房地产未来增量分析：玻璃需求展望

产业服务总部 玻璃需求展望——房地产未来增量分析 黑色产业中心 摘要 公司资质 虽然地产需求降级已是全民共识，但房价如何实现止跌回稳？地产新的着力点又有哪些？这对于研究并预测玻璃需求就显得尤为重要。本篇专题报告将通过解读近期房地产政策，联系产业实际，分析未来玻璃地产需求可能存在的增量与发力点，并结合行业发展趋势，预测今年的玻璃行情变化。 长江期货股份有限公司交易咨询 业 务 资 格 ： 鄂 证 监 期 货 字[2014]1号 黑色金属团队 研究员 未来房地产的增量将主要集中在两个方面：一是高质量住房，随着政策支持和居民收入增长，人们对住宅质量的要求提升，这为玻璃行业带来新机会，特别是在玻璃面积和技术升级方面；二是保障性住房建设，庞大的流动人口推动一二线大城市的住房需求增长，保障房成为解决新市民和工薪群体住房困难的关键，国家已提出加速建设和通过存量转换等方式提高供应量。 姜玉龙咨询电话：027-65777096从业编号：F3022468投资咨询编号：Z0013681 联系人 殷玮岐咨询电话：027-65777097从业编号：F03120770 落脚到对玻璃的影响。一是技术升级，节能与智能成为重要驱动力，如中空、调光、节能等玻璃。在传统需求不足和产能置换背景下，部分厂家开始向“一窑多线”转型。二是地域布局，聚焦核心城市与房屋升级。在住房的以小换大、以旧换新、城中村改造以及保障房等方面，玻璃需求仍大有可为。三是关注二手房交易后的翻新装修。随着二手房市场的扩容，有望弥补一部分地产传统需求，从而与煤炭成本一起对盘面形成支撑。 实习生 何奕霏联系电话：17386619876 目录 一、房地产行业发展现状............................................................................................................................................3 （一）房地产发展困境........................................................................................................................................3（二）房地产政策导向........................................................................................................................................4 （一）高质量住房发展........................................................................................................................................5（二）保障性住房建设.....................................................................................................................................10 三、玻璃地产需求未来亮点.....................................................................................................................................14 （一）技术升级：节能与智能成为重要驱动力...........................................................................................14（二）市场布局：聚焦核心城市与保障性住房...........................................................................................14（三）需求洞察：关注二手房市场与家装需求...........................................................................................15 一、房地产行业发展现状 （一）房地产发展困境 当前，房地产市场面临“存量大、增量小”的困境，去库存成为当务之急。截至2024年，我国住房存量已达到6亿栋，空置率约为22%。特别是在一些四五线城市，由于地区经济欠发达、人口大量流失和前期盲目买地扩张等因素，房屋空置率高达25%。与此同时，城市人均住宅面积逐年增加，目前已达到《城镇家庭居民“住有所居”量化指标研究报告》中提出的30㎡至40㎡的舒适标准。据2020年人口普查数据，全国家庭户4.65亿户，户均居住面积111.18㎡，户均住房3.2间，人均1.2间，户套比1.09。考虑到休闲度假、人宅分离、亲朋暂住等情况，成熟市场的户套比一般在1.10左右。美国日本户套比超过1.15，欧洲国家普遍在1.05左右。由此可见，我国整体居民住房需求已趋于饱和，短期内新房购置需求相对有限。 从地产具体数据来看，2024年房地产施工、竣工、新开工和销售面积同比均为负值，30大中城市的成交面积持续低迷，房地产开发投资额也呈现下降趋势。而作为引起通缩的主要原因之一，房价的普遍持续下跌同样也不利于我国经济的健康稳定发展。虽然地产需求降级已是全民共识，但房价如何实现止跌回稳？地产新的着力点又有哪些？这对于研究并预测玻璃需求就显得尤为重要。 数据来源：统计局，同花顺，长江期货 数据来源：统计局，同花顺，长江期货 数据来源：统计局，同花顺，长江期货 数据来源：同花顺，长江期货 （二）房地产政策导向 近年来，从中央到地方，一揽子政策密集推出，释放出稳定房地产市场的强烈信号。并且近期，政府政策文件和重要会议中频繁提到“构建房地产发展新模式”，旨在应对我国房地产市场供求关系发生的重大变化，从而破解房地产发展难题、实现平稳健康发展。 2024年7月，二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，对房地产发展改革路径进一步部署规划，强调“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。”同时，三中全会新闻发布会上提到，“消除过去高负债、高周转、高杠杆的模式弊端，建设适应人民群众新期待的好房子，更好满足刚性和改善性住房需求。并建立与之相应的融资、财税、土地、销售等基础制度。”由此判断，未来房地产增量中，高质量住房建设和保障房建设将成为重点。 宏观层面，经济转型也好产业升级也罢，从保增速稳就业的角度看，房地产未来仍然是中国发展的重要动力，依旧是对经济最直接的刺激、最务实的拉动。虽然汽车可以接替部分相关产业，但是它无法承受房地产在产业之外其他邻域的份量，比如家庭财富、银行金融体系、政府财政收入。 二、房地产未来增量分析 由前文政策导向分析可知，高质量住房和保障性住房将成为房地产未来发展的关键词。从居民需求看，总体上从“有没有”向“好不好”转变，改善性住房需求增加，对提升居住品质的愿望更为强烈。从供给结构看，保障性住房供给相对不足，大城市房价高，新市民、青年人住房负担较重。因此，高质量住房和保障性住房将缓解房地产面临的供求矛盾，构建房地产发展新模式，助力房地产行业破解困境、实现新发展。 （一）高质量住房发展 1、高质量住房在政策和市场驱动下迅速发展 根据住建部的数据，截至2022年底，中国城镇中已有近20%的房屋建成年份超过30 年，进入了设计使用年限的中后期，预计到2040年前后，这一比例将攀升至近80%。这些早期建成的房屋，质量相对较低，居住环境往往难以满足现代化生活的需求，亟需改善。 高质量住房建设在未来将成为房地产增长的新动能。近两年二手房成交量保持在较高水平，2024年重点城市二手房销售面积总量超过10,000万平方米，同比增长11%。在旧屋翻新方面，分别按10-15年、15-20年、20-25年的翻新周期预估，2025年翻新需求估算增长3.4%、9.0%、15.6%。考虑到近年来玻璃消费与竣工差异较大，我们推测旧屋翻新需求的增速将在12%左右，仍处于高速增长期，玻璃焕新市场依然大有可为。 数据来源：同花顺，长江期货 数据来源：同花顺，长江期货 高质量住房的发展离不开市场与政策的双重推动。 市场端，居民的改善性住房需求日益增强。一方面，居民收入水平提高。2024年人均可支配收入为41,314元，同比增长5.3%，同期通货膨胀率4.7%。另一方面，房屋以小换大、以旧换新模式兴起。虽然手上套数没变，但拥有了更多房产价值，也算是投资中国房地产了。 在这一背景下，改善性购房群体逐渐壮大，消费者不再仅仅关注房屋的基本功能，而是越来越注重居住的舒适度、智能化和环保性。根据中国房协发布的“全国绿色宜居住区质量与建筑品质居住满意度调查”，居民普遍认为当前的房屋仍有较大的改善空间。具体来说，居民的改善需求可以大致分为质量要求和功能要求两大类。质量方面的需求包括智能安防系统、门厅与入户空间的设计、室内墙体的灵活性、卫生间防水性能、屋面与外墙不渗漏等； 功能方面，则更多集中在户型布局、空间利用、内装效果、厨房空间、设备设施以及智能照明和智能家居等。 政策端，“好房子”成为政策高频词，多重政策进一步助力高质量住房建设。 2024年8月23日，住房和城乡建设部部长倪虹在国新办举行的“推动高质量发展”主题发布会上明确指出，好房子应具备四个特征：绿色，即健康舒适，解决隔音、串味、渗漏等问题；低碳，即节能降耗，降低居民生活成本和社会能耗；智能，即便捷高效，打造智能终端，实现智能感应与控制；安全，即保障房屋本体、设施设备和使用人的安全。围绕上述特征，众多好房子建设标准出台。2024年12月，全国住房城乡建设工作会议提出发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准，构建支持住房品质提升的制度体系。此外，由中国工程建设标准化协会联合中国建设科技集团等单位编制的《好住房技术导则》、中国建科牵头编制的《新时代好住房建筑设计指南》等陆续发布，为高质量住房建设提供了明确的技术规范 和实施路径。 与此同时，城中村改造也正加速进行，推动老房子改造为好房子，以满足人民群众对高品质住房的需求。2024年10月，国务院提出通过货币化安置新增实施100万套城中村改造，随后支持范围从35个城市扩展到近300个城市，实施项目1,790个。2025年，住房城乡建设部计划在此基础上继续扩大规模。多地政府也积极响应，将城中村改造作为重点工作部署。例如，上海2025年计划启动25个城中村改造项目，较2024年翻倍；广州2024年城中村改造完成固定资产投资1,035亿元，推进老旧小区改造项目523个，并计划2025年完成投资1,000亿元以上，新开工老旧小区改造156个。 2、高质量住房的迅速发展填补玻璃需求 在高质量住房的建设中，势必涉及到门窗玻璃的更换与安装，从而弥补一部分玻璃需求。具体而言，高质量住房对玻璃需求的影响体现在以下几个方面。 其一，美观隔断需求带动市场规模。在中国房协的居住满意度和改善性需求调查中，居民多次提及卫生间修缮和内装效果提升，这正是玻璃的用于之地。例如，卫生间可以使用玻璃隔墙来划分淋浴区域，进一步提升防水性能，减少地面潮湿、墙壁发霉等问题。此外，玻璃隔断也可用于划分客厅、餐厅和书房等室内空间，视觉上会显得更加通透，不会显得空间局促。 其二，门窗设计变化促使面积增长。在最初的房屋中，门窗面积较小，特别