我国房地产市场未来需求展望

联合资信工商评级一部冯磊张超 本研究通过对我国房地产市场未来需求进行定性与定量分析发现，短期内房地产市场仍将下行，但下跌空间相对有限；长期看，在购房适龄人口达峰回落、城镇化进程深化、婚育率持续走低以及保障房与租赁市场加速发展的多重因素影响下，住房整体需求下降空间仍很大，并呈现显著的城市分化与产品结构分化特征，表现为：核心城市优质地段房产因供需关系紧平衡，价格仍具有韧性并有望跑赢通胀，而其余房产面临空置及价格大幅下降压力。在此背景下，对房企而言，央国企以往依赖融资成本差异的竞争逻辑趋于弱化，未来可持续发展的关键，在于真正聚焦客户真实需求、持续提升产品力，并积极培育产业招商与运营能力，以构建穿越周期的新发展模式。 一、研究背景及目的 2025年10月23日，第二十届中央委员会第四次全体会议公报正式发布，其中对房地产相关表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，明确提出要“推动房地产高质量发展”。上述部署是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，促进房地产市场平稳健康发展的治本之策，房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上“好房子”。未来，对房地产企业而言，竞争赛道将从规模、速度和价格，转向产品力、科技力和服务力的比拼，未来房地产市场的品质提升是一个覆盖新房和存量房、涉及硬件和软件的系统性工程。在此规划下，我国住房市场短期内何时能筑底完成，长期看商品房市场未来的发展空间还有多大，在缩量的市场空间下政府该如何选择土地供给政策，房企在存量博弈中该选择如何转型，均有研究的意义。本文对我国未来商品房需求的主要因素进行分析，并在多种假设条件下对未来商品房的需求进行量化测算，旨在对我国未来商品房市场空间的变化有直观的预判。 二、商品房需求因素分析 购房需求因素主要由购房人群、购房意愿以及购买力体现，其中的购房人群与人口总数、城镇化率以及家庭户数结构相关，购房意愿与结婚率、生育率、购房观念、住房改善需求、保障房和租房冲击等因素相关；购买力主要和人均可支配收入及房价相关。 1.主力购房群体步入快速下降通道，是未来房地产需求最大的利空因素 根据2020年第七次全国人口普查结果并结合历年出生及死亡人口数据测算，我国总人口于2022年达到峰值14.12亿人，随后进入持续下降通道，至2024年已降至14.08亿人。基于对2020年我国人口年龄结构的分析，在出生率未出现显著反弹的前提下，我国出生人口数量预计将以约30年为周期出现明显下降；与此同时，随着老龄化程度不断加深，死亡人口将持续攀升，全国总人口规模将呈长期下行趋势。根据联合国《世界人口展望2024》及中国社会科学院《人口与劳动绿皮书》预测，到2050年，我国总人口将降至约12.6亿人，老龄化率超过27%。尽管适度放开移民政策可在一定程度上缓解人口下降速度，但由于文化融合难度、资源分配压力、经济适应性和社会治理复杂性等因素制约，移民难以从根本上扭转我国人口下降的长期趋势。 从购房主力人群（26-35岁）规模来看，2015年末、2020年末和2025年末，我国该年龄段人口数量分别为2.23亿人、2.16亿人和1.67亿人；预计到2050年末，将进一步下降至1.26亿人。基于当前出生率走势推断，由于新生儿数量自2020年起进 入快速下降通道，2050年后我国购房主力人口将出现显著收缩，其中2055年末预计降至0.82亿人。在出生率未见系统性改善之前，这一下降趋势将难以逆转。 2.城镇化进程仍是未来住房需求最重要的支撑 我国城镇化率自1978年以来持续快速提升，从2015年的55.50%上升至2024年的67.00%，期间年均新增城镇人口约2000万人。参考发达国家城镇化发展规律，当城镇化率达到75%左右后，其增长速度将明显放缓。 尽管我国仍具备一定的城镇化潜力，但也面临若干结构性挑战。一方面，城镇化率的年增速已由高速增长期回落至0.5%–0.8%，增长动能明显减弱；另一方面，城镇化进程将与人口老龄化加速叠加，特别是农村地区老龄化程度更高，未来部分城市的人口净增规模可能低于统计预期。综合判断，城镇化仍将是支撑我国住房需求的重要基础，但由于农村人口结构老化等基本面因素，其所带来的住房需求边际拉动效应预计将逐步减弱。 3.婚育率下降对购房意愿形成压制 婚姻与生育是住房购买和置换的主要驱动因素。然而，在当前经济社会结构与文化传统变迁的背景下，我国婚育率和生育率呈现持续下行态势，直接抑制了购房需求。由于相关矛盾根深蒂固，婚育率下降趋势预计难以逆转。根据中国科学院心理研究所发布的《2024年成年人与在校大学生婚育观调查报告》，51.8%的大学生认为婚姻并非人生必需，59.4%对生育持消极态度，反映出年轻一代婚恋观念的根本性转变。 我国粗结婚率长期呈波动下降趋势。尽管经济发展水平尚未全面达到日韩等国程度，但粗结婚率已接近其低位，从2013年的阶段性高点9.92‰降至2024年的4.30‰，主要原因包括适婚人口基数缩减和结婚意愿普遍降低。相应地，全国婚姻登记对数由2013年的1347万对下降至2024年的611万对。 从生育水平来看，我国总和生育率自2015年以来持续走低，从1.54降至2024年的约1.00，远低于人口正常更替水平（2.10）。与亚洲发达国家相比，我国当前生育率已接近日本（1.15）、韩国（0.75）和新加坡（0.97）等低生育率国家水平，并逐步逼近0.85的国际警戒线，新生儿数量形势严峻。 结婚率下降、离婚率上升以及生育率下降共同推动家庭结构向“小型化”发展，单身人口比例增加，户均规模持续缩减。2005至2023年间，我国家庭户均人数从3.12人下降至2.80人，一人户和二人户占比显著上升，二人户已成为最主要的家庭结构类型。家庭结构的变化一方面可能衍生出更多的住房与租赁需求，但另一方面，未婚及离婚单身人群受经济能力、消费偏好和住房供给结构等因素影响，预计更倾向于选 择租房居住。 4.人均真实可支配收入的增加提升购买力 居民人均可支配收入是决定住房购买力的关键因素之一。经济增长通过促进就业、提升工资水平与经营效益等途径带动居民收入增长，进而增强消费能力，形成“经济增长—居民增收—消费扩大—经济再增长”的良性循环。从历史数据看，我国城镇居民人均可支配收入实际累计增速与GDP增速基本同步。2024年，全国城镇居民人均可支配收入为5.42万元，实际同比增长4.40%，同期GDP增长5.00%。展望未来，若剔除通货膨胀因素，由于大部分弱能级城市及弱区位的住房供给过剩，因此居民真实收入增速预计将高于上述城市及区位的房价涨幅，对购房需求，特别是改善型需求形成一定支撑。 5.保障房、租房以及继承房在供给端扮演更重要的角色 在保障性住房方面，近年来国家持续加大政策支持与投资力度，着力提升保障性住房供给规模。无论保障性住房还是保障性租赁住房，均对商品房市场产生显著分流效应。根据国家构建的“商品房+保障房”双轨制住房体系，保障房将承担基础性住房保障功能，覆盖城镇中低收入群体、新市民和青年人等重点人群。“十四五”期间，全国计划建设筹集保障性住房及改造安置住房超过1100万套（间），其中2022年以来年均筹集规模约200万套（间）。2025年10月，住建部部长倪虹提出“十五五”期间计划新建保障性租赁住房1500万套（间）。若假设保障性租赁住房占保障房总量的70%，则“十五五”期间预计新增保障性住房约640万套（间），年均约130万套。相比之下，2024年全国新建商品住宅约为815万套，保障房供给的持续发力将对商品房市场形成较大冲击。 在租赁市场方面，年轻一代的消费观念更倾向于真实、自在、简朴且高性价比的生活方式，其消费重心从“物质拥有”转向“体验追求”与“社交分享”。高品质租房更契合这一代际偏好。此外，随着少子化趋势深化，学区资源紧张状况缓解，学区租房在入学政策中的优势逐步显现，租赁住房的教育配套属性增强。目前，全国租赁住房约占城镇住房存量的7.8%，远低于发达国家30%左右的平均水平。国家通过加大租赁市场投入、完善公积金支持政策、优化法律法规等举措，推动增加高质量租赁 供给，使住房租赁成为房地产新发展模式的关键组成部分。 根据住建部2025年3月发布的全国住房普查结果，截至2024年底，我国城镇住房（不含小产权房）总套数为3.02亿套。其中，商品房占比68.2%，保障性住房占比13.7%，城中村和自建房占比18.1%；在商品房中，78.6%为自住，12.3%为投资性空置，9.1%用于租赁。 从空置情况看，全国城镇住房空置率为16.2%，其中一线城市为10.2%，二线城市为15.7%，三四线城市达21.6%，后者已超过20%的供需失衡警戒线。这表明我国住房市场存在显著的结构性过剩与局部短缺问题。未来随着老龄化进程加快，特别是1962–1975年“婴儿潮”人口（约3.2亿）将于2025–2045年间集中进入高龄阶段，届时死亡人口上升将释放部分继承住房，增加市场供给。结合城市能级差异判断，低能级城市空置率可能进一步攀升，而核心城市空置率有望保持相对稳定。 三、我国商品房需求定量分析 1.短期市场探底分析 短期来看，我国房地产市场仍处于“寻底”阶段。新房销量同比延续下滑态势，二手房市场以价换量特征显著，成交价格持续走低，行业景气度未见扭转迹象。但相关数据显示，行业基本面实际情况并未如数据所呈现的那般悲观。国金证券相关研究表明，从行业整体销售面积（商品住宅销售面积+二手住宅销售面积）维度观察，2022年行业总销售面积同比减少3.6亿平方米后进入稳定区间，2023年及2024年总销售面积均稳定在15.1亿平方米。在行业悲观情绪持续蔓延的背景下，这一成交规模更能反映我国居民当前的真实居住需求。尽管总需求趋于企稳，但二手住宅销售面积占比已从2021年的19%提升至2024年的46%，新房销售占比快速回落，背后核心原因在于二手房成交对新房的替代效应：此次下行周期中，房价下行引发二手房抛售潮，短期供需错配导致二手房价格降幅较大；而房企受项目盈利考核等因素约束，新房降价幅度相对有限且节奏滞后，购房者转而选择性价比更高的二手房。 未来几年，我国住房总成交规模有望维持，尤其是观望需求还未充分释放；待二手房抛压减弱、房价趋稳后，新房市场所受冲击将显著缓解，行业景气度有望企稳回升。就当前情况而言，二手房抛售仍在持续，但抛压已有所回落。主要原因在于，房价持续下降使得住房出租回报率升至相对合理水平，且多数业主在房价大幅下行后已不愿折价出售。因此，租金收益率可作为住房估值的核心指标之一，而个人住房公积金贷款利率与LPR则构成估值锚点，待租金收益率和上述两个指标的差值持续收敛，房价有望实现探底止跌。 需要注意的是，房价下行过程中，租金水平也在同步下降，尤其是2023年以来降幅更为明显。但由于房价下降幅度大于租金降幅，租金收益率整体呈上升态势，并逐渐向个人住房公积金贷款利率与LPR靠拢。2025年10月，租金收益率、个人住房公积金贷款利率、LPR三者分别为2.36%、2.60%和3.50%。宏观层面，我国当前整体经济面临一定压力，近年来已多次下调LPR与个人住房公积金贷款利率；叠加美国2025年9月进入降息周期，我国未来几年内有望继续下调利率水平，租金收益率与利率指标的差值将进一步缩小甚至实现翻转。 短期维度看，二手房抛压已明显减缓，房价快速下行推动租金收益率与个人住房公积金贷款利率、LPR的差值持续收窄。房地产市场短期内下行空间已相对有限，目前我国处于降息周期，利率下降将被动提升住房投资价值，有助于进一步缓解二手房市场抛压，对房地产市场短期表现具有关键支撑作用。 2.中长期商品房市场预测 本部分旨在对我国2050年商品房市场空间进行量化预测。预测的基本逻辑如下：以人口总量、城镇化率与家庭户均人数为基础，推算出全国家庭总户数，再结合住房套户比估算出住房总套数，进而得出每年所需更新的住房套数，最终在扣除保障性住房部分后，得出商品住房的大致需求套数。 如前述分析，依据联合国《