房地产行业点评报告高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势

单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道

• 2025年1-11月，全国商品房销售面积同比-7.8%，销售额同比-11.1%，其中商品住宅分别同比-8.1%和-11.2%。
• 2025年11月，全国商品房销售面积和金额同比分别-17.3%和-25.1%，单月销售均价同比-9.5%，环比-6.4%，市场以价换量趋势明显。
• 根据重点城市成交数据，2025年前50周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-10.8%、-12.9%、-15.3%，不同能级城市均进入下跌通道。

开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压

• 2025年1-11月，全国房屋新开工面积同比-20.5%，住宅新开工同比-19.9%。
• Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比-13.7%，拿地减少影响后续新开工数据。
• 1-11月房屋竣工面积同比-18.0%，2025年11月房屋开竣工面积单月同比分别-27.6%、-25.5%，表现仍不及预期。

开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿

• 2025年1-11月，房地产开发投资额同比-15.9%，其中住宅开发投资额同比-15.0%，降幅继续扩大。
• 11月单月同比降幅达30.3%，开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响投资意愿。

企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15%

• 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金同比-11.9%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-2.5%、-11.9%、-15.2%、-15.1%。
• 分结构资金同比降幅均扩大，房企销售回款资金降幅超15%，年末现金流压力犹存。

投资建议

• 2025年下半年销售市场平淡，四季度销售数据降幅扩大，市场观望情绪较浓。
• 预计12月新房推盘力度加大，单月成交环比改善，但高基数下单月销售延续低位盘整。
• 推荐标的：
  • 强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团。
  • 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地、新城控股、龙湖集团。
  • 优质物管标的：“好房子，好服务”政策下服务品质突出的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险加大。
• 政策放松不及预期。