REIT策略周报：供需共振，REITs市场迈入新阶段

供需共振，REITs市场迈入新阶段 REIT策略周报 本报告导读： 后续来看，REITs市场有望进入“供需两旺”的良性发展阶段，中长期配置价值凸显，可聚焦优质运营主体并分享市场发展红利。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 曲径分岔：政策分化中把握中久期良机2026.01.03回望25年，高弹性强动量占优2026.01.02利率互换IRS能预测资金松紧甚至降息吗？2025.12.31关注信用债3Y-1Y的骑乘机会2025.12.29银行二永债周度数据库更新（2025.12.19-12.26）2025.12.29 REITs的表述从基础设施证券基金调整为不动产投资信托基金。63号文再次强调推动商业不动产REITs发展的重要意义，配合交易所业务办法修订说明来看，随着商业不动产REITs纳入业务范围，前述针对我国公募REITs中“基础设施基金”“基础设施资产支持证券”“基础设施项目”的表述也正式调整为“不动产基金”“不动产资产支持证券”“不动产项目”等。 后续REITs市场供需两端或将持续发力： 供给层面，一方面持续推进扩容扩围，如拓展原始权益人范围（支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务。有序拓展原始权益人范围）、推动资产多元化（鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合）以及拓宽优质项目扩张途径（支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强）。 另一方面通过“研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求”进一步完善项目收益率要求标准（交易所指引提及“不动产项目主要依托租赁收入的，预计未来2年每年净现金流分派率原则上不低于评估基准日10年期国债收益率上浮150个基点；不动产项目主要依托收费收入的，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于评估基准日10年期国债收益率上浮300个基点”）。 需求层面，投资者结构或进一步丰富，包括REIT指数基金（丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品）、公募基金（支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围），REIT ETF（研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITsETF）等创新产品），并再次强调“加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市”以及“推动将REITs纳入沪深港通标的范围”。 后续来看，REITs市场有望进入“供需两旺”的良性发展阶段，中长期配置价值凸显，可聚焦优质运营主体并分享市场发展红利。一方面，运营稳健、治理高效、储备丰富的项目扩张途径逐步明晰，挖掘并选择优势项目的性价比抬升；另一方面，投资者结构的进一步丰富，也将为市场带来可观的增量资金，进而有望提升市场估值中枢，平抑市场风险。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况..........................................................................................112.风险提示........................................................................................................12 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2025年12月26日-12月31日，下同）REITs指数整体下行，消费和市政环保类REITs跌幅较深。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在0.49%收于1009.84。从底层资产来看，过去一周各板块整体下跌，其中消费和市政环保类REITs跌幅较深。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：仓储（-0.07%）、产业园（-0.22%）、交通（-0.37%）、能源（-0.54%）、新型基础设施（-0.59%）、保障房（-0.67%）、消费（-0.67%）、市政环保（-1.40%）。 2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号，下称63号文）和《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（下称21号公告），沪、深交易所也于当日发布更新公开募集不动产投资信托基金的业务办法、规则业务指引和业务指南（试行）。其中有以下方面值得关注： REITs的表述从基础设施证券基金调整为不动产投资信托基金。63号文再次强调推动商业不动产REITs发展的重要意义，配合交易所业务办法修订说明来看，随着商业不动产REITs纳入业务范围，前述针对我国公募REITs中“基础设施基金”“基础设施资产支持证券”“基础设施项目”的表述也正式调整为“不动产基金”“不动产资产支持证券”“不动产项目”等。 后续REITs市场供需两端或将持续发力： 供给层面，一方面持续推进扩容扩围，如拓展原始权益人范围（支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务。有序拓展原始权益人范围）、推动资产多元化（鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合）以及拓宽优质项目扩张途径（支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强）。 另一方面通过“研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求”进一步完善项目收益率要求标准（交易所指引提及“不动产项目主要依托租赁收入的，预计未来2年每年净现金流分派率原则上不低于评估基准日10年期国债收益率上浮150个基点；不动产项目主要依托收费收入的，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于评估基准日10年期国债收益率上浮300个基点”）。 需求层面，投资者结构或进一步丰富，包括REIT指数基金（丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品）、公募基金（支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围），REITETF（研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITsETF）等创新产品），并再次强调“加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市”以及“推动将REITs纳入沪深港通标的范围”。 后续来看，REITs市场有望进入“供需两旺”的良性发展阶段，中长期配置价值凸显，可聚焦优质运营主体并分享市场发展红利。一方面，运营稳健、治理高效、储备丰富的项目扩张途径逐步明晰，挖掘并选择优势项目的性价比 抬升；另一方面，投资者结构的进一步丰富，也将为市场带来可观的增量资金，进而有望提升市场估值中枢，平抑市场风险。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算；板块指数仅纳入上市5个交易日以上的项目，下同图3：分经营类型REITs指数走势 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际下行，新型基础设施和市政环保板块换手率较高。整体来看，过去一周日均交易额4.23亿元，较前一周边际下行。分经营模式来看周度日均换手率，新型基础设施和市政环保类REITs周度日均换手率相对较高，分别为0.8%和0.79%，保障房和产业园类REITs周度日均换手率相对较低，为0.27%和0.29%。 1.2.一级发行情况 过去一周有3只REITs更新发行状态。其中中航北京昌保租赁住房首发项目已申报，中金厦门火炬产业园首发项目已受理，山证晋中公投瑞阳供热首发项目已反馈。截至2025年12月31日，国内REITs市场共上市78只，总市值2185亿元，流通市值1209亿元。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号