REITs行业三季报专题：REITs三季报综述，运营仍在分化，博弈预期改善

2025年11月17日 REITs 评级：无评级 报告摘要 产业园板块：整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压。1.市场竞争加剧，产业园区供应增加，同质化竞争导致租金承压。2.需求结构分化：产业制造、集成电路等行业租户韧性较高，中小租户受宏观经济影响较大。3.运营策略调整上，多数项目通过下调租金、定制化服务等灵活策略吸引租户，平衡出租率与收入。 分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn 仓储物流板块：需求分化，刚需行业（医药、电商等）支撑出租率，但中小租户需求疲软。1.需求分化，快递快运、医药、电商等刚需行业租户支撑出租率，整租模式稳定性优于散租。2.区域竞争，多数区域新增供应租金承压。3.运营优化，通过长租约锁定、增值服务等方式缓冲波动。 上市公司数77行业总市值(亿元)2170.96行业流通市值(亿元)1109.16 保租房板块：最为稳健，出租率均高于90%，租金波动小，是市场的“压舱石”资产。1.需求刚性支撑，租赁住房面向新市民、企业员工等群体，需求稳定，出租率维持高位。2.租金定价稳健，政府指导定价较市场化更具优势，租金单价波动幅度较小，抗风险能力强。 消费板块：出租率高位稳定，但租金表现分化。1.出租率稳定性强，项目出租率均在90%以上，得益于业态优化、资产改造及节点营销，营收迎来增长。2.租金收入分化，购物中心类REIT因首店引入、资产升级实现租金增长；奥莱、农贸市场类受季节性、业态结构调整影响，收入短期波动。 高速公路：受益于暑期出行，车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响。1.收入增长核心驱动，均受益于Q3暑期出行旺季，客车流量环比显著增长；部分项目叠加路网优化（改扩建分流、新通道通车）的诱增效应，进一步放大收入增长幅度。2.可供分配金额分化，核心差异在于财务调整项，偿还借款本金、资本性支出、应收应付项目变动是主要影响因素。 市政公用：核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异。1.同环比变动差异较大，主要由季节周期、政策调整、运营效率及财务调整项共同驱动。2.可供分配金额受财务调整项影响，主要为项目当期资本支出、应收应付变动等。 相关报告 1、《市场迎来密集解禁，沈阳软件园REIT上市险破发》2025-11-082、《中海商业REIT上市微涨，安博仓储REIT获147倍认购》2025-11-023、《市场成交量回升明显，安博仓储REIT询 价 溢 价 率 重 回10%》2025-10-25 能源类：业绩高度依赖资源禀赋和政策，国补保理是影响可供分配金额的关键变量。1.政策层面，国补保理机制（平滑回款）、容量电价调整、税收优惠（陆上风电增值税即征即退政策取消）直接影响现金流与利润。2.市场层面，电力市场化交易占比提升，现货电价波动、偏差考核费用等新增变量，加剧收入不确定性。 数据中心：客户结构以电信运营商等大型企业为主，上架率/计费率维持高位，板块客户优质、回款稳定。 投资建议：三季报各板块经营依旧承压，市场仍具备博弈预期改善的机会，一方面主要利空如资金层面的获利了结、分子端的基本面超预期下滑、分母端的无风险收益波动等基本已经消化，另一方面，临近年底机构配置需求支撑下的结构性机会，整体看REITs仍具备较强配置属性，建议以基本面相对稳健资产为底仓，考虑逢低参与基本面修复且估值合理项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 内容目录 产业园：整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压。.......4仓储物流：需求分化，刚需行业支撑出租率，但中小租户需求疲软。..............9保租房：出租率极高，租金定价稳健，需求刚性，抗风险能力强....................14消费板块：出租率高位稳定，但板块内租金表现有分化..................................16高速公路：车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响....................19市政公用：核心指标受行业属性影响呈现显著差异..........................................21能源板块：业绩依赖资源禀赋和政策，主要国补保理对可供分配金额的影响.23数据中心：上架率维持高位，板块客户优质、回款稳定。...............................25 风险提示...................................................................................................................28 图表目录 图表1：产业园REITs合同租金(元/平米/月）.........................................................4图表2：产业园REITs出租率情况...........................................................................6图表3：产业园REITs租金收缴率情况（%）.........................................................7图表4：产业园REITs季度收入情况（单位：万元）..............................................8图表5：产业园REITs季度EBITDA情况（单位：万元）......................................8图表6：产业园REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...............................9图表7：仓储物流REITs合同租金(元/平米/月）...................................................10图表8：仓储物流REITs出租率情况......................................................................11图表9：仓储物流REITs租金收缴率情况..............................................................12图表10：仓储物流REITs季度收入情况（单位：万元）......................................13图表11：仓储物流REITs季度EBITDA情况（单位：万元）..............................13图表12：仓储物流REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）.......................14图表13：保租房REITs合同租金(元/平米/月）.....................................................14图表14：保租房REITs出租率情况.......................................................................15图表15：保租房REITs季度收入情况（单位：万元）..........................................16图表16：保租房REITs季度EBITDA情况（单位：万元）..................................16图表17：保租房REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...........................16图表18：消费类REITs合同租金(元/平米/月）.....................................................17图表19：消费类REITs出租率情况.......................................................................17图表20：消费类REITs季度收入情况（单位：万元）..........................................17图表21：消费类REITs季度EBITDA情况（单位：万元）..................................18图表22：消费类REITs季度EBITDA利润率情况.................................................18图表23：消费类REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...........................18图表24：高速REITs季度日均车流量(万辆)..........................................................19图表25：高速REITs季度收入情况（单位：万元）.............................................20图表26：高速REITs季度EBITDA情况（单位：万元）......................................20图表27：高速REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...............................21图表28：市政REITs季度各项运营数据情况........................................................21图表29：市政REITs季度收入情况（单位：万元）.............................................22图表30：市政REITs季度EBITDA情况（单位：万元）......................................22图表31：市政REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...............................23图表32：能源REITs季度各项运营数据情况........................................................23图表33：能源REITs季度收入情况（单位：万元）.............................................25图表34：能源REITs季度EBITDA情况（单位：万元）......................................25 行业专题报告 图表35：能源REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...............................25图表36：数据中心REITs季度各项运营数据情况.................................................26图表37：REITs估值情况.......................................................................................26 各版块运营基本情况 产业园：整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压。核心城市供应增加，多数项目承压，少数依托调整短期改善。多数产业园项目因核心项目退租去化慢、周边竞品分流、市场竞争加剧，致营收、EBITDA等同比/环比下滑，部分还因未来支出预留增加等拉低可供分配金额（以下简称“可供”）。 博时蛇口产业园REIT，万