11月房地产行业月报：销售依然承压，投资降幅扩大

——11月房地产行业月报 2025年12月16日 核心观点 ⚫销 售 ： 销 售 面 积 环 比 上 月 升 高2025年 前11月 全 国 商 品 房 销 售 面 积7.9亿方 ， 同 比 下 降7.8%， 降 幅 较2025年 前10月 扩 大1.0pct。2025年11月 单月 销 售 面 积6720万 方 ， 环 比 提 高9.32%， 同 比 下 降17.30%。2025年 前11月 全 国 商 品 房 销 售 额75130亿 元 ，同 比 下 降11.10%，降 幅 较 上 月 扩 大1.5pct。2025年11月 单 月 销 售 金 额6113亿 元 ，环 比 提 高2.28%，同 比 下 降25.13%。对 应 前11月 销 售 均 价 为9546元/平 米 ，环 比 下 降0.44%，同 比 下 降3.58%；11月 单 月 销 售 均 价9097元/平 米 ，环 比 降 低6.44%，同 比 下 降9.46%。由 于去 年924政 策 出 台 后 ， 十~十 一 月 表 现 相 对 较 好 ， 因 此2025年11月 同 比 表现 承 压 。2025年12月 ， 中 央 经 济 工 作 会 议 提 出 “ 着 力 稳 定 房 地 产 市 场 ” ，我 们 认 为 政 策 工 具 箱 有 望 因 城 施 策 打 开。 房地产行业 推荐维持评级 分析师 胡孝宇：：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫投 资 ：开 工 竣 工 降 幅 持 续 扩 大2025年 前11月 房 地 产 开 发 投 资78591亿 元 ，同 比 下 降15.90%， 降 幅 较 上 月 扩 大1.2pct；11月 单 月 开 发 投 资5028亿 元 ，环 比 下 降14.15%，同 比 下 降30.25%。开 工 端 ：2025年 前11月 新 开 工53457万 方 ，同 比 下 降20.50%，降 幅 较2025年 前10月 扩 大0.7pct；2025年11月单 月 新 开 工 面 积4396万 方 ，环 比 提 高20.03%，同 比 下 降27.56%。竣 工 端 ：2025年 前11月 竣 工 面 积39454万 方 ，同 比 下 降18.00%，同 比 降 幅 较 上 月 扩大1.1pct；11月 单 月 竣 工 面 积4593万 方 ， 环 比 提 高23.07%， 同 比 下 降25.47%。投 资 端 开 工 、竣 工 端 的 累 计 降 幅 均 扩 大 ，随 着 年 末 降 至 ，单 月 竣 工规 模 环 比 有 望 提 升 ， 但 同 比 依 然 承 压。 ⚫资 金 ： 到 位 资 金 降 幅 持 续 扩 大2025年 前11月 房 企 到 位 资 金85145亿 元 ，同 比 下 降11.9%， 降 幅 较2025年 前10月 扩 大2.2pct。 其 中 前11月 国 内 贷款 为13149亿 元 ，同 比 下 降2.5%，降 幅 进 一 步 扩 大 ；自 筹 资 金30628亿 元 ，同 比 下 降11.9%， 定 金 及 预 付 款25098亿 元 ， 同 比 下 降15.2%， 个 人 按 揭 贷款11786亿 元 ， 同 比 下 降15.1%。 房 企 资 金 来 源 中 国 内 贷 款 、 自 筹 资 金 、 定金及预 收 款 和 按 揭 贷 款 等 资 金 累 计 降 幅 均 扩 大。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫投 资 建 议：目 前 行 业 的 销 售 受 到 去 年 基 数 相 对 较 高 等 因 素 的 影 响 ， 同 比 表 现承 压 ；房 企 由 于 行 业 整 体 依 然 处 于 筑 底 阶 段 尚 未 完 全 修 复 投 资 信 心 ，因 此 投 资端 开 工 、 竣 工 等 同 比 降 幅 均 扩 大 。2025年12月 中 央 经 济 工 作 会 议 提 出 “ 着力 稳 定 房 地 产 市 场 ”，我 们 认 为 头 部 房 企 展 现 优 秀 的 运 营 管 理 能 力 具 有 资 金 优势 ，市 占 率 有 望 进 一 步 抬 升 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、华 润 万 象 生 活 、滨 江 集 团 、新 城 控 股 、招 商 积 余 、龙 湖 集 团 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城中 国 、华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：绿 城 服 务 ；3）优 质 商 业 ：恒隆 地 产 ；4） 代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W、 我 爱 我 家 1.【银河地产】稳定房地产市场，构建发展新模式_中央经济工作会议点评2.【银河地产】存量地产有生机，商管服务正当时_2026年商业地产策略&商业系列报告三3.【银河地产】调结构待转型，提质量新发展_房地产2026年度策略 ⚫风 险 提 示 ：政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、 因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、 宏 观 经 济不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险。 目录Catalog （一）全国市场.......................................................................................................................................3（二）区域市场.......................................................................................................................................3 （一）投资端..........................................................................................................................................5（二）开工端..........................................................................................................................................5（三）竣工端..........................................................................................................................................6 （一）行业估值.......................................................................................................................................9（二）重点个股.......................................................................................................................................9 五、风险提示......................................................................................................................................10 一、销售：销售面积环比上月升高 （一）全国市场 2025年 前11月 全 国 商 品 房 销 售 面 积7.9亿 方 ， 同 比 下 降7.8%， 降 幅 较2025年 前10月 扩 大1.0pct。2025年11月 单 月 销 售 面 积6720万 方 ， 环 比 提 高9.32%， 同 比 下 降17.30%。2025年 前11月 全 国 商 品 房 销 售 额75130亿 元 ，同 比 下 降11.10%，降 幅 较 上 月 扩 大1.5pct。2025年11月 单月 销 售 金 额6113亿 元 ， 环 比 提 高2.28%， 同 比 下 降25.13%。 对 应 前11月 销 售 均 价 为9546元/平米 ，环 比 下 降0.44%，同 比 下 降3.58%；11月 单 月 销 售 均 价9097元/平 米 ，环 比 降 低6.44%，同 比下 降9.46%。 由 于 去 年924政 策 出 台 后 ， 十~十 一 月 表 现 相 对 较 好 ， 因 此2025年11月 同 比 表 现 承 压 。2025年12月 ， 中 央 经 济 工 作 会 议 提 出 “ 着 力 稳 定 房 地 产 市 场 ” ， 我 们 认 为 政 策 工 具 箱 有 望 因 城 施 策 打开 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 （二）区域市场 分 地 区 看 ，2025年 前11月 ，各 区 域 销 售 面 积 同 比 降 幅 均 扩 大 。东 部 地 区 销 售 面 积35081万 方 ，同 比 下 降10.1%；中 部 地 区 销 售 面 积20774万 方 ，同 比 下 降5.1%；西 部 地 区 销 售 面 积19932万 方 ，同 比 下 降5.9%； 东 北 地 区 销 售 面 积2915万 方 ， 同 比 下 降9.1%。2025年 前11月 ， 东 部 地 区 销 售金 额45013亿 元 ， 同 比 下 降12.6%； 中 部 地 区 销 售 额13902亿 元 ， 同 比 下 降8.4%； 西 部 地 区 销售额14174亿 元 ， 同 比 下 降9.1%； 东 北 地 区 销 售 额2041亿 元 ， 同 比 下 降9.2%。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、投资：开工竣工持续降幅扩大 （一）投资端 2025年 前11月 房 地 产 开 发 投 资78591亿 元 ， 同 比 下 降15.90%， 降 幅 较 上 月 扩 大1.2pct；11月 单 月 开 发 投 资5028亿 元 ， 环 比 下 降14.15%， 同 比 下 降30.25%。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 （二）开工端 2025年 前11月 新 开 工53457万 方 ， 同 比 下 降20.50%， 降 幅 较2025年 前10月 扩 大0.7pct；2025年11月 单 月 新 开 工 面 积4396万 方 ， 环 比 提 高20.03%， 同 比 下 降27.56%。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 （三）竣工端 2025年 前11月 竣 工 面 积39454万 方 ，同 比 下 降18.00%，同 比 降 幅 较 上 月 扩 大1.1pct；11月单 月 竣 工 面 积4593万 方 ， 环 比 提 高23.07%， 同 比 下 降25.47%。 投 资 端 开 工 、 竣 工 端 的 累 计 降 幅 均 扩 大 ， 随 着 年 末 降 至 ， 单 月 竣 工 规 模 环 比 有 望 提 升 ， 但 同 比依 然 承 压 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三、资金：到位资金降