上海试点收购二手房点评：上海试点收购二手房，着力提振发展楼市

——上海试点收购二手房点评 2026年02月03日 核心观点 房地产行业 ⚫事 件：上 海 收 购 二 手 住 房 用 于 保 障 性 租 赁 住 房 项 目 工 作 实 质 性 启 动 ， 浦 东 新区 、 静 安 区 、 徐 汇 区 是 首 批 试 点 区 域。 推荐维持评级 ⚫上 海 正 式 启 动 首 批 二 手 房 收 购：上 海 市 正 式 启 动 第 一 批 收 购 二 手 住 房 用 于 保障 性 租 赁 住 房 工 作 ，浦 东 新 区 、静 安 区 、徐 汇 区 成 为 首 批 试 点 区 域 。根 据 新 华财 经 ， 此 次 试 点 由 各 区 公 租 房 公 司 作 为 收 购 主 体 ， 中 国 建 设 银 行 提 供 金 融 支持 。此 次 试 点 的 三 区 制 定 差 异 化 的 方 案 ，主 要 为 了 拓 宽 保 租 方 的 筹 措 渠 道 、快速 增 加 小 户 型 保 障 房 源 供 给 ，精 准 匹 配 新 市 民 、青 年 人 才 等 群 体 的 租 赁 需 求 。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫三 区 差 异 化 收 购：此 次 试 点 三 区 制 定 差 异 化 的 方 案。在 房 源 选 择 上 ，浦 东 新区 优 先 聚 焦 内 环 内2000年 以 前 建 成 、单 套 建 面70平 米 以 下 、总 价 不 超 过400万 元 的 产 权 清 晰 个 人 二 手 房 源 ；静 安 区 聚 焦 总 价 适 中 、产 权 清 晰 的 成 套 小 户 型二 手 住 房 ，优 先 覆 盖 重 点 产 业 园 区 、核 心 商 圈 及 轨 道 交 通 站 点3公 里 辐 射 圈 ；徐 汇 区 收 购 存 量 小 户 型 二 手 住 房 。在 收 购 方 案 上 ，浦 东 新 区 为“ 收 旧 换 新 ”模式 ，居 民 售 出 房 屋 后 的 购 房 款 参 照房票 形 式 专 账 监 管 、同 步 购 买 浦 东 新 区 内 市场 化 一 手 住 房 。 ⚫核 心 板 块 或 为 收 购 主 要 区 域：从 价 格 表 现 看 ，上 海 核 心 区 域 的 价 格 具 有 显 著优 势 。2025年 内 环 内 、内 外 环 间 、外 环 外 的 住 宅 成 交 规 模 分 别 为78.81万 方 、219.32万 方 、787.59万 方 ，分 别 占 全 年 成 交 规 模 的7.26%、20.20%、72.54%。从 价 格 表 现 看 ，以2026年1月 末 的 数 据 为 例 ，内 环 内 、内 外 环 间 、外 环 外 的住 宅 成 交 均 价 分 别 为15.8万 元/平 米 、10.9万 元/平 米 、4.5万 元/平 米 ，尽 管成 交 价 格 受 到 成 交 样 本 的 影 响 ， 但 是 内 环 内 的 成 交 均 价 显 著 高 于 其 他 区 域 。 ⚫上 海 二 手 房 租 金 回 报 修 复 ：根 据 中 原 地 产 的 数 据 ，2025年12月 ，上 海 二 手住 宅 的 租 金 回 报 率 已 达 到2.01%，2016年2月 以 来 首 次 突 破2%。根 据 中 指院 数 据 ，2025年 全 年 上 海 二 手 商 品 住 宅 成 交规 模为1860.17万 方 ，占 全 市 新房 和 二 手 住 宅 成 交 面 积 的63.14%，二 手 房 是 上 海 住 宅 的 重 要 组 成 部 分 。2025年 全 年 二 手 房 成 交 规 模 同 比 增 长5.52%， 上 海 二 手 房 市 场 表 现 相 对 活 跃 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 1.【银河地产】稳定房地产市场，构建发展新模式_中央经济工作会议点评2.【银河地产】调结构待转型，提质量新发展_房地产2026年度策略3.【银河地产】全年销售面积下滑，开竣工单月降幅收窄_房地产行业月报 ⚫投 资 建 议：此 次 上 海 的 浦 东 新 区 、 静 安 区 、 徐 汇 区 试 点 收 购 二 手 房 ， 一 方 面进 一 步 满 足 上 海 的 居 民 住 房 需 求 ，扩 大 保 租 房 供 给 量 ，满 足 居 民 的 刚 性 住 房 需求 ；另 一 方 面 有 望 促 进 相 应 区 域 的 楼 市 成 交 。随 着 行 业 逐 渐 进 入 高 质 量 发 展 阶段 ，行 业 估 值 或 迎 来 整 体 修 复 ，头 部 房 企 具 有 凭 借 低 融 资 成 本 和 核 心 区 域 高 市占 率 的 优 势 ，有 望 通 过 估 值 修 复 实 现 整 体 的 β机 会 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保利 发 展 、华 润 万 象 生 活 、滨 江 集 团 、新 城 控 股 、招 商 积 余 、龙 湖 集 团 ；建 议 关注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：绿 城服 务 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆 地 产 ；4）代 建 龙 头 ：绿 城 管 理 控 股 ；5）中 介 龙 头 ：贝 壳-W、 我 爱 我 家。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 ； 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 ； 政 策 推 进 和 实施 不 及 预 期 的 风 险 ；房 屋 销 售 不 及 预 期 的 风 险 ；房 地 产 投 资 不 及 预 期 的 风 险。 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，6年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ， 并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ， 并 非 作 为 买 卖 、 认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ，对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ，银 河 证 券 不 对 其 内 容 负 责 。链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、 投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ， 或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书 面 授权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发 的 本公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电：深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层深广地区：上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区：北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区：公司网址：www.chinastock.com.cn 苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn林程021-60387901 lincheng_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn褚颖010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn