2026年1-2月全国房地产市场基本情况点评

房地产2026年03月20日 2026年1-2月全国房地产市场基本情况点评 推荐 （维持） 背离的数据反映了什么？ 华创证券研究所 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 事项： 2026年3月16日，国家统计局发布2026年1—2月份全国房地产市场基本情况，1-2月份，全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%，新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%，新建商品房销售额8186亿元，下降20.2%。 评论： 新建商品房销售仍然疲弱，与小阳春二手房成交量出现背离。2026年正月初八-正月二十九，我们监控的11城二手房成交面积同比+6%；2026年1-2月全国新建商品房销售面积9293万方，同比-13.5%，降幅较2025年全年扩大4.8pcts，销售金额8186亿元，同比-20.2%，降幅较2025年全年扩大7.6pcts。我们认为二手房成交量本质是居民之间的相互换手，只观测二手房成交量无法确定性得到需求的持续性好转。参考近期冰山指数、70大中城市价格指数、新房成交的数据，我们认为当前二手房的成交是房价经过较为显著回调后，部分需求的自然释放。其是否是底部并不取决于当前的量价关系，而是更底层的逻辑即后续经济是否持续性好转。我们仍认为地产将演绎后周期逻辑。 资料来源：国家统计局，Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：冰山指数，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 新开工的跌幅与新房的跌幅一直有较大的背离，这与有效市场的收缩有较大关系。近两年土地出让更偏向于核心区优质地块，而过去供地量较大郊区地块供给较少。虽然测算上，开工未售的库存在减少，但在微观上，房企拿地有安全边际的区域在收缩。也即部分优质区域一部分新楼盘在销售不畅后，形成了新的供给，从而让房企拿地区域进一步收缩。2025年下半年后，百城土地出让金规模仍显著下降，与此相关。有效供给决定了新开工规模，2026年新开工仍然存在较大下滑压力。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 对房企的估值既要关注历史负担对于未来3年的影响，也要看公司未来创造价值的能力，也即远期ROE的水平。按照剩余收益模型，当前房企的价值主要在于：1）未来3年的剩余收益（主要由历史土储决定）；2）3年受剩余收益，主要由公司运营能力决定。这两方面均需要兼顾，部分公司即使考虑了减值损失，但未来的运营能力无法使得ROE达到股权要求回报率水平，其仍难以给PB=1的估值。按照该模型推演，板块的布局机会来自于两个方面：1）利润表确定性见底，导致3年剩余收益清晰；2）拿地精准度得到保障， 从而远期ROE可以不低于股权要求回报率。行业端目前无法满足这两个条件，但部分公司正逐步展现上述潜质。 投资建议：1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也有望保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者，希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 风险提示 产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席分析师：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 分析师：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 分析师：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所