收储的海外实践：定价与时机

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• 核心观点：近两年，“收储”在解决行业供需矛盾上被赋予较高期待，并非国内独有，海外已有成功实践，本文梳理西班牙及爱尔兰房地产收储经验。
• 西班牙Sareb收储：
  • 背景：2007年西班牙房地产泡沫破灭，银行坏账率攀升，2012年成立Sareb收储救市。
  • 介入时机考量：必要性（房地产市场停滞，需政府介入阻断风险传导）和可行性（房地产市场估值回落，政府有更大议价权）。
  • 资金来源：政府和私人银行共同提供，发行次级债务和优先债券。
  • 收购价格：相对账面价值折价约50%，但基本持平于市场价格，帮助建立价格基准。
  • 效果：有效剥离不良资产，银行不良贷款率下降，为经济金融复苏奠定基础。
• 爱尔兰NAMA收储：
  • 背景：2007年爱尔兰房地产泡沫破裂，银行业危机严重，2009年成立NAMA收储。
  • 收购价格：相对资产账面价值折扣57%，但高于资产市场价格（上浮21%）。
  • 效果：隔离坏账风险，缓释银行资产负债表压力，银行不良贷款率下降，房地产核心指标逐步修复。
• 收储成功关键：
  • 收储主体：政府提供政策、资金或机制保障。
  • 定价机制：相对账面价值大幅折价，但收购价格未低于市场价格。
  • 介入时机：市场自发调节机制失效时期。
  • 区别：Sareb和NAMA在资产处置盈利和债务清偿上存在差异，可能与资产估值和房地产市场复苏韧性有关。
• 研究结论：
  • Sareb和NAMA的盈利表现差异主要源于不动产相关项目，受房地产市场复苏影响。
  • 爱尔兰房地产市场复苏快于西班牙，NAMA盈利表现优于Sareb。
• 风险提示：
  • 国内地产修复不及预期。
  • 国内增量政策不及预期。
  • 海外经验参考有限。