2026房地产土地增值税及企业所得税合规报告
2026 华税律师事务所二〇二六年一月 房地产土地增值税及企业所得税合规报告（2026） 前言 2025年，中国房地行业建续深度用整态势，市场在收范中星测鲜时的结构性分化特征，全国房地产开发投资、新建商品房销售理模较工年高点均量现显若回调：开发景气指数持续处假位文间：区成市场分化加剧：接心城门先惠、叫确普焦们主免原系件等借施精降负：履辉介业资金压方：另一与面以规范征管为校心，耳家税务总后户台公关于土北增值究若十在管口径的公告》，统预征与洁算衔载，打涤项H标准等关融则，然间，当前工地增值税正式法当术整，以暂条例发实通细则为核心的法规体案群以完全适复票的业实践，区域执行口径差异显等的问题伤末根本次，产加征管数字化教型下路部门数提共产、个量控风险临率图业化，房池产企业步税争设风照持实量， 从争设领应文：接心聚于土地培值税和企业所得税南大核心税利，在土地培值税领励，个设主要聚焦十新旧政策衔接适用边齐，洁算范用与尾益消告的区分标准，地下车信成本分控规则。1地增值税消算市接还知书的可诉性及送达程序合法等关链间题、车个业所得税领拟，争议则多主统发票不合规发的股本扣除争设、可发虑本审复列支是否均成愉税的认定：以及核定征支的适用条计等征管间题，此类争设不古裁影的企业税负接算与经营效益，更能引发行改处罚，信用受报、剂事资们连锁风险，因此，在发系动密的税收益答环竞下，构妇系统业的合规等理体系，掌握有效的宁议解决与技利按济签略，1成为房地产个业保障身合法校总、安见稳偿经营的关错环节， 行业的深人观察以发房地产生北培供系“、企业断待税索件代理经验的瓷划息结而的法律所究报告，育在改繁房他产业部税案件管烂劳和股变结合案例总分析1地塔值悦清算，企业所得税高读争设点，提山部税争设解 目录 一，2025年房地产行业经济数据观察 一、房地产董点税科征答趋势 三、房池产「地增值税争设其型案例解析 四，房地产企业所得税争议典型案例解析 五，房地产企业涉税风险管理与合规建议 、2025年房地产行业经济数据观察 全商序地产开发投资博能显现支缩态势。根居国家统评局2020-2025年1-11月个国房地产厂发投资额数居：20211年：120492亿费：2021个升至峰值137314亿元，白2022年家。该指标达人主线下行周期，客年同比降分别为9.8%、16.0%，10.0%和16.1%，至2025年已回将率78591亿元，校2021年高点累计举幅值过叫成 2020-2025年1-11月全丽房均产开发原气措数显示，2020年11只全用房池产开发京气诺数为100.55.略高于1点内景气书线，市场处于湿和扩张区间然而，白2021起，该指数出期持续叫落，2021年：11月降100.51．巨贴近景气分界级：2022年11寸则显若下滑至94.42：止式进人疫低量气水K间此后二年，指数迹·求造续止低，2023年，2024年及2025年1-11月分别降至93.42，92.62和91.90，持续处」低位区，反联1房地产市场在多国素影响下景气度传实确，市场预据与投资括方仍待提标。 2020-2025年1-11月全压新注商品房销告情况显示，2021年销售熟莫达价近划降值，面积塔产158131宁平方米，销告锁率升产161667元，市场量现路没性温。然而，口2022年起，销告市场可始：寺续收结2022年销面积与销售额同比分别下降23.3%和26.6%，此后三年销售规模逐年下消，全2025年，内项指标已分别回落至78702万平方米175130亿元，较2021年高点累计降临均过50%、叫见，全同新短商品房销告市场自2022年超山进人深度调整价段销告规党持实收箱，联山市场需求碳动能显者，行业吉化卡力得综行存在 根据中指讲究院发币的中国房地产指效系统白城价格指数技告2025年11月1-人减市新注住宅价喀指数变化情识足现山明显的请性分化特属，从价格平石，上海、深圳、北京后前三单队，平均价格众别达到62035元/m、523.38心和46512心证，远高于具域市图鼎一线城的核心资产价值而重从，天津等减市州些于价格注地、从变动趋势分析，其中，上海、杭州、点都以高10.78%，7.7146.25%的涨归领跑，成为本轮市场回悦的上会与1擎，而深则成必大减市中司个同比下跌的成市之一，量示其市场调整压力相较大、整作而言，当前新独什定市场正经历深刻的结构中训整、核心或市克借资源优势寺续及司资金流人，市部分或市则面临去化压力，这种办化趋势预计将在政策尚控与市场选择的双重作用下步延续、 二、房地产重点税种征管趋势 （）房地产重点税种税收变化观察 结合财攻部公币的全国进五年政鉴支款媒完应产扣关税神的收人变化，消晰断地映封出其市场或高位运到深表调整的完整固期、以2021年为拐点：此标与多教球收进交下行道道，担不同说种以表取仍量现出显著差异 具准市言，与客易活动直接件询的土地增值税和费税收人与心炫销售规模高度司步，2021年1-11月，土地举直税收人达6442亿元，势税收人达6837亿元，至2025年的7.51.方亿元，这两项税收地分别要销至3782之元和3968亿元.降幅均过4%，自药反快了开发投资与新岛交易%收缩态势，与之形或能明对比的是，于持右环节的房产税展现了没道的造同期划性，改支人从2020年的2520亿元续稳增长至2025年的4714忆元，培性达87%：款为房地产税收体系中唯持续增长的部分，这预示了财收来源农赖增量开发向有量资产过波的长期趋势，此外，辨地占压税与拨镇1地使用税收人被动较大：本拼地占月税在2023年个常联开至3606记元， （二）国家层面房地产税收政策变化观察 1，政策合力促进房地产市场止跌回稳 当首收置：首页 国务院关于2024年中央决算的报告 2025年6月24日在第十四员全国人民代表大会常务委员会第十六次会设上 财我部部长整安 本围：中国人大网测风字号：大中小 丽家面过多项财说政第协同发力，持续推动房证产市易止联回息，2025年3月5口，财政部在第十川全国人代表大完第三家会议上准多关于2024中实和啦方预算执行代流与2履51和地方预算节案报告》时，在总结学项资金：税收政策等1.具，助力房地产市场止奖口意。“2025年6月24月，在第十川届全国人民代表人会常务委员会第十六次公议上，财收部部长监佛安在作国务院关于2腔4半中实决算的报告》时进一步指出，划大准房交易环节契3优惠力度，降无土胞增尚税预征率下限，时确与取消普通作宝动非通在宅标准托接的增值税、土地培值税政策，并动出台专项债会支持土证储备实收内序商品房用作保章性住房会收策：运让房地产市场止族回稳”、整策道过降低交易和开发环节税负、普圳运用多冲财税工具，对总宁市场、误进交品起至广关诺作用，更释放广压家通过财税于段弓导块长期健康发民的明确信号. 2、国家税务总励发布《关于土地塔值税若干征管口径的公告》 在立法层市，我至土地增信税日前当未完或正式立法，仍以主啦增信税暂行条阅》及其实施细则为基本法规依折：科关征规则的漫治化、标消化造设仍处1持续指进阶股，从立法让督来右，2019车7日.财域部和压家税务总局曾联合发布《1地冶值税送（福求应见积》正载后动立法准进工作：2025年9月，个国人民代表大会务参员会小公厅关于*十五王”见划纲委销制工作”：十要而题交题调于作情记的报告》中进：步明资提出，“财孜经济方市，加快消费税、王地增值税等立法”，为“「五五时期经济计公发展提供法消保障 在正式京法尚术落地的背原下现行智行条例及其实施纠则在多征管组节上山理以完全造应点索多变的瓦代房地产经济实践，突山表现为各非执行口径不统一、地区政策差界大、总企争议频发等题、何如在土地增原预征截山时点的认定上：部分地区以“企业合清算条件之日为界，部分垃区估定“企业提交湾算申报之H’，达有照区将预征持续举“税务机关出H消等审核结论之H"：车预征计税依据，红线分支出扣除、民盘销售税务处理等关链环节，各均收策口径的差异同样显若，给跨区域经告个业带慢大的合规压扰也在一定程度上前为了税收政策的公平性与受度生，顺频通过专项策光差们以系价见市。 为统各地证管执行口径：增票税收境定气，惠好服务全国统大门场注设，国家税务总后十2026年1月！H止支出台国家税务总局关十土地考直税若干中11与29口发存的征求意见检社会反馈意见、估将多成熟征些实践的去础上 对预征一清算的衔速，项正计说依据的确定，扣除项目标准，尽盘管等核心征管规则进行了系统明确，与在为行纳双是其消断的操作指引，压缩基房法法自由裁量空间，大限美消除池减见圳若外形成的利度性章本， 其体而方，多公告多在多个关铠环节实现广职则的统与化，例划，在征与清算的希拨按上，明以“税务机关受理纳税人湾算申报”为界，规定预征期当告收人归供期图载止税务书关受现税人清算中报时的前一预征锐款质属期终了之口，并将此后发牛“心销片统一纳人巨盐管月：《公光多还述过配会耀实案质赠立了补企市报机制化解宁用案期费可器乳发的客测户报不实风验：在扣除项月上，为“红线外支出”改置广以合同约定、实所发生等为校心要件的加除前提：在盘台理上，则澄清广单位抑除项日金额的计算口径，并将普通标准位定的免税段策明确延仲至虽盘销告阶股，填补了回家层面的政策空户 对于房地产厂发企业而言，公告的施行在营来个国统一，总量可预期间案作治引的向时，出意床者企业过去新依赖的池方即叫以及执行口程期整利变化企业示定动谨应法政策变化密切关注项H斯在业税劳礼关发布的细化指引产借此双机系统构注覆盖项全业命同典的税务合规管理上风险防控休系 最高人民法院“行政审判讲堂”第十一期答疑实录 最高法行及审判产行政执法与行政审判）2025年1月27日11:38北亮 2025年1月24H，段高人民法院在“行政审划堂”答疑环"，针对“因产征缴1塔值说这一制题，自行收市判密一需高级法主账编表最高法出明确向应，此类情况下原土地生用技人获得的补偿金，原则1应当免征土地单值效.垃高法指出，根款土地学值税行条例多第8系第2项、土培值税哲行条浏实红则》第11案篇3款的规定：因城市实范规划、国家注设的币司茅共 前被政府批准征的房产或当收口的土代生权，免征土堰培值税该现定中“因成市实施规划，同家短设的需要”可以理解为“基「国索连设等分共利益需安”，车此情形下，行机关与当丰人签计国有1地使月权收补偿协设》，应识有土地注出权”的洁影， 轻高法行政审判庭此遥过讲堂答统的方支，终出适开土增税哲行案阅技实施卵则的权惑可法总见，即判断“城市实施规划，国家注设需要”的标准是足否展下书会公共平益需要、换言之，即便纳税人无法提供城市实览规划、国家建设要”的占接洲据，但是能够举证证财十地收回是其于社会公兴到总资要促可字受免税没利，这在定程度上可以减轻纳税人的举证工作起准：提供了中为览泛的免税刊决11经，有利于侵序纲纳税人的：当免税权益 （三）地方层面房地产税收政策变化观察 1、部分泄方发市土地增值税征管相关向题新规 为适应市场变化并提税股确定性金池发布了关于十拉培值税征管步项伪综合性公告：对真预征到算的金流管再进行了范与优化. 2025年1月24H，江四省党务片发月家3条总片江叫省税务局关于土地培值税有关征各主项的公告，对兆值税的预征、接定收及征管财限等事项进了完，在1均落值税核定征收方直，公告明确了对房开项目：税核征收的三种方法，并确产了“测算说负率与5%或者10%两者视高原 双者10%为核定征支率， 2125年7月9口，新端维吾尔口治区税券局发市了国家务总局新拥理吾尔白治区税务层关于明三也增值京作关间越的公当》：对土地曾值税治算单位、收人成木归崇时间，成木费用分持方达等参心问题作出师确现定：并对人防设值，公共配套设随等复杂情的税务处理迹前详组说明，有力准动了全区攻 2、各地陆续出合主地增值税预征率调整政策 在2024年同家税务总局统调预行率下限的推案下，2025年各上结合不地房地产市场实示有视．所然山台了差异化的预征室执收策， 东市地区北京、人津、河北、上海、江苏
