房地产行业点评报告高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势

房地产 2025年12月15日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 国家统计局发布2025年1-11月商品房投资和销售数据。1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平，同比-7.8%（1-10月-6.8%），其中商品住宅销售面积同比-8.1%；1-11月商品房销售额7.51万亿元，同比-11.1%（1-10月-9.6%），其中商品住宅销售额同比下降11.2%。2025年11月，全国商品房销售面积和金额分别同比-17.3%和-25.1%，单月销售金额降幅环比扩大；单月销售均价同比-9.5%，环比-6.4%，在年末房企促销措施下市场以价换量趋势明显。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前50周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-10.8%、-12.9%、-15.3%，不同能级城市均进入下跌通道。 数据来源：聚源 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 相关研究报告 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平，同比-20.5%（1-10月-19.8%），其中住宅新开工同比-19.9%。我们跟踪的Wind322城2025年前11月宅地成交面积同比-13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据。1-11月，房屋竣工面积3.95亿平，同比-18.0%（1-10月-16.9%）。2025年11月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-27.6%、-25.5%，进入四季度结转高峰期，开竣工数据表现仍不及预期。 《11月新房价格环比降幅缩小，上海新 房 同 比 领 涨—行 业 点 评 报 告 》-2025.12.15 《新房二手房成交面积同比下降，着力 稳 定 房 地 产 市 场—行 业 周 报 》-2025.12.14 开发投资额降幅扩大，房企资金压力犹存 《新房二手房成交面积同环比下降，扎实推进 好房子建设—行业周报》-2025.12.7 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比-15.9%（1-10月-14.7%），其中住宅开发投资额同比-15.0%，降幅继续扩大，开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期仍影响投资意愿。2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比-11.9%（1-10月-9.7%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-2.5%、-11.9%、-15.2%、-15.1%（1-10月-1.8%、-10.0%、-12.0%、-12.8%），分结构资金同比降幅均扩大，在销售数据走弱情况下，房企销售回款资金降幅超15%，房企年末现金流压力犹存。 投资建议 下半年以来，销售市场整体表现平淡，四季度以来在2024年高基数下销售数据降幅扩大，反应市场观望情绪依然较浓。在房企年终冲刺预期下，我们预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下单月销售或将延续低位盘整行情，我们跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比-44.4%，四季度市场形势依旧严峻。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 目录 1、单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道.....................................................................................................32、开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压.....................................................................................................................43、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿.........................................................................................................................54、企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15%....................................................................................................55、投资建议....................................................................................................................................................................................66、风险提示....................................................................................................................................................................................7 图表目录 图1：2025年1-11月商品房销售面积同比下降7.8%................................................................................................................3图2：2025年1-11月商品房销售金额同比下降11.1%..............................................................................................................3图3：2025年1-11月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%......3图4：2025年11月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%.............4图5：2025年1-11月房地产开竣工面积分别同比下降20.5%和18.0%...................................................................................4图6：2025年1-11月房地产开发投资额同比下降15.9%..........................................................................................................5图7：2025年1-11月房地产开发企业到位资金同比下降11.9%..............................................................................................5图8：2025年1-11月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-2.5%、-11.9%、-15.2%、-15.1%............................................................................................................................................................................................................6 1、单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 国家统计局发布2025年1-11月商品房投资和销售数据。1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平，同比-7.8%（1-10月-6.8%），其中商品住宅销售面积同比-8.1%；1-11月商品房销售额7.51万亿元，同比-11.1%（1-10月-9.6%），其中商品住宅销售额同比下降11.2%。2025年11月，全国商品房销售面积和金额分别同比-17.3%和-25.1%，单月销售金额降幅环比扩大；单月销售均价同比-9.5%，环比-6.4%，在年末房企促销措施下市场以价换量趋势明显。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前50周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-10.8%、-12.9%、-15.3%，不同能级城市均进入下跌通道。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平，同比-20.5%（1-10月-19.8%），其中住宅新开工同比-19.9%。我们跟踪的Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比-13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据。1-11月，房屋竣工面积3.95亿平，同比-18.0%（1-10月-16.9%）。2025年11月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-27.6%、-25.5%，进入四季度结转高峰期，开竣工数据表现仍不及预期。 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比-15.9%（1-10月-14.7%），其中住宅开发投资额同比-15.0%，降幅继续扩大，11月单月同比降幅达30.3%，开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期仍影响投资意愿。 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比-11.9%（1-10月-9.7%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-2.5%、-11.9%、-15.2%、-15.1%（1-10月-1.8%、-10.0%、-12.0%、-12.8%），分结构资金同比降幅均扩大，在销售数据走弱情况下，房企销售回款资金降幅超15%，房企年末现金流压力犹存。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 5、投资建议 下半年以来，销售市场整体表现平淡，四季度以来在2024年高基数下销售数据降幅扩大，反应市场观望情绪依然较浓。在房企年终冲刺预期下，我们预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下单月销售或将延续低位盘整行情，我们跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比-44.4%，四季度市场形势依旧严峻。推荐标的：（1）布