深圳甲级写字楼市场季度报告

2025年第四季度，深圳甲级写字楼市场延续“去化回升、价格承压”态势。年末集中签约推动净吸纳量升至163,123平方米（全年最高），但零新增供应使全市空置率环比下降1.5个百分点至24.6%。租金下行通道中，平均有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%，跌幅收窄0.3个百分点，显示价格调整边际放缓，但缺乏企稳确定性。

核心观点与关键数据：

1. 租金走势：环比下跌1.9%，跌幅收窄，业主策略从普遍让利转向差异化让利（灵活免租期等）。前海、宝安租金跌幅较高，罗湖、后海相对稳定。2026年租金或呈“波动收敛但仍偏弱”轨迹，取决于需求端能否转向新增扩张型成交。
2. 供需关系：2025年新增供应约42.9万平方米，净吸纳量约31.4万平方米，均处近十年低位，“供需双弱”格局下，去化改善主要来自阶段性节奏变化。TMT（47.9%）、金融（25.9%）、商贸零售（12.5%）为季度主要需求来源，搬迁（54.2%）仍主导交易。全年TMT、专业服务业、金融业为核心支撑，新设立占比同比下滑至25.7%。
3. 投资市场：全年大宗交易额86.7亿元，同比显著增长，自用型买家为主。企业通过自持物业锁定成本、优化资产负债结构，资金偏好防御性配置。2026年交易节奏取决于融资条件、价格预期及市场后续走势，短期内自用与低位配置为主。

研究结论：

• 市场筑底延续，复苏节奏取决于宏观与信心变化。下半年表现关键在于宏观经济、企业盈利预期及资本流动。
• 需求端回升偏向周期性修复，行业上TMT与金融仍占主导。区域流动中，福田客户留存率提升，前海承接跨区域搬迁。
• 2026年新增供应预计超104万平方米，上半年空置率或阶段性上行，下半年走向取决于供应兑现节奏及需求端扩张型成交稳定性。