2026年全球商业地产行业展望
02...宏观经济波动和政策不确定性可能会对商业房地产（CRE）产业复苏暂停，但非永无止境 20. . . 章节脚注 如何通过战略合作伙伴关系扩大商业地产（CRE）资本的获取并多元化投资渠道？ 在多大程度上，宏观经济波动和政策不确定性会影响商业房地产复苏的步伐？ 是否CRE组织正在投资AI进步，还是在仅仅支付承诺的费用？ 现在是时候重拾房地产市场的回光返照了吗？ 继续阅读以了解详情。 在分化的商业房地产贷款市场中，逆周期贷款究竟存在于何处？ 宏观经济波动和政策不确定性可能会使商业地产行业复苏暂停，但并非永久。 我 驾驭恢复过程中的停滞期 德勤2026年商业地产展望调查的结果帮助我们确认了全球业主、投资者以及整个商业地产行业最关心的宏观经济条件，以及他们如何看待这些条件可能对其业务、战略和技术造成的影响。该调查收集了来自13个国家（见）850多位全球首席执行官及其直接下属在主要房地产业主和投资机构的信息。方法论). 贸易和监管的不确定性使得决策过程复杂化，促使房地产（CRE）行业的部分领导者重新思考他们的策略。我们不期待这种情况在短期内有所缓解，因为贸易谈判和法律挑战仍在继续。尽管如此，对于理解该行业地域、资产和宏观层面微妙差别，并且保持灵活和前瞻性的人来说，增长的机会很可能存在。去年商业房地产展望我们预计到2025年将是全球商业地产（CRE）行业复苏的一年——得益于预期交易活动回升、更有利的贷款条件、更高的行业合作以及人工智能的进步。然而，一年后我们重写时，情况并不完全如此，这主要归因于不可预测的全球宏观经济环境，这可能会影响到行业在接下来12至18个月内完全恢复的速度和程度。 当被问及我们的调查对象预计未来12至18个月内其收入和支出将如何变化时，与去年的调查相比，乐观情绪略有下降。83%的调查对象预计到年底收入将有所提高，而去年这一比例为88%。在所有调查支出领域，包括运营、办公空间和技术，计划增加支出的调查对象较少（下降5%），而更多预期保持支出持平（上升8%）。然而，仍有68%的人预计今年的支出将增加。 图2 借贷市场和利率是2026年最受调查的商住地产领导者关心的。 以下哪项趋势您认为在接下来12至18个月内对贵公司财务绩效产生负面影响的风险最大？ 选择性、灵活的资本投入可能决定房地产市场的复苏成功，因为早期行动者的优势似乎正在减弱。 全球投资回报和规模的增加可能表明天平已经倾斜 我们的调查结果显示，许多领导者仍然将CRE视为一种潜在的安全投资，鉴于其过去在类似不确定性时期的表现。近75%的全球受访者仍计划在未来12至18个月内增加他们在房地产资产上的投资水平，其中大多数人这样做是为了获得诸如投资作为潜在通货膨胀对冲（34%）、与其他金融资产类型实现更大多元化（26%）、作为资产类别的稳定性（15%）以及潜在的税收优惠（14%）等好处（图3）。 商业房地产物业市场似乎已从近期业绩下滑中扭转局面。全球范围内，投资量连续六个季度下降，到2025年第一季度，实现了自2022年中以来首次同比上升。5截至6月底，S&P全球房地产指数（14.1%），衡量全球可投资公开交易的房地产公司全球投资领域，其一年总回报率超过了S&P 500（11.7%）和S&P世界股票指数（13.8%）。而对于私人房地产，在连续两年出现负回报之后，总回报率已经连续三个季度为正。6 以下哪个市场您认为在未来12到18个月内将为房地产所有者和投资者提供最大的机会？ 图5 数字经济属性重返榜首，而办公室持续获得影响力 您认为未来12到18个月内，哪类资产类别将为房地产所有者和投资者提供最大的机遇？ 选择行业亮点 数据中心在过去五年的四次年度展望中，始终保持为前两大有投资机会的物业类型。数据中心位置的需求超过供应，竞争激烈，且经常在完成前就被租赁出去。15在九个主要全球市场中，100%的新建项目储备已预先承诺。6由于电力限制可能会限制某些关键领域的增长，因此像华盛顿中部这样的新市场17柏林，18新加坡和新加坡正在崛起，得益于有利的电力成本（华盛顿中部）、可用的土地（柏林）以及成熟的连接性和基础设施（新加坡）。 与此同时，工业的行业可能接近房地产市场周期的转折点。租赁活动的步伐略有放缓——部分可能受到短期贸易不确定性的影响，因为用户重新评估全球供应链路线。19然而，工业设施的结构性需求模式应支持可衡量的长期增长，而寻求特定需求的用户已建立了一个稳固的定制开发管道。20高价值制造业的本土化及邻近化趋势预计将继续，并可能增加对专业制造设施和先进物流的需求。21 随着组织寻求其供应链的灵活性，为重新路由的货物腾出的短期溢出空间可能改变传统的物流设施需求模式。 The. 办公室该行业似乎正在复苏，无论是郊区的还是市中心的办公楼类型，在我们的物业行业排名中连续第二年增加。业主和投资者的兴趣似乎有所上升，这可能是由于办公楼重返计划取得的进展和创纪录低水平的新建，这有助于使顶级办公空间更加受欢迎。 具有可操作性的指导方针 基于数据驱动的洞察进行评估，并准备好重新平衡持有资产到受近期逆风影响较小的物业领域或地区——在增长领域捕捉上行空间，同时为不可预见的下滑提供缓冲。 1.早期的先发优势可能即将结束。CRE領导人应密切关注改善中的资本市场环境，并在市场其他部分准备重返桌面之前果断行动。经过2024年看似滞缓的行情后，有迹象显示市场正在复苏。到2025年底，具有稳定收入的优质资产可能会吸引比近年来更多的竞标者，因为财务状况可能会逐渐扭转近期表现不佳的局面。 3.考虑其他替代性或次级资产类型，这些类型可能最适合低增长环境。除了核心的四个行业（办公楼、零售、工业和住宅）之外，医疗保健、以食品零售为核心和住房等行业的需求即使在经济低迷期也持续，这很可能导致激烈的竞争。向替代型或非传统房地产类型的转变似乎已经展开，尤其是针对电信、医疗保健和数据中心等子类别的房地产。自2000年以来，商业组合中替代型房地产类型的价值年均增长10%。我们预计这种转变在未来十年将加速。 2.保持资本配置决策的敏捷性、灵活性和选择性。领导者应避免短期反应，而应根据中长期信念果断行动。实际上，这可能意味着定期进行投资组合 图6 近80%的受访者计划在到期时没有全额偿还贷款。 对于贵公司投资组合中即将到期的贷款，最可能的后果是什么？ 2022年发放的短期贷款将是未来几年中到期贷款的最大部分。27他们在平均商业抵押贷款利率仅为3.9%时获得了担保，这几乎是过去20年来的最低水平，并且比2025年第一季度的6.6%的利率低270个基点。28这次借贷成本激增可能会给许多借款人的债务偿还覆盖能力带来压力，尤其是对于浮动利率贷款或即将重新设定的贷款。 所有类型的贷款人往往比以往周期更加挑剔，着眼于稳定的回报、净运营收入增长和健全的物业基本面以实现资本保值。这加剧了高品质、收入产生型资产之间的竞争，可能促进更活跃的价格发现环境。 一些传统贷款机构正在谨慎回归。 全球商业地产再融资风险通常集中，而非广泛分布。德国和法国在欧洲国家中占比最大，几乎各占20%。预计英国仅有6%的贷款因早期物业价值调整而面临再融资缺口。29在亚太地区，市场并未像世界其他地区那样经历极端的债务推动的繁荣，利率走势因国家而异——日本的超低利率降低了再融资成本，而澳大利亚的高利率则给贷款机构带来了压力。30 银行和商业抵押贷款支持证券（CMBS）贷款人等借款人在几年不活跃之后，正小心翼翼地重返演变的商业房地产债务市场。CMBS贷款在2025年初之前，由于单一借款人交易而实现了110%的同比增长。37 银行常常陷入谨慎与机遇之间，用新贷款增长带来的收益机会来抵消旧贷款可能带来的损失。38这体现在最新的美联储高级贷款官员意见调查中，与过去几年相比，放贷标准变得更加宽松。39截至2025年6月，只有9%的银行正在收紧贷款标准，与2024年4月的30.3%相比，以及2023年4月的67.4%相比。40信贷标准放松的减弱是商业房地产资本价值提升的一个可靠的先兆。4 1银行贷款损失拨备低于此前预估，以及净坏账损失低于预期，这两者也都表明银行商业地产贷款组合状况正在改善。42 新的贷款机会 在遗留贷款动荡之中，新的商业房地产债务原始发放或许正出现一个更美好的故事。随着房地产价值稳定和贷款人要求更稳健的交易结构，新贷款往往以更可管理的条款产生。那些拥有新鲜资本、不受昨日困境贷款拖累的投资者和贷款人，可能有机会在商业房地产债务市场中战略性地进行投资。到2025年初，新贷款量从2024年末增长了13%，比去年同期增长了90%以上——这是自2023年初以来未见的贷款活动复苏。31商业抵押贷款利差也收窄了183个基点，使发起人有潜力追求提前再融 资和为购买物业的债务。32 欧洲的贷款活动也预计将在2025年剩余时间和2026年继续增长，近80%的受访贷款人计划增加他们的贷款发放量。43此外，与传统的银行相比，欧洲的保险公司和投资银行期待在信贷发放方面实现更强的增长。44关于25%的亚洲-太平洋投资者增加房地产投资分配，他们表示这样做是为了可能降低债务成本。这次稳健的复苏似乎是由公司希望重新调整资产负债表所驱动的，即将表现不佳的房地产贷款替换为结构更优、杠杆更低的机遇。45 债务资本的重新可获得性 债务资本的获取已经改善，并且未来可能变得更加强劲。33财产价值重置有助于释放流动性，促使一些贷款机构和借款人重新参与。所有房地产部门都见证了活跃贷款机构数量的增加。 具有可操作性的指导方针 1.主动管理通过替代债务来源获得的新融资（及再融资）机会。与传统债务融资相比，我们调查中的商业房地产所有者和投资者计划在物业交易融资方面更多地与私募债务（增长4%）、私募股权（增长2%）和银行（增长2%）合作，而可能减少与CMBS贷款人的交易（下降10%）。 替代债务来源似乎成为此次复苏的主要推动力。像私募信贷基金或高净值个人这样的贷方，通常通过投资高收益房地产资产实现多元化，从而为全球可用的债务资本池增加资金。去年，这些来源占美国商业房地产贷款总额的24%，超过了10年的平均14%。34 2024年，全球私人信贷市场达到2380亿美元，预计到本世纪末管理资产（AUM）将达4000亿美元。35截至2025年8月，美国房地产市场准备部署的未动用资金总额为5850亿美元。36 2.重置投资策略和承保假设。CRE领导人应重新调整评估交易、物业及其债务策略的方式；在承保时考虑更高的融资和退出上限；并确定出售和重新利用项目是否比保留更为明智。 3.加强风险管理，提高透明度。 领导者应进行压力测试，评估包括利率上升或房价进一步下跌等不利情景下的房地产投资组合；识别哪些贷款或资产风险最大，并制定应急计划；关注改善可能存在问题的房地产的基本面；并与贷方和投资者分享如何恢复资产价值的计划。 联盟似乎受到寻求挖掘合作伙伴专业知识以开拓新机会的CRE投资者的青睐。 宣布了一项旨在开发精简的多资产投资解决方案的战略联盟。46该合作旨在无缝整合公共和私人市场，以及主动和指数策略——这种做法有助于强调对多元化和创新的日益增长的需求。尽管零售投资者对私人资产的投资可能仍处于起步阶段，但此类联盟有助于使私人市场投资更加民主化，并为投资组合多元化提供新的途径。 房地产业务资产管理工作似乎正变得越来越以规模为导向，资产规模和产品种类可能推动竞争性。一些领先的资产管理公司正越来越多地建立跨国和国内伙伴关系，这些关系横跨公共和私人市场以及主动和被动投资策略。这些联盟似乎正在拓宽资金渠道，以帮助利用更广泛的各种资源，包括财富管理平台、保险公司和零售投资者。 一些投资者越来越寻求私有市场以利用其增长潜力以及与公开市场的低相关性。许多物业类型的供应不足等结构性趋势可能增强房地产基本面。47追求收益和多元化可能是推动这些合作的原因，这有助于使它们在这一高利率时期成为传统并购的有吸引力的替代选择。根据我们的调查，与去
