公司以“商业运营+物业管理”双主航道为核心，覆盖购物中心、写字楼、住宅及城市空间等多业态。在行业逐步进入存量竞争的过程中，公司凭借品牌资源、招商组织与精细化运营优势，既能保持经营韧性，也具备利润弹性。2025H1公司营收同比+7.1%，毛利率为37.1%（同比+3.1pct），核心净利润同比+15.0%，效率持续改善，盈利能力稳步提升。
行业背景与公司地位： 零售地产供给放缓、行业分化加剧，核心城市与头部运营商受益于资源集中，优质项目更具抗周期能力。公司在管购物中心零售额同比+21.1%、可同比+9.7%，出租率提升至97.1%，租金收入同比+17.2%、可同比+6.0%，运营能力带动经营质量改善。2025年上半年，公司在管购物中心125个，其中53个项目零售额排名当地市场第一，104个进入前三，市场领先地位稳固。
商业运营： 公司购物中心业务收入22.6亿元，同比+19.8%，毛利率78.7%，同比+6.2pct，毛利占比56.3%，为公司利润增长的核心驱动。公司商业运营模式以“轻资产、多业态、全周期”为核心特征，构建了覆盖商业地产全生命周期的综合服务能力。公司的模式优势在于：一是依托华润集团资源与品牌背书，具备强大的招商议价能力；二是“运营+物管+分租”多元组合形成协同效应，提升整体盈利能力；三是轻资产模式下资本开支低，扩张灵活性高。
增量拓展： 公司在管购物中心规模持续增长，截至2025年上半年末，公司共在管125个在营项目（94个项目来自于母公司），较年初增加3个，管理面积1356万平方米，较年初增长3.2%。此外，公司储备项目充足，截至2025年上半年末，公司未开业购物中心项目共75个，其中母公司项目35个，第三方项目40个。内生项目方面，公司聚焦核心城市、核心区域，主动布局优质潜力项目。第三方项目稳步扩张，规模与效益双升。
存量优化： 公司筛选核心商圈低效资产进行存量改造，通过品牌汰换、动线重构与内容创新，在较短时间内实现零售额增长，进而获取更高绩效分成。2025年上半年，公司在管购物中心零售额可同比增长9.7%，租金可同比增长6.0%，经营利润率进一步提升至68.2%。同店租金与经营利润率的提升主要来源于三大维度：招商能力持续进化、空间改造价值提升、会员体系深度赋能。
物业航道： 物业航道为公司提供稳健基本盘，城市空间打开增量。2025H1物业航道收入51.56亿元，同比+1.1%，其中城市空间收入9.49亿元，同比+15.1%。盈利端韧性延续，2025H1物业航道毛利9.68亿元，同比+0.4%，其中物管服务毛利同比+18.9%、毛利率提升至16.6%，同比+1.4pct，规模扩张叠加提质增效持续兑现。写字楼业务逆周期拓展，在行业调整中保持经营韧性，2025H1收入10.02亿元，同比+4.5%。
财务状况： 公司经营回款能力与流动性充裕，为持续分红与业务扩张提供安全垫。2025H1经营性现金流净额13.03亿元，期末现金及存款179.21亿元，财务弹性充足。分红积极，2023年以来维持核心净利润100%的分派比例，股东回报持续增厚。应收账款结构整体优质，2025H1贸易应收款28.23亿元，1年内占比82.1%，减值计提保持审慎，信用风险可控。
REITs： 政策推动商业REITs扩容，公司商管价值加速释放。REITs相关制度持续完善，不动产证券化进入加速落地阶段。华润置地REIT平台已进入成熟运营阶段，底层资产经营表现稳健，为资产出表与资本循环提供有力支撑。在REITs出表机制顺畅、政策持续支持的背景下，公司战略价值进一步凸显。
盈利预测与投资评级： 预计公司2025-2027年归母净利润分别为39.03/43.31/48.21亿元，对应现价PE分别为25.0/22.5/20.2倍；核心净利润分别为38.83/43.11/48.01亿元，同比分别+10.7%/+11.0%/+11.4%，对应现价PE分别为25.1/22.6/20.3倍。考虑公司在商业运营领域的稀缺性、稳定的业绩增长以及行业内的龙头地位，维持“买入”评级。
风险提示： 宏观经济与消费复苏不及预期风险，项目拓展及运营不及预期风险，行业竞争加剧风险。
