高基数致中期业绩稍逊预期；基层消费初显韧性

核心观点与业绩表现

领展房托2026财年中期业绩稍逊预期，主要受零售市场波动、高租金基数及中国香港与内地续租租金调整率为负值影响。收入同比下降1.8%至70.23亿港元，物业收入净额下降3.4%至51.78亿港元。融资成本净额下降7.3%，得益于香港银行同业拆息走低。可分派总额为32.83亿港元，每基金单位分派为126.88港仙，同比下降5.9%，为全年预测的约47.2%。

财务结构与估值

财务结构保持稳健，净负债比率为22.5%，债务平均成本为3.2%，到期年限平均为2.9年，定息债务占比为65.8%。投资物业估值降1.4%至2,173.15亿港元，主因租金下调，部分被外币升值抵消。基金单位持有人应占资产净值为1,583.09亿港元，每基金单位资产净值为61.2港元。

各地区运营表现

• 中国香港：零售物业出租率维持97.6%，平均租金微降至每平方呎62.1港元，续租租金调整率为-6.4%，商户销售额跌幅收窄至-2.1%，超市及食品类别恢复正增长，显示基层消费初显韧性。
• 中国内地：物业收益以人民币计下降4.6%，主要受北京项目拖累，续租租金调整率录得-16.4%；深圳、广州与上海表现相对稳健，租用率维持在95.9%。
• 国际业务：澳洲及新加坡零售物业表现强劲，收益与物业收入净额分别增长4.7%及0.8%，续租租金调整率均达双位数，有效分散区域不确定性。

研究结论与评级

维持买入评级，下调目标价至45.70港元（原49.8港元）。管理层预期中国香港及内地续租租金调整率短期内仍面临挑战，或对2026财年分派带来压力。但随着市场趋稳、消费者信心恢复、美联储潜在降息及香港融资成本下降，可分派收入有望改善。短期股价回调后，股息率达约7%，带来长期累积买入机会，并静候进一步降息及纳入港股通可能带来的中长期估值重估。