常州市信托制物业模式探索 调研报告
常州市物业纠纷仲裁调处中心二○二五年十二月 第一部分调研背景……………………………………………（1） 一、调研目的………………………………………………………（1）二、常州市信托制物业工作推进概况……………………………（1） 第二部分目前信托制物业综合数据分析……………………（3） 一、信托制物业实践的基本情况与数据概览……………………（3）二、信托制物业面临的主要难点与难点分析……………………（4）三、信托制物业与传统酬金制物业对比分析……………………（5） 第三部分信托制物业各阶段关键矛盾与法律风险点剖析…（7） 一、模式导入阶段：法律依据缺失与程序效力风险……………（8）二、服务实施阶段：信义义务虚化与服务标准缺失风险………（9）三、长期运营阶段：治理结构失效与退出机制风险……………（10） 第四部分完善与推进信托制物业工作的对策建议…………（11） 一、夯实业主自治基础，规范业主大会表决程序………………（11）二、强化信息披露与财务公开，保障业主知情权与监督权……（13）三、明确服务标准与监督机制，构建质价相符的服务体系……（15）四、优化政策性支持与引导，创新可持续的激励机制以及目前适用范围 ………………………………………………………………（16） 五、健全多元化纠纷预防与调处机制，促进社区和谐稳定……（18） 第五部分结语…………………………………………………（20） 第一部分调研背景 一、调研目的 随着我国城市化进程的不断深入，物业服务管理水平已成为影响基层社区治理效能、关乎人民群众日常生活幸福感与获得感的关键因素。传统的包干制、酬金制等物业服务模式在实践中逐渐暴露出诸多痛点，如信息不透明、业主监督缺失、物业企业与业主之间信任感薄弱、矛盾纠纷频发等，制约了和谐社区的建设与基层社会的稳定。 为摆脱传统物管困境，探索建立基于公开、透明、信义关系的新型社区治理模式，“信托制物业”作为一种创新实践应运而生。该模式借鉴《信托法》理念，将业主（委托人）和物业企业（受托人）的关系重新界定，以保障业主共有权与监督权为核心，通过设立共有基金账户、强制信息披露，重建业主与物业企业之间信任关系，提升物业服务透明度和效能。 常州市作为长三角地区重要中心城市，在基层治理创新方面一直进行着积极探索。近年来，常州市已开始试点信托制物业模式，其推进工作主要体现在政策引导、试点培育、宣传培训和初步探索等层面：其中，钟楼区住建局正积极谋划区域内具体推进方案，选取代表性小区开展试点，组织培训提升各方认知与操作能力。 二、常州市信托制物业工作推进概况 常州市将推广信托制物业作为创新基层治理、提升社区品质的重要举措，其推进路径呈现出“市级引导、区级探索、试点先 行”的阶段性特征。这一工作思路与《常州市物业管理条例》中“推动物业管理创新，鼓励采用新技术、新方法，提高服务水平和效能”的指导思想一脉相承。 常州市钟楼区以“信托制”改革重塑物业服务管理模式，持续打造责任共担、风险共治、服务共抓的“信义共同体”，探索小区长效治理新路径，实现物业费收缴率、居民满意度“双提升”，矛盾纠纷率、监管成本“双下降”，在具体实践中，探索主要体现在三个层面： 一是在政策框架上提供支撑，市级层面已研究制定相应的试点指导意见，旨在为信托制模式的导入厘清方向、提供规范，对共有基金账户监管、信息披露标准等核心环节进行初步界定。 二是在试点选择上注重代表性，选取包括老旧小区等多种类型的项目进行首批试点，以期形成可复制、可推广的经验。 三是在能力建设上开展系统性培训，钟楼区住建局通过组织面向街道、社区、业委会和物业企业的专题培训与研讨，重点解读信托制模式的双受托架构、信义义务与公开机制，旨在提升业主认知与物业公司实操能力，为模式平稳落地奠定基础。 目前，试点工作已初步展现出在重塑信任、提升服务透明度方面的积极效果，但同时也面临着业主共识度不足、新旧规则衔接不畅、长效监督机制缺位等现实挑战。因此，本次调研旨在系统梳理常州市信托制物业的推进现状，深度剖析其面临的法律挑战与实践困境，并为该模式的健康、可持续发展提供具有针对性和可操作性的对策建议。 第二部分目前信托制物业综合数据分析 一、信托制物业实践的基本情况与数据概览 截至2025年12月，常州市已累计推行信托制物业模式的小区数量约160个，约占全市住宅小区总数的8.5%。从区域分布看，试点工作以钟楼区为重点推进区域，试点小区数量占比超过62.3%，其中已落地实施项目144个，形成了一定的示范效应。从小区类型看，试点覆盖了老旧小区、安置小区等不同类型，体现了实践层面的多样性和探索意图。 在关键运行指标方面，信托制物业的初步效果已有所显现。一是物业费收缴率显著提升，多数试点小区在导入该模式后一年内，平均收缴率显著提升，个别成熟试点小区甚至稳定在86%左右。二是业主参与度与满意度出现积极变化，根据针对已实施小区的抽样调查，业主对物业服务满意度的评价从导入前的57分上升至85分；同时，涉及物业服务的有效投诉量同比平均下降约4%，表明信任关系有所修复。三是财务透明度大幅提高，所有试点小区均按规定设立了共管账户，并实现财务流水、服务事项的线上线下同步公开，平均每月公示信息条目超百项，业主移动端查询次数月均十余次，形成了较强的监督压力。 但数据背后也反映出一些结构性问题，业主大会表决通过导入信托制模式的平均表决同意率仅为60%，显示业主共识凝聚仍存在一定难度；在已导入的小区中，能够建立常态化质询与监督机制的较少，表明长效治理机制的完全落地仍面临挑战。 二、信托制物业面临的主要难点与特点分析 信托制物业作为一种制度创新，在重塑物业关系的同时，也因其规则的变革性而引发了新型的矛盾纠纷。基于对现有案例的梳理，相关纠纷主要集中在以下几个类型，并呈现出鲜明特点： 一是模式导入阶段的程序性与共识性纠纷。这类问题主要源于业主大会在决定是否引入信托制模式过程中的程序瑕疵或共识不足。部分小区在组织召开业主大会表决时，因公告程序不规范、表决票发放与回收存在争议、表决比例计算方式不明确等问题，导致决议效力受到质疑，进而引发部分业主提起“业主撤销权”诉讼。其特点在于，纠纷焦点并非物业服务本身质量，而是社区集体决策过程合法性与正当性，反映出新旧模式转换初期规则衔接的脆弱性。 二是运营管理中的信息透明度与财务合规性纠纷。这是信托制模式核心价值所直接引发的纠纷类型。尽管制度要求强制信息披露，但业主与物业企业之间对于“何种信息应被公开”、“公开的详细程度与频率”以及“共有基金账户支出是否绝对合理”等问题易产生分歧。典型情况包括业主质疑物业企业未按约定公示大额维修费用的详细报价单，或对某些服务外包项目的合理性提出异议。此类纠纷的特点是专业性强、证据认定复杂，且直接挑战信托关系赖以存在的“信义”基础。 三是监督权行使边界与物业企业自主权的冲突纠纷。信托制赋予业主广泛监督权，但部分业主可能滥用此项权利：频繁提出质询、超出合理范围要求查账、过度干预日常管理决策等，导致 物业企业运营效率降低，双方关系从“不信任”走向“对抗性监督”。其特点表现为权利行使的边界模糊，如何平衡业主的知情权、监督权与物业企业的专业自主权和管理效率，成为司法实践与社区治理中的新难题。 总体而言，信托制物业纠纷已从传统模式下单纯的“服务质量-费用”矛盾，转向以程序合法性、信息透明度、权利边界为核心的更深层次争议，这既是挑战，也恰恰是推动社区治理走向精细化和法治化的必经阶段。 三、信托制物业与传统酬金制物业对比分析 基于上述对比分析，可对信托制物业与酬金制物业的核心差异与制度特点作出如下总结： 信托制物业的本质，是试图通过引入《信托法》中的信义关系，重构业主与物业企业之间“委托-管理”的治理基础。其核心突破在于资金权属的重新界定与监督机制的强制透明，旨在从根源上化解因利益不一致导致的信任危机。然而，这一制度创新也带来了相应的复杂度与风险：其成功运行高度依赖于业主方具备持续、专业的监督能力，以及配套法律规则与裁判标准的完善。目前，其在“服务标准量化”与“信义义务司法认定”等方面存在的模糊性，构成了实际推广中的主要短板。 相较而言，传统酬金制物业是在现有《民法典》框架下，对物业服务进行“财务透明化”改进的一种更为成熟的路径。它保持了清晰的双方合同关系，不改变资金的法律权属，而是在管理流 程中增强了成本公开与酬金提取的规则。其优势在于法律关系清晰、权责易于界定、操作门槛较低，是一种在现有法律与实践框架内更具适应性和可操作性的渐进式改革方案。 综上，两种模式并非简单的替代关系，而是代表了不同层次的治理目标和制度选择。信托制物业是面向未来、追求深度社区共治与财产权保障的“理想模型”，但其实现条件较为严苛；酬金制物业则是立足当下、侧重改进财务透明度与契约执行的“务实路径”，更易于在广大社区中率先推广实施。决策者与社区应根据自身发展阶段、业主组织化程度与治理能力，审慎选择适合的模式。 第三部分信托制物业各阶段关键矛盾与法律风险点剖析 信托制物业在常州的实践探索，暴露出其在“导入-实施-运营”全生命周期中，因法律依据模糊、规则供给不足而引发的特有法律风险。以下分阶段对关键法律风险点进行剖析，并结合最高人民法院发布的物业服务合同纠纷典型案例，揭示制度深层的不确定性。 为统一法律适用标准，引导物业服务各方主体依法理性维权，2025年12月最高人民法院发布五个物业服务合同纠纷典型案例，精准回应了物业费催交方式、服务合同终止后交接、业主自治权利边界等实践中常见多发的争议焦点，为各级法院审理此类案件提供了明确的行为规范和裁判指引。鉴于信托制物业在实践 中面临的法律规则空白，其纠纷处理亟需参考现有司法实践所确立的核心原则。 一、模式导入阶段：法律依据缺失与程序效力风险 本阶段的核心风险在于，信托制物业的设立缺乏明确、上位法的直接依据，导致其核心法律行为—业主大会决议—的合法性基础脆弱，易引发效力争议。 法律风险点一：表决规则适用不明，决议效力存在根本性争议。 信托制物业的引入，是适用《民法典》第二百七十八条“选聘物业服务企业”的普通多数决，还是适用“改变共有部分的用途或利用方式”等重大事项的特别多数决，法律及司法解释均无明确规定。常州部分地区实践中要求采用特别多数决，此要求虽旨在审慎，但实质上缺乏直接法条支撑，其本身也存在被质疑合法性的风险。这种“无法可依”的现状，使得任何决议都可能因表决门槛适用不当而在诉讼中被撤销。 法律风险点二：业主大会决议的效力边界模糊，外部主体越权挑战风险。 根据最高人民法院案例一（某物业公司诉某小区业委会案）的裁判规则，业主大会决定仅对业主具有约束力，物业服务人无权对业主大会决议的效力提起诉讼。然而，在信托制模式下，物业服务人作为“受托人”是否因其特殊法律地位而获得对决议效力的异议权？现有法律未作规定，实践中可能引发新的滥诉风险。 实务困境：调研中发现，本阶段一切程序均在“无法可依”的灰色地带中摸索。推动者与参与者均面临“怎么做都可能错”的困境，所谓的“程序合规”实质上是基于谨慎经验形成的地方惯例，而非国家法律设定的明确安全港。 二、服务实施阶段：信义义务虚化与服务标准缺失风险 本阶段的风险源于信托制核心—信义义务—在物业服务领域缺乏可操作的定义、衡量标准与监督保障机制，导致制度优势难以落地，易产生新型纠纷。尤其需要指出的是，信托制物业下物业服务企业的服务标准远不如传统的包干制、酬金制明确。 法律风险点一：“信义义务”在物业场景下无具体标准，司法裁判缺乏依据。 《信托法》第二十五条规定的受托人“诚实信用、谨慎勤勉”义务，如何转化为物业服务中“维修方案选择、供应商采购、成本控制”的具体行为准则？目前完全空白。相比之下，包干制和酬金制模式下，服务内容、标准与费用有明确的对应关系，纠纷发生时易于参照合同约定进行裁判。而信托制模式下，服务质量是否达标，缺乏像传统模式那样清晰的合同条款或行业标准作为评判依据
