略上坚持聚焦核心，年内“核心10城”的投资占比接近90%，其中一线城市的投资占比达63%。代建业务方面，全年新增代建项目80个，新增签约面积1139万平方米。 基础数据 投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价8.86元总市值/流通市值79882/74544百万元52周最高价/最低价11.10/8.43元近3个月日均成交额665.38百万元 融资优势明显，结构改善。截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率为64.2%、净负债率为72.5%、现金短债比为1.19，“三道红线”持续保持绿档。公司年内完成120亿元存量永续债全面清零，并落地经营性物业贷款141亿元，债务结构实现显著优化。年末综合资金成本为2.74%，较年初下降25BP，融资成本保持行业领先水平。 风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议：公司土地质量相对优质，财务保持健康，减值已较为充分，由于房地产行业仍在下行周期，公司仍然受到结转规模下降和投资收益减少的影响，我们下调公司的营业收入和盈利预测，预计26、27年公司营收分别为1451/1389（原值1530/1569）亿元，归母净利润分别为13/15（原值41/42）亿元，对应EPS为0.15/0.16元，对应当前股价的PE为59.5/54.5X，维持“优于大市”评级。具体盈利预测展开见正文。 相关研究报告 《招商蛇口（001979.SZ）-业绩增长，投拓积极》——2025-09-03《招商蛇口（001979.SZ）-业绩短期承压，减值压力释放》——2025-04-17 归母净利润-75%，减值规模同比下降。2025年公司实现营业收入1547亿元，同比下降14%；实现归母净利润10亿元，同比下降75%。公司业绩下滑的主要是开发业务结转规模下降及投资收益减少。公司全年计提资产减值损失44亿元，同比下降26%。公司开发业务结算毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点。 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理 销售保持行业前列，投拓聚焦核心城市。2025年公司累计实现销售金额1960亿元，同比下降11%，行业排名提升一位至第四位；实现签约销售面积716万平方米，同比下降24%。公司在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三，核心城市市场地位稳固。2025年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付的权益地价约为543亿元。公司在投资策略上坚持聚焦核心，年内“核心10城”的投资占比接近90%，其中一线城市的投资占比达63%。代建业务方面，全年新增代建项目80个，新增签约面积1139万平方米。 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理 融资优势明显，结构改善。截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率为64.2%、净负债率为72.5%、现金短债比为1.19，“三道红线”持续保持绿档。公司年内完成120亿元存量永续债全面清零，并落地经营性物业贷款141亿元，债务结构实现显著优化。年末综合资金成本为2.74%，较年初下降25BP，融资成本保持行业领先水平。 风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。 投资建议：公司土地质量相对优质，财务保持健康，减值已较为充分，由于房地产行业仍在下行周期，公司仍然受到结转规模下降和投资收益减少的影响，我们下调公司的营业收入和盈利预测，预计26、27年公司营收分别为1451/1389（原值1530/1569）亿元，归母净利润分别为13/15（原值41/42）亿元，对应EPS为0.15/0.16元，对应当前股价的PE为59.5/54.5X，维持“优于大市”评级。 盈利预测： 我们的盈利预测基于以下假设条件： 1、2022至2025年，公司的销售金额分别为2926/2936/2193/1960亿元，同比-10%/+0%/-25%/-11%。在公司未来两年销售保持行业平均水平的情况下，综合考虑公司合同负债余额和结算进度，预计公司2026、2027年总营业收入分别为1451/1389亿元，同比-6%/-4%。 2、预计公司未来两年营业成本/营业收入分别为86%，与2025年基本持平，考虑到公司高地价低毛利项目陆续结算完毕，且2024和2025年减值计提较为充分，同时考虑到公司2025年减值计提规模已经减小，预计公司毛利率将保持稳定。 3、预计公司未来两年管理费用/营业收入为1.3%，与2025年基本持平。 4、预计公司未来两年销售费用/营业收入为2.6%，与2025年基本持平。 5、公司2025年业绩下滑的主要是开发业务结转规模下降及投资收益减少，同时进行了减值计提，由于投资收益和减值计提与行业基本面相关度较高，无法精确预测，基于保守审慎的原则，我们假设公司未来投资收益和减值计提与2025年基本持平。 未来3年盈利预测及敏感性分析：按上述假设条件，2026、2027年总营业收入分别为1451/1389亿元，归母净利润分别为13/15亿元，同比30%/9%，每股收益分别为0.15/0.16元。 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所预测 盈利预测的敏感性分析：公司以房地产开发为主业，未来的销售增速、结算节奏、成本费率将决定公司未来净利润的增长速度。我们将盈利预测分为乐观、中性和悲观预测：1）在乐观情况下，公司营收及毛利率水平均不同程度好于预期，且无减值计提；2）在悲观情况下，公司营收及毛利率均不同程度不及预期，且有大量减值计提；3）在中性预测条件下，公司2026、2027年EPS分别为0.15/0.16元。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032