华泰地产关注核心城市政策宽松预期2025年12月24日

[玫瑰]2025年12月24日，北京出台新一轮房地产政策，对限购、房贷利率和公积金政策进行优化，此后上海、深圳尚未跟进。回顾北京的政策调整思路，主要包括：1、全方位缩短外地人购房社保年限，将五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外则由2年降至1年；2、二孩及以上的多子女家庭可在五环内多购买一套；3、房贷利率不再区分首套和二套，根据市场化定价；4、二套房公积金贷款首付比例由30%降至25%。 [太阳]【华泰地产】关注核心城市政策宽松预期 [玫瑰]2025年12月24日，北京出台新一轮房地产政策，对限购、房贷利率和公积金政策进行优化，此后上海、深圳尚未跟进。回顾北京的政策调整思路，主要包括：1、全方位缩短外地人购房社保年限，将五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外则由2年降至1年；2、二孩及以上的多子女家庭可在五环内多购买一套；3、房贷利率不再区分首套和二套，根据市场化定价；4、二套房公积金贷款首付比例由30%降至25%。 [玫瑰]参考北京政策力度，上海在外地人购买核心区社保年限方面具备跟进空间。对比京沪深地产政策：1、限购方面，京沪深本地户籍保持一致，核心区限购套数均为2套（多孩家庭可增购1套），非核心区不限套数；外地人限购套数也一致，均为核心区1套（多孩家庭可增购1套）、非核心区不限购，但社保年限存在差异，松绑程度深圳>北京>上海，核心区分别为1/2/3年，非核心区分别为0/1/1年。2、商贷方面，京沪深完全相同，均为认房不认贷，首套/二套首付比例分别为15%/20%，利率不区分首套/二套。3、公积金方面，京沪深首套公积金贷款首付比例均为20%，但二套首付比例有所差异，北京25%、上海核心区25%/非核心区20%，深圳20%，松绑程度深圳>上海>北京；此外，深圳最高贷款额度亦是最高。 [玫瑰]结合政策时滞和市场量价表现来看，上海地产新政或在路上。回顾上一轮政策节奏，北京在2025年8月8日出台新政，上海、深圳分别在8月25日、9月5日跟进，滞后接近一个月。上海当时对于限购（本地户籍和缴满1年社保的外地人在外环外不限购、单身视同家庭）、公积金（购买绿色建筑住房上浮最高贷款额度、支持公积金付首付和“又提又贷”）、房贷利率（不区分首套/二套）、房产税（外地人首套免征、二套及以上给予人均60平免征面积扣除）进行优化。政策出台后，2025年9月上海成交量同比有所反弹，但Q4以来再度走弱，房价环比跌幅有所收窄，总体来看量价仍然面临调整压力。根据中指院和房管局的数据，4Q25上海新房/二手房成交套数同比下降22%/19%，今年1月1-18日新房/二手房成交面积仍然同比下降39%/12%；根据统计局的数据，上海二手住宅价格环比跌幅从25年8月的1.0%逐步收窄至12月的0.6%。 [玫瑰]近期地产政策、《查找图书》文章积极表述纷至沓来，持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路。我们期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速房地产市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企，如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。