2026年1-2月全国房地产市场基本情况点评：背离的数据反映了什么？

核心观点与关键数据

2026年1-2月，全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%；新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；新建商品房销售额8186亿元，下降20.2%。新建商品房销售持续疲弱，与部分城市二手房成交量同比+6%形成背离。二手房成交量的增加可能是房价回调后的部分需求释放，其持续性需关注后续经济好转情况。地产市场仍将演绎后周期逻辑。

新开工与土地出让分析

新开工面积跌幅与新房跌幅存在较大背离，这与有效市场收缩有关。近两年土地出让更偏向核心区优质地块，郊区地块供给减少。虽然开工未售库存减少，但房企拿地安全边际区域收缩，部分优质区域新楼盘销售不畅形成新供给，导致房企拿地区域进一步收缩。2025年下半年后，百城土地出让金规模显著下降，2026年新开工仍面临较大下滑压力。

房企估值与投资建议

房企估值需关注历史负担和未来创造价值能力（远期ROE）。当前房企价值主要取决于未来3年剩余收益（历史土储决定）和3年后运营能力（远期ROE）。板块布局机会来自：1）利润表确定性见底，3年剩余收益清晰；2）拿地精准度保障，远期ROE不低于股权要求回报率。部分公司正逐步展现上述潜质。

投资建议

1. 开发类房企：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，如绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产。
2. 稳定红利资产：推荐头部购物中心持有者，如太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者，如希慎兴业。
3. 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视降本增效后的稳态现金流。

风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。