基于上市保障房REITs项目财报的深度研究：保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系

2021年以来，随着保租房提出和相关政策推动，住房租赁行业快速发展。2023年7月，党中央提出房地产市场供求关系发生重大变化，并多次强调消化存量房产、支持收购存量商品房用作保障性住房。目前5单已上市保租房REITs中，4单披露过年报，具体情况如下：

已上市保租房REITs项目分析：

• 红土创新深圳人才安居REIT：资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆4个保租房项目，位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。2023年租金收入5403万，总成本2995万，其中折旧摊销2160万（占比72%）。项目出租率维持高位（98.28%-98.91%），对应商品房租售比为0.64%。
• 中金厦门安居保租房REIT：资产为园博公寓项目、珩琦公寓项目，位于厦门市集美区。2023年租金收入7685万，总成本5139万，其中折旧摊销3167万（占比62%）。项目出租率维持高位（99.40%），对应商品房租售比为1.22%。
• 华夏北京保障房REIT：资产为文龙家园项目、熙悦尚郡项目，分别位于北京市海淀区和朝阳区。2023年租金收入7301万，总成本4408万，其中折旧摊销2360万（占比54%）。项目出租率维持高位（94.95%），对应商品房租售比为0.86%。
• 华夏华润有巢REIT：资产为有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目，位于上海市松江区。2023年租金收入7841万，总成本7570万，其中折旧摊销4325万（占比57%）。项目出租率维持高位但有所波动（94.38%-94.29%），对应商品房租售比为1.71%。

保障房收储情况概述：

• 2023年底中国地产库存周期为22.4个月，库存高企。2024年4月30日中央政治局会议首次提出“消化存量房产”，5月17日提出政府可收购部分商品房用作保障性住房，央行设立保障性住房再贷款支持地方国企收购存量商品房。
• 截至目前，约30城出台政策鼓励收储去库存，但收储推进节奏较慢，部分城市租金回报率偏低，成本与收益不匹配。
• 测算显示，一二线城市以周边二手房市场价4-6折收储用作保障房可基本满足成本与收益的匹配。

投资建议： 预计一二线城市将稳步开展库存收储工作，建议重点关注一线城市的地方国企及优质央企，如城投控股、城建发展、华发股份、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国海外发展等。

风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。