年报点评：管理规模稳步扩张，费用控制成效显著

招商积余(001914)[Table_Industry]房地产/金融 招商积余年报点评 本报告导读： 公司物业管理规模稳步扩张，第三方拓展能力增强，费用管控与债务轻量化成效显著，经营稳健性持续提升。 投资要点： 经营稳健向好，业务有序增长。2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。其中，物业管理业务实现营业收入186.03亿元，同比增长12.83%，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比下降0.67%。2025年，公司实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。公司年内股息支付率为42.0%，按照3月18日收盘价测算股息率为2.5%。 费用持续压降，融资成本下行。2025年，公司毛利率为11.09%，较2024年减少0.87个百分点，其中物业管理业务2025年毛利率为10.01%，较2024年减少0.44个百分点，资产管理业务2025年毛利率为41.20%，较2024年降低6.86个百分点。2025年公司三项费用率为4.03%，较2024年降低0.77个百分点，主要是2025年公司合理推进资金收付款计划，充分利用资金盈余和债务配置降低财务费用。截至2025年末，公司债务规模从年初8.33亿元降至5.17亿元，仅余1笔贷款，债务轻量化成效显著，平均融资成本为2.24%。 管理规模稳步提升，三方拓展保持领先。截至2025年末，公司在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平，年内实现新签年度合同额44.80亿元，经营规模与管理质量持续实现双增长。公司立足价值导向，聚焦核心区域和优质项目，通过创新发展路径、充分发挥资源和业务优势等举措，2025年实现第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%。 风险提示。行业面临销售下行和政策不及预期风险 营收利润双位数增长2025.10.31业绩稳增，非住业态持续领跑2025.08.29存量贷款置换，资金效率提升2025.06.04市场化拓展驱动业绩稳增2025.05.08降本降费成效显著，科技战略深化布局2025.03.18 目录 1.经营稳健向好，业务有序增长..........................................................42.管理规模稳步提升，三方拓展保持领先............................................53.投资建议..........................................................................................64.风险提示..........................................................................................6 1.经营稳健向好，业务有序增长 2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。其中，物业管理业务实现营业收入186.03亿元，同比增长12.83%，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比下降0.67%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入142.79亿元，同比增长6.56%；平台增值服务实现营业收入5.37亿元，同比增长0.18%；专业增值服务实现营业收入37.86亿元，同比增长48.46%。2025年，公司实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。 公司经董事会审议通过的利润分配预案为：以2025年12月31日的公司总股本10.54亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.60元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。公司年内股息支付率为42.0%，按照3月18日收盘价测算股息率为2.5%。 2025年，公司毛利率为11.09%，较2024年减少0.87个百分点，其中物业管理业务2025年毛利率为10.01%，较2024年减少0.44个百分点，资产管理业务2025年毛利率为41.20%，较2024年降低6.86个百分点。2025年公司三项费用率为4.03%，较2024年降低0.77个百分点，主要是2025年公司合理推进资金收付款计划，充分利用资金盈余和债务配置降低财务费用。截至2025年末，公司持有货币现金为56.23亿元，同比增加20.43%。2025年公司经营活动现金流净额为16.41亿元，同比下降10.64%。 2025年，公司以战略性债务管控为核心，聚焦债务规模压减与结构优化。通过科学统筹资金配置、优先以经营结余资金清偿存量贷款，推动债务结构向集约化、低风险转型，提升资金管控能力及使用效率。截至2025年末，公司债务规模从年初8.33亿元降至5.17亿元，仅余1笔贷款，债务轻量化成效显著，平均融资成本为2.24%。 2.管理规模稳步提升，三方拓展保持领先 截至2025年末，公司在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平，年内实现新签年度合同额44.80亿元，经营规模与管理质量持续实现双增长。 公司立足价值导向，聚焦核心区域和优质项目，通过创新发展路径、充分发挥资源和业务优势等举措，2025年实现第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%。公司精耕非住宅业态细分赛道，其中航空业态新签年度合同额1.91亿元，同比增长85%，高校业态新签年度合同额2.32亿元，同比增长25%，IFM业态新签年度合同额3.69亿元，同比增长15%。市场化住宅业绩实现跨越增长，实现新签年度合同额4.74亿元，同比增长60%。 截至2025年末，公司承接来自招商局集团的物业项目管理面积为1.37亿平。此外，大股东在公司市场业务拓展等方面也提供了重要支持，招商局集团协同落地第三方项目新签年度合同额2.82亿元；招商蛇口协同落地第三方项目新签年度合同额3.36亿元，助力公司规模化增长。 资料来源：公司2021-2025年年报，国泰海通证券研究 资料来源：公司2021-2025年年报，国泰海通证券研究 截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%；客流同比提升16.7%；会员总数累计达822万，同比增长18%。 公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，2025年末总可出租面积为46.89万平，总体出租率为93%。 3.投资建议 我们预测公司2026、2027年的EPS分别为0.86元、0.98元。考虑公司增速速度和目前基本面发展趋势，我们给予公司2026年20XPE，合理价值区间为17.25元。 4.风险提示 行业面临销售下行和政策不及预期风险 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号