兼近期REITs市场简评：价值重估中的再平衡

——兼近期REITs市场简评 2025年12月25日 ⚫今 年REITs市 场 逻 辑 切 换 ， 呈 倒 “V” 行 情 分析师 今 年 以 来 ，REITs市 场 先 上 后 下 整 体 收 平 微 涨 ， 结 构 上 体 现 由 普 涨 到 分 化 、 由 估值 修 复 到 价 值 回 归 的 特 征 ， 全 年 走 势 主 要 是 为 四 个 主 要 阶 段 。 市 场 驱 动 逻 辑 从 年初 的 利 率 下 行 与 趋 势 追 逐 ， 逐 步 转 向 对 资 产 基 本 面 内 在 价 值 的 挖 掘 。具 体 来 看 ：2025年 年 初-3月，年 初REITs市 场 普 涨 ，核 心 驱 动 是 利 率 绝 对 低 位 ，固 收 资 金 欠配 下 的 资 金 涌 入；2025年4月-6月 ，一 季 报 逐 步 披 露 ，业 绩 有 所 分 化 ，市 场 锚 点向 资 产 基 本 面 表 现 转 化 ，但 波 动 后 需 求 驱 动 资 金 继 续 入 市；2025年7月-8月 ，市场 在 上 半 年 冲 高 后 动 能 衰 退 逐 步 回 调 ，叠 加 权 益 再 度 上 涨 ，资 金 分 流 ，估 值 风 险 释放 、 趋 势 逆 转；2025年9月 至 今 ，业 绩 压 力 下 市 场 主 线 彻 底 回 归 资 产 基 本 面 ， 叠加 利 率 回 升 、 机 构 兑 现 盈 利 及OCI账 户 拆 分 记 账 预 期 等 影 响 下 市 场 调 整 明 显 ， 几乎 回 吐 上 半 年 涨 幅。截 止12/24，全 年 中 证REITs全 收 益 指 数 上 涨 约4%，其 中 产权 类REITs表 现 强 于 经 营 权 类 ，分 别 上 涨 约7.5%、1.1%；产 权 类 中 主 要 是 消 费 、保 租 房 、新 基 建（ 数 据 中 心 ）类REITs领 涨 ，分 别 上 涨24.9%、12.8%、10.7%，而 经 营 权 类 中 主 要 是 市 政 设 施 类REITs上 涨 较 为 明 确 达 到24.3%。 刘雅坤：17887940037：liuyakun_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523100001 周欣洋：010-80927726：zhouxinyang_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130524080001 ⚫近 期 市 场 波 动 加 剧 ：经 营 权REITs性 价 比 体 现 风险提示 近 一 个 月 以 来 ，周 期 性 因 素 与 事 件 驱 动 共 振 导 致REITs市 场 波 动 加 大 ，主 因 一 是机 构 年 底 收 益 兑 现，二 是 市 场 对 于OCI账 户 分 红 拆 分 记 账 的 担 忧 情 绪 下 经 营 权REITs回 撤 较 大 ： 1.REITs政策出台力度不及预期的风险2.REITs产品发行规模不及预期的风险3.基本面修复较缓影响底层资产运营不及预期的风险 1）年 末 机 构 行 为 是 直 接 的 交 易 性 冲 击 。临 近 年 末 ，部 分 机 构 尤 其 是 绝 对 收 益 型 产品 为 锁 定 全 年 利 润 、 应 对 考 核 与 分 红 ， 会 倾 向 于 减 持 年 内 涨 幅 较 高 的 资 产 以 落 袋为 安 ，REITs产 品 是 兑 现 收 益 的 重 要 来 源 之 一 。 偏 季 节 性 的 集 中 卖 出 行 为 直 接 加大 了 市 场 抛 压 ， 引 发 一 定 流 动 性 和 情 绪 层 面 的 短 期 冲 击 。 2）OCI记 账 担 忧 进 一 步 放 大 市 场 波 动 ， 且 经 营 权REITs受 损 更 大 。此 因 素 对 市场 ，尤 其 是 经 营 权REITs的 影 响 更 为 深 刻 。经 营 权REITs由 于 本 息 同 时 摊 还 特 性通 常 具 有 更 高 的 现 金 分 派 率 ，是OCI账 户 偏 好 的 高 分 红 资 产 ，若OCI账 户 分 红 本息 拆 分 记 账 ，即 计 入OCI账 户 的REITs投 资 ，其 分 红 中 还 本 部 分 不 计 入 当 期 投 资收 益 ，则 保 险 等 主 流 配 置 机 构 可 能 因 会 计 规 则 调 整 而 重 新 评 估 此 类 资 产 的 吸 引 力 。市 场 的 悲 观 情 绪 带 动REITs整 体 快 速 下 跌 ，而 由 于 经 营 权REITs现 金 流 中 还 本 比例 更 显 著 ，其 避 险 性 卖 出 带 来 的 下 跌 较 产 权 类REITs更 深 、回 撤 更 大 。截 至12/24，产 权 和 经 营 权 类REITs近30天 流 通 市 值 加 权 平 均 收 益 分 别 为-0.74%、-2.3%，加权 平 均 最 大 回 撤 分 别 为-2.6和-3.3， 经 营 权 类REITs的 集 中 抛 售 使 得 中 证REITs全 收 益 指 数 下 跌2.9%。 两 者 叠 加 放 大 了REITs尤 其 是 经 营 权 类 的 波 动 性 ，但 由 于 不 涉 及 基 本 面 的 估 值 逻辑 变 化 ，影 响 偏 短 期 ，关 注 年 末 扰 动 后 的 超 跌 反 弹 价 值 。以 债 性 更 强 的IRR衡 量经 营 权 类REITs估 值 水 平 更 为 有 效 ， 能 源 、 市 政 设 施 、 交 通 类REITs当 前 具 备一 定 性 价 比 。 ⚫后 续投 资 展 望 ： 价 值 重 估 中 的 再 平 衡 在2025年REITs市 场 演 绎 从 “ 分 母 端 ” 到 “ 分 子 端 ” 驱 动 的 周 期 轮 回 后 ， 预 计2026年REITs资 产 基 本 面 将 继 续 成 为 估 值 主 旋 律 ， 市 场 趋 势 性 机 会 或 难 捕 捉 ，投 资 逻 辑 或 向 各 赛 道 差 异 化 的 基 本 面 价 值 挖 掘 转 变。一 方 面 ，宏 观 背 景 和 利 率 大环 境 难 以 构 成 利 好 ， 利 率 的 “ 粘 性 ” 使 得REITs作 为 类 固 收 资 产 的 吸 引 力 或 较 今年 尤 其 是 上 半 年 有 收 敛 ；但 另 一 方 面 ，今 年REITs产 品 在 机 构 投 资 中 的 角 色 从 年初 的 欠 配 固 收 资 金 追 逐 的 高 分 红 资 产 逐 步 向 常 态 化“ 固 收+”配 置 组 合 转 变 ，尤 其在 无 风 险 利 率 当 前 持 续 在 低 位 区 间 震 荡 下 ， 机 构 资 金 大 概 率 仍 延 续 今 年 有 配 置 需求 形 成 与 一 定 支 撑 。此 外 ，关 注REITs ETF落 地 情 况 ，流 动 性 提 升 将 加 速REITs市 场 扩 容 向 上 。 因 此 ，对 于 后 续 ，把 握 三 条 赛 道 主 线:1.受 益 于 政 策 支 持 的 防 御 与 成 长 兼 备 的 高 确定 性 赛 道 ：消 费、保 租 房、市 政 环 保REITs；2.基 本 面 业 绩修 复 预 期 与 个 体 业 绩 分化赛 道 ：产 业 园 区、仓 储 物 流、能 源REITs、高 速 公 路REITs；3.新 业 态 与 扩 容 重点 方 向 ：数 据 中 心 等 新 基 础 设 施REITs， 尤 其关 注 数 据 中 心REITs明 年 的 业 绩 兑现 情 况 以 及 新 品 类 扩 容 的 新 发 溢 价 机 会 。 目录Catalog 一、今年REITs市场逻辑切换，呈倒“V”行情..........................................................................................3二、近期市场波动加剧：经营权REITs性价比体现.......................................................................................5三、投资展望：价值重估中的再平衡..........................................................................................................7四、风险提示........................................................................................................................................8 一、今年REITs市场逻辑切换，呈倒“V”行情 今 年 以 来 ，REITs市 场先 上 后 下整 体 收 平 微 涨，结 构 上 体 现由普 涨 到 分 化、由 估 值 修 复 到 价 值回 归的 特 征 ， 全 年 走 势主 要 是为 四 个 主 要 阶 段 。 市 场 驱 动 逻 辑 从 年 初 的 利 率 下 行 与趋 势 追 逐， 逐 步转 向 对 资 产 基 本 面内 在 价 值 的 挖 掘。具 体 来 看 ： 1.情 绪 修 复 与 估 值 抬 升阶 段（2025年 年 初-3月 ）：年 初REITs市 场普涨 ，核 心 驱 动是 利 率绝 对 低 位 ，固 收 资 金 欠 配 下 的 资 金 涌 入。在 无 风 险 利 率 持 续 下 行（ 十 债 在2025年 一 季 度 一度 触 及1.6%以 下 新 低 位 置 ，同 时 是 年 内 最 低 位 ）、固 收 资 金 欠 配的大背 景 下 ，REITs凭 借稳 定 的 现 金 流 分 派 属 性 ，其 配 置 价 值逐 步 提 升 ，市 场 提 升 关 注 度 并重 估REITs资 产 ，“ 固收+”资 金 流 入 推 动 市 场 走 出 普 涨 格 局，中 证REITs全 收 益 指 数 在1-3月 较2024年 底 上 涨约10.2%。而 此 阶 段市 场 情 绪 乐 观下板 块 轮 动 有 序 ， 由 消 费 基 础 设 施 等政 策 大 力 支 持 且 基本 面稳 健 板 块 领 涨 ， 随 后 仓 储 物 流 、 产 业 园 区 等传 统 产 权 类REITs依 次 跟 进补 涨。 2.业 绩 分 化 与 震 荡 整 固 （2025年4月-6月 ） ： 一 季 报 逐 步 披 露 ， 业 绩 有 所 分 化 ， 市 场锚 点向 资 产 基 本 面 表 现 转 化， 但 波 动 后 需 求 驱 动 资 金 继 续 入 市。进 入4月 ， 一 方 面 中 美 关 税 博弈 等 外 部 宏 观 环 境 波 动 也 加 剧 市 场 对 不 同 资 产 的 抗 风 险 能 力 评 估 ， 金 融 市 场 情 绪 整 体 趋 于谨 慎 ； 另 一 方 面一 季 度季 报业 绩 披 露 成 为 市 场阶 段 性分 化波 动 的 主 要 原 因 ，市 场 整 体在4月区 间 震 荡明 显 ，消 费 类REITs仍凭 借 稳 健 运 营 业 绩 保 持 相 对 强 势，主 要 是部 分 产 业 园 区REITs的出 租 率 和 租 金 表 现 承 压带 来 下 跌 并 扰 动 整 体 市 场 情 绪。但 随 着 经 营 权 类REITs较强 的 抗 跌 性 带 动 以 及 欠 配 资 金 的 再 度 入 市 ，5-6月REITs整 体 再 度 震 荡 上 行 ， 二 季 度 中 证REITs全 收 益 指 数 较 一 季 度 上 涨 约3.6%。 3.冲 高 回 调 与 趋 势 逆 转 （2025年7月-8月 ）： 市 场 在 上 半 年 冲 高