第5周成交震荡，房企降杠杆有利未来高质量发展

本报告导读： 上周（1月23日-29日）地产成交涨跌互现。上市公司业绩逐步进入披露期，近年来房企持续降杠杆有助于未来高质量发展。维持行业“增持”评级。 投资要点： 房地产《商业不动产REITs，资产出表再添工具》2026.01.31房地产《核心销售趋于均衡，投资开发仍需助力》2026.01.29房地产《第4周成交涨跌互现，供给下降有利市场重获均衡》2026.01.25房地产《通胀好转，资产价格预期受益》2026.01.20房地产《风雨之后，等待彩虹》2026.01.19 上周大中城市新房成交环比回升：2026年第5周30大中城市新房成交面积为133万平，环比前一周14.1%。其中一线城市销售面积39万平，环比前一周3.8%。二线城市销售面积65万平，环比前一周24.3%。三线城市销售面积28万平，环比前一周8.53%。2026年1月1-29日30城累计成交面积491万平，环比2025年12月同期-50.6%，同比2025年-28%。一线城市累计成交面积150万平，环比2025年12月同期-31%，同比2025年-27%。二线城市累计成交面积227万平，环比2025年12月同期-61%，同比2025年-25.8%。三线城市累计成交面积114万平，环比2025年12月同期-39.3%，同比2025年-33.2%。上周24城二手房成交环比回落：24城2026年第5周二手房成交量为232万平，环比前一周-5.53%。其中一线城市二手房成交面积92.6万平，环比前一周-3.2%。二线城市二手房成交面积89.7万平，环比前一周-2.39%。三线城市二手房成交面积49.6万平，环比前一周-14.4%。24城2026年1月1-29日二手房成交面积948万平，环比2025年12月-1.8%，同比25年8.19%；一线城市344万平，环比2025年12月-4.0%，同比25年7%；二线城市347.2万平，环比2025年12月4.3%，同比25年3.1%；三线城市257万平，环比2025年12月-6.4%，同比25年17.3%。2026年第4周百城土地成交增速继续回落：上周（1月18日-25日）土地供应面积为1196万平，土地成交面积为725万平，供销比1.65倍。土地出让金额为162亿元。本年度全国100大中城市累计土地供应面积6205万平，同比-13.1%，累计同比增速较前一周回落17.15个百分点，成交面积7423万平，同比-28.4%，累计同比增速较前一周回落4.89个百分点，累计土地出让金2223亿元，同比-35.8%。上周全国土地溢价率为3.6%，环比前一周回升2.06个百分点。2025年12月35城月度库存出清周期环比继续上升：35城2025年 12月可售面积为31526万平，环比上个月-1.07%，同比-2.03%。35城2025年12月库存出清周期（按12个月月均计算）为26.17个月，环比上个月5.64%，同比25年23.51%。 上周周报时间段选取的说明：新房、二手房周数据选取时间段为2026年1月23日到1月29日。土地成交数据来自Wind周数据，时间段为2026年1月18日到1月25日，为2026年第5周。 风险提示：地产调控和经济下行风险；房企资金面紧张的风险。 附图1： 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 注：按12个月月均计算。数据来源：中指院，国泰海通证券研究 数据来源：中指院，国泰海通证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号 电话（021）38676666