房地产行业周报：推动高质量转型，多地“因城施策”稳预期

发布时间：2025-12-09 行业投资评级 房地产行业报告（2025.12.1-2025.12.7） 强于大市|维持 推动高质量转型多地“因城施策”稳预期 ⚫投资要点 国务院近期强调“深入实施城市更新行动”，将其与稳楼市、消除安全隐患结合，要求2026年底前完成地市级城市更新专项调查，划定保护底线。同时，“好房子”建设标准进一步明确，要求新供土地原则上满足绿色建材应用比例不低于70%、智慧社区配套率100%等，重庆、常州等地已出台地方版“好房子”建设十条，推动产品力升级。此外，多地发放购房补贴，实现需求端松绑与供给端优化并举，“因城施策”稳楼市预期。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为173.76万方，本年累计新房成交面积为8408.46万方，累计同比-10.4%。30大中城市近四周平均成交面积为198.85万方，同比-29.7%，环比+4.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为48.78万方，同比-38.9%，环比+2.6%，二线城市近四周平均成交面积为116.01万方，同比-23.9%，环比+6%，三线城市近四周平均成交面积为34.06万方，同比-32.7%，环比+2.4%。上周14城商品住宅可售面积为8045.1万方，同比-6.31%，环比+0.17%，14城去化周期为19.33个月，其中一线城市去化周期为13.88个月。 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为202.3万方，本年累计二手房成交面积为10364.33万方，累计同比+5.9%。20城近四周平均成交面积为213.32万方，同比-24.4%，环比-0.6%。截至2025/11/24全国城市二手房出售挂牌量指数为4.59，环比-10.7%，挂牌价指数为148.66，环比+0.02%。 近期研究报告 《有序推进现房销售试点恢复居民购房信心》-2025.12.03 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为109宗，成交住宅类土地数量为113宗，新增供应商服类土地数量为141宗，成交商服类土地数量为144宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.48，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.58。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4394.5元/平方米，溢价率为1.46%，环比-0.33pct，成交商服类土地楼面均价为1843.75元/平方米，溢价率为0.95%，环比-10.32pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌2.15%，沪深300指数上涨1.28%，房地产指数跑输沪深300指数3.43pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.37%，恒生综合指数上涨0.85%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.47pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比..................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率..........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为173.76万方，本年累计新房成交面积为8408.46万方，累计同比-10.4%。30大中城市近四周平均成交面积为198.85万方，同比-29.7%，环比+4.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为48.78万方，同比-38.9%，环比+2.6%，二线城市近四周平均成交面积为116.01万方，同比-23.9%，环比+6%，三线城市近四周平均成交面积为34.06万方，同比-32.7%，环比+2.4%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为8045.1万方，同比-6.31%，环比+0.17%，14城去化周期为19.33个月，其中一线城市去化周期为13.88个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为202.3万方，本年累计二手房成交面积为10364.33万方，累计同比+5.9%。20城近四周平均成交面积为213.32万方，同比-24.4%，环比-0.6%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2025/11/24全国城市二手房出售挂牌量指数为4.59，环比-10.7%，挂牌价指数为148.66，环比+0.02%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为109宗，成交住宅类土地数量为113宗，新增供应商服类土地数量为141宗，成交商服类土地数量为144宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.48，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.58。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4394.5元/平方米，溢价率为1.46%，环比-0.33pct，成交商服类土地楼面均价为1843.75元/平方米，溢价率为0.95%，环比-10.32pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌2.15%，沪深300指数上涨1.28%，房地产指数跑输沪深300指数3.43pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.37%，恒生综合指数上涨0.85%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.47pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第30，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第13、第7。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：华联控股（+7.42%）、衢州发展（+3.37%）、苏州高新（+1.96%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+3.49%）、龙湖集团（+3.29%）、中国金茂（+2.9%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：金茂服务（+3.55%）、招商积余（+3.01%）、碧桂园服务（+2.51%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可