REITs周报：二级投资回归理性，有巢扩募份额向原持有人配售

REITs周报——二级投资回归理性，有巢扩募份额向原持有人配售 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌0.85%。截至12.5，本周（11.28-12.5，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.98%，收于801.2点；中证REITs全收益指数下跌0.85%，收于1031.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地 产(申 万)/恒生 地产 建 筑 业/高速 公 路(申 万)指 数分 别 上涨1.28%/上涨0.87%/下跌0.09%/下跌2.15%/下跌0.21%/上涨0.94%。其中沪深300本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6。 本年中证REITs全收益指数涨幅为6.57%。截至12.5，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为1.47%，中证REITs全收益指数涨幅为6.57%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数上涨16.51%/上涨30.04%/下跌1.20%/上涨3.77%/上涨17.95%/下跌9.59%。恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。截至12.5，已上市REITs总市值约2173.7亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中17支上涨、58支下跌，周均涨幅为-0.86%；其中华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速公路REIT涨幅靠前。板块来看，本周仅数据中心板块飘红，交通基础设施、消费基础设施板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据 中 心REITs板 块 二 级 市 场 涨 幅 分 别 为-0.73%/-0.83%/-0.95%/-1.36%/-0.34%/-0.47%/-1.1%/-0.34%/0.33%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量121.9万股，日均换手率0.4%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏基金华润有巢REIT（2.3%）、中金重庆两江产业园REIT（1.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（（1.3%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生 态 环 保/消 费/水 利 设 施/数 据 中 心REITs板 块 换 手 率 分 别 为0.4%/0.4%/0.5%/0.3%/0.5%/0.5%/0.3%/0.4%/0.6%。REITs估值表现 相关研究 1、《房地产开发：REITs周报——商业不动产REITs试点启动，支持构建房地产发展新模式》2025-11-302、《房地产开发：2025W48：本周新房成交因基数同比大幅减少，年末房企拿地积极性降低》2025-11-303、《房地产开发：REITs周报——领展REIT租金承压，C-REITs二级走势疲软》2025-11-23 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（9.7%）、平安广州广河REIT（（9.6%）、易方达广开产园REIT（（8.8%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。投资建议 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现......................................................................................................................................3REITs二级市场表现................................................................................................................................3REITs估值表现......................................................................................................................................7风险提示...............................................................................................................................................9 图表目录 图表1：指数表现.................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现...........................................................................................................4图表3：REITs二级市场价格表现（续）..................................................................................................5图表4：REITs成交量表现.....................................................................................................................5图表5：REITs成交量表现（续）...........................................................................................................6图表6：REITs估值表现........................................................................................................................8 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.85%。截至12.5，本周（11.28-12.5，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.98%，收于801.2点；中证REITs全收益指数下跌0.85%，收于1031.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.28%/上涨0.87%/下跌0.09%/下跌2.15%/下跌0.21%/上涨0.94%。其中沪深300本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6。 本年中证REITs全收益指数涨幅为6.57%。截至12.5，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为1.47%，中证REITs全收益指数涨幅为6.57%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨16.51%/上涨30.04%/下跌1.20%/上涨3.77%/上涨17.95%/下跌9.59%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，仅数据中心板块飘红，交通基础设施、消费基础设施板块REITs回调幅度较大。截至12.5，已上市REITs总市值约2173.7亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中17支上涨、58支下跌，周均涨幅为-0.86%；其中华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速公路REIT涨幅靠前。板块来看，本周仅数据中心板块飘红，交通基础设施、消费基础设施板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.73%/-0.83%/-0.95%/-1.36%/-0.34%/-0.47%/-1.1%/-0.34%/0.33%。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量121.9万股，日均换手率0.4%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏基金华润有巢REIT（2.3%）、中金重庆两江产业园REIT（1.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（1.3%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.4%/0.4%/0.5%/0.3%/0.5%/0.5%/0.3%/0.4%/0.6%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（9.7%）、平安广州广河REIT（9.6%）、易方达广开产园REIT（8.8%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年新上且未出季报产品采用招募说明书预测值，未考虑估值变化，仅供参考。年化派息率=成立以来单位可供分配金额之和/截止日期收盘价*365/基金首次季报至截止日期自然天数；其中单位可供派息金额为当年有年报披露值则取年报数值，其次取中报数值加总，再次取季报数值加总。 股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％；派息率TTM＝∑近12个月可供分配金额之和/市值。特别提示部分基金成立时间较短，报告期的年化现金流分派率较高，不可作为未来年化现金流分派率的参考。 风险提示 二级市场价格波动风险：市场情绪、资金轮动、利率波动、解禁压力、底层资产表现、分化兑现度等因素均可能导致REITs二级市场价格波动。 基础设施项目运营风险：基础